부동산 휩쓴 금리인상 쇼크, 분양시장 ‘시들’

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 출범 초기 다주택자 양도세 중과 일시적 완화부터 지난달 분양가상한제 완화를 비롯한 다양한 부동산 규제책을 내놓고 있음에도 불구, 금리인상에 가로막힌 분양시장은 좀처럼 반등 기미를 나타내지 못하고 있다.

미 연준과 한국은행이 치솟는 물가를 잡기 위해 금리인상 ‘빅스텝’을 단행하면서 대출이 어려워진데다, 정부가 야심차게 내놓은 카드였던 분양가상한제 개편마저 시장의 기대에 미치지 못한다는 분석이 나오면서 부동산 경색이 심화되는 양상이 반복되고 있다.

여기에 지난해 ‘영끌’을 통해 매수에 나선 집주인들이 손해를 보지 않기 위해 매물을 내놓지 않고 있고, 매수자들은 집값이 더 떨어질 것을 기대하며 매도에 나서지 않으면서 평행선 속에서 거래절벽이 지속되고 있는 점 역시 시장 침체에 영향을 주고 있다.
특히 영끌족들 가운데 변동금리로 대출을 받은 경우, 주택담보대출 금리 인상으로 인해 가계수입의 대부분이 대출이자로 나가는 상황도 연출되고 있다. 무주택자들 역시 비싼 전세 대신 월세를 택하는 경우가 늘어 ‘전세의 월세화’ 시계가 가속되는 등, ‘불패’로 여겨졌던 부동산 시장도 전반적인 침체기에 접어들었다는 분석이 힘을 얻고 있다.

지난달 30일, 대구와 대전을 포함한 대부분의 지방광역시가 규제지역에서 해제된지 한 달 여가 지났지만 여전히 지방 분양시장을 둘러싼 수요자들의 반응은 차가웠다.

지난 7월 셋째주 분양에 나선 지방 단지들은 대전과 부산 등 일부 지역을 제외한 나머지 모든 곳에서 미달이 발생했다. 전남과 경남, 울산, 대구, 충남까지, 지역이나 건설사 크기를 가리지 않고 발생한 미달이었다.

특히 인구는 줄어드는데 공급과잉만 꾸준히 이어지고 있는 대구광역시는 올해 들어 대형사와 중견사를 가리지 않는 미분양 러시가 나타나고 있다.

올해 대구에 공급 예정인 아파트는 2만5000여가구로, 평년 공급물량 1만2000가구의 2배가 넘는 것으로 나타났다. 이미 대구는 2018년 2만4667가구, 2019년 2만9103가구, 2020년 3만1241가구, 2021년 3만4천여 가구 등으로 전국 광역시 중에서도 손꼽히는 분양 물량이 쏟아졌던 바 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “과거 부산 해운대구 등을 포함한 지역들은 조정대상지역 해제 이후 시장이 회복됐던 사례가 있어 대구, 대전 등 규제 해제만 기다리던 인기 지역의 향후 분위기에 이목이 집중되는 상황“이라며 “다만 미분양이 모두 해소되지 못했고, 신규 분양도 많은 상황으로 반등 여부는 당분간 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

주택산업연구원은 7월 전국 아파트분양전망지수가 70.4를 기록, 전월 대비 0.5포인트(p) 하락했다고 밝혔다. 아파트분양전망지수는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다.

지수가 100을 넘으면 분양 전망이 긍정적이라는 의미고, 100 미만은 그 반대를 의미한다. 전국 아파트분양전망지수는 지난 4월 92.9를 기록한 이후 5월 87.9, 6월 70.9 등 석 달 연속 하락했다.

주산연은 전망지수가 60 수준으로, 여전히 분양 시장에 대한 부정적 전망이 큰 상황이라고 설명했다. 연구원은 “대전, 대구 등 규제지역 해제로 분양 시장이 분위기 반전을 기대했으나 기준금리 상승과 경기 침체에 따른 우려로 매수심리 위축이 이어지고 있다”고 설명했다.
전국은행연합회에 다르면 6월 중 신규취급액기준 자금조달비용지수(COFIX, 코픽스)는 2.38%로 한 달 전보다 0.40%포인트(p) 상승했다. 이는 지난 2014년 8월 2.34% 이후 최고치다. 상승폭도 코픽스 공시를 시작한 2010년 1월 이후 가장 높았다.

이에 따라 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리도 자연스럽게 함께 올라갈 예정으로 차주들의 부담을 키우고 있다.

은행권은 고정형 주담대 금리가 연내 7% 중반을 넘어설 것으로 관측하고 있다. 최근 5%를 넘어선 변동형 주담대 금리도 연내 6%까지 뛸 전망이다.

기준금리가 오르면 수신금리가 높아지고 이와 연동하는 코픽스와 변동형 주담대 금리가 차례로 인상된다. 시중은행들은 한은의 기준금리 인상에 따라 수신금리를 잇달아 올리고 있다.

서울시 전체 면적 아파트에 대해 2022년 1월부터 6월 중순까지 신고된 평균 매매가격은 10억 6156만원이며, LTV 상한까지 주택담보대출을 받을 때 필요한 자기자본은 6억 6925만원, 대출금은 3억 9231만원이이었다.

이 매매가격이 연말까지 유지되고 대출금리가 7%까지 상승할 경우, 12월 기준 월 대출 상환액은 261만원, 5.5%까지 상승할 때는 223만원, 4% 수준을 유지한다면 187만원으로 전망됐다.

만일 금리가 7%까지 오를 경우 2022년 4월 현재보다 월 대출 상환액이 67만원, 약 34% 상승할 것이라는 결과가 나왔다.

아파트 면적대별 분석결과를 요약하면 대출금리가 7%까지 인상된다고 가정할 시 전체 면적 아파트의 월 대출 상환액은 261만원, 전용 59㎡ 아파트는 246만원, 전용 84㎡ 아파트는 291만원까지 상승한다.

통계청에서 전국 단위로 매 분기 발표하는 ‘가계동향조사’에 의하면 2021년 전국 가구들의 가처분소득은 363만원이며, 도시근로자가구의 경우 418.9만원이다.

2021년 전국 도시근로자가구 평균 가처분소득 대비 서울 아파트 매입 시의 월 주담대 상환액의 비율은 전체 면적 아파트에서 금리 4%일 때 45%이나, 금리가 7%까지 상승할 경우 62%로 평균소득의 과반을 넘는 수준이다. 한 달에 버는 돈의 절반 이상이 대출 상환에 들어가는 셈이다.

‘전세의 월세화’ 속도가 빨라지면서 주거취약계층의 주거안정이 악화되고 있는 점 역시 우려를 키운다. 전세대출이 여의치 않은 상태에서 금리까지 올라가자, 전세 대신 반전세나 월세를 택하는 세입자들이 늘어 전세거래가 위축된 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기(7월 5일 기준) 확정일자 부여 전월세 현황은 전세 72만2187건(48.9%), 월세 75만3524건(51.1%)으로 월세 비중이 전세를 이미 넘어섰다.

서울만으로 한정해서 살펴보면 이 현상이 더욱 두드러진다. 같은 기간 서울 확정일자 부여 전월세 현황은 전세 21만8577건(47%), 월세 24만6023건(53%)으로 역시 월세 비중이 전세를 앞질렀다.

이는 4월부터 이어진 현상으로, 등기정보광장이 관련 통계를 발표하기 시작한 이후 처음 있는 일이다.

이처럼 월세의 비중이 높아지게 되면 통계에 나타나지 않는 임차인들의 부담이 늘어날 수 있다는 우려가 나온다. 한 번에 목돈을 맡기는 대신 지속적인 지출이 없는 전세와 달리, 고정된 소득이 없다면 월세는 오롯이 세입자의 부담이 된다.

특히 지난해 준전세는 3만3000여건으로 역대 가장 많은 수치를 기록했다. 준전세는 보증금이 월세 240개월치보다 많고 매달 월세도 내야 하기 때문에 세입자 부담이 크다.

한국부동산원 통계에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 월셋값은 평균 124만5000원으로, 직전해인 2020년 12월 112만7000원 대비 10.5%나 뛰었다.

월세 수요를 나타내는 ‘KB부동산 월세지수’ 역시 꾸준히 상승 중이다. 수도권은 이미 2019년 6월 이후 2년여가 넘는 기간동안 꾸준히 상승곡선만을 그리고 있다. 6월 수도권 아파트 월세지수는 103.6으로, 직전달인 5월보다 0.6p 상승했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com