오세훈·김헌동 역점 3억대 ‘반값 아파트’ 장단점 살펴보니…

[한국금융신문 주현태 기자] 서울시가 고덕강일 지역에 건물분양 주택인 토지임대부 분양주택을 선보인다. 이른바 '반값 아파트'라고 불리는 토지임대부 주택은 주변 아파트 전세가격 보다 저렴한 하다는 특징이 있다.

11일 부동산업계 등에 따르면 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)는 지난해 12월30일 고덕강일3단지 반값 아파트 사전 예약을 공고했다. 오는 2월6일부터 신청서를 접수할 계획이다.

고덕강일3단지 반값 아파트는 오는 5월 착공에 들어갈 계획이다. 분양자의 대출기간 및 중도금, 이자 등 부담을 덜어주기 위해 '후분양'을 적용, 공정 90% 완료 시점인 2026년 하반기에 본청약을 진행할 예정이다. 청약 후에 2027년 3월 입주를 목표로 한다.
반값 아파트는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택이다. 분양가 대부분을 차지하는 토지 가격이 빠지는 만큼 주변 시세 대비 절반 가격에 저렴한 분양이 가능하다. 대신 다달이 토지임대료를 부담해야 한다.

지난 10월 국토부가 내놓은 신규 공공주택 공급계획 중 '나눔형 주택'의 한 유형인 '토지임대부 분양주택'은 공공이 토지를 소유하고, 건축물 등에 대한 소유권을 수분양자가 취득하는 분양주택 유형으로 40년 간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다.

5년 의무거주 기간이 부여되며 10년 전매제한이 적용된다. 향후 공공에 주택을 환매하면 수분양자는 시세차익의 70%를 챙길 수 있다. 시는 오는 5월 착공에 들어가 2026년 본청약을 실시한 뒤 2027년 3월 입주를 목표로 사업을 추진한다.

반값아파트 예약자격은 나눔형 주택과 동일하게 소득·자산 기준을 적용한다. 앞서 국토부가 지난달 발표한 '공공주택 50만가구 공급계획의 세부 공급방안'에 따르면, 청년 유형은 월평균 소득 140%와 순자산(본인 기준) 2억6000만원 이하, 신혼부부는 중위소득 기준 월평균 소득 130%(맞벌이 140%)와 순자산(세대 기준) 3억4000만원 이하다. 생애최초 주택구입자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3억4000만원으로 정했다.

특히 청년 유형의 경우 이른바 '부모 찬스'를 방지하고 내집 마련이 꼭 필요한 청년에게 기회가 돌아가도록 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당하는 경우는 청약자격을 제한하기로 했다. 다만 전체 10% 범위 내에서 지자체 여건에 맞는 공급대상에게 공급할 수 있도록 재량권을 부여한다.
반값아파트인 고덕강일3단지 건물 분양가는 본청약 시점(2026년 하반기) 추정가격으로 약 3억5500만원으로, 추정 토지 임대료는 월 40만원이다. 강동구라는 '준강남권' 입지를 갖춘 데다 3억원대 저렴한 분양가로 공급되는 만큼 고덕강일 3단지로 내 집 마련 실수요가 몰릴 것으로 예상된다.

다만 토지임대부 주택을 되팔 땐 공공기관에만 팔 수 있도록 하는 환매조건부가 이번 고덕강일3단지 반값아파트를 둘러싼 우려의 목소리가 많다. 매월 토지임대료를 부담해야 하기 때문에 반전세 성격도 짙기 때문이다.

강동구의 한 공인중개사 대표는 “솔직히 주변 시세를 떨어뜨리 요인으로 꼽혀 주변 거주자들에게 좋은 시선을 받진 못한다. 하지만, 다양한 주택공급 중 한가지로 보자면 긍정적인 공급형태”라며 “반값아파트가 성공하기 위해선 일정 기간 거주 뒤엔 수익성도 뒷받침돼야 하기 때문에, 자유로운 거래가 있어야 한다”고 평가했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com