[윤석열 정부에 바란다] 건설·부동산업계, 민간중심 재개발·다주택 세제완화 기대

이번 대선에 붙은 가장 큰 꼬리표이자, 윤석열 당선인이 정권교체에 성공할 수 있었던 가장 큰 요인 중 하나는 ‘부동산’이었다고 해도 과언이 아니었다.

부동산정책 실패는 문재인정부의 가장 아킬레스건이었다. 문재인정부 집권 5년간 공급확대보다는 다주택자 규제에 방점을 찍었던 정책 방향은 시장에 역행한다는 비판을 받았고, 그 결과는 최근 2년 연속 전국 집값의 두 자릿수 상승이라는 치명적인 형태로 돌아왔다.

이번 대선에서 각 후보들은 ‘부동산대책’을 핵심공약 가운데 하나로 내세우며 표심잡기에 나섰다. 특히 다주택자나 민간중심 재개발 등 친기업·시장친화적 공약을 내세운 윤석열 당선인의 공약에 시장이 조금 더 호응하는 모습이 나타났다.

민간주도 주택공급 강조한 윤석열, 친기업 성향에 각종 규제완화 기대감

윤 당선인은 민간주도 방식의 재건축·재개발을 활성화해 5년간 250만호 이상의 주택을 공급하겠다고 선언했다. 재건축·재개발 47만호(수도권 31만호), 도심·역세권 복합개발 20만호(수도권 13만호), 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호), 소규모 정비사업 10만호(수도권 7만호), 공공택지 142만호(수도권 74만호) 순이다. 이중 약 200만호가 민간이 주도하는 방식으로 건립될 예정이다.

건설업계는 5년 만에 돌아온 ‘친기업’ 성향 정부에 각종 도시정비 규제는 물론, 불필요하거나 과도하다고 여겨졌던 제도에 대한 손질이 있을 것으로 기대하고 있다.

건설사 한 관계자는 “민간주도 재개발·재건축은 건설사 입장에서는 솔직히 환영할만한 부분”이라면서도, “여소야대 정국이 당분간 이어질 것이기 때문에 과연 정말 규제가 완화될지는 좀 더 지켜봐야 하지 않겠나”라며 조심스러운 입장을 전했다.

또 다른 이슈는 중대재해법이다. 중대재해법은 50인 이상 사업장에서 사망사고 발생 시 사업주가 모든 책임을 지고 1년 이상 징역형이나 10억 원 이하 벌금형을 받게 되는 것을 골자로 한다. 고용노동부가 제시한 중대재해법 가이드라인에는 최근 2년 연속 중대재해가 발생했던 건설업체에 올해 또 중대재해가 발생하면 해당 업체의 본사 및 전국의 모든 현장을 감독한다는 내용이 담겼다.

수많은 산업 가운데서도 특히 건설현장의 경우 인명이 관련된 중대한 안전사고가 발생하기 쉬워, 중대재해법 시행이 건설사들에게 치명타가 될 수 있다는 지적이 많았다.
지난해 10월 한국경영자총협회와 중소기업중앙회가 50인 이상 기업 314개사를 대상으로 벌인 조사 결과 50인 이상 100인 미만 기업의 77.3%가 중대재해법 시행 전까지 안전보건 확보 의무 준수가 어렵다고 답했다. 준수가 어려운 이유로는 ‘안전 투자비용이 과도하게 필요하다(28%)’는 답이 나왔으며, 경영책임자 의무 중 준수하기 가장 어려운 규정으로는 41.7%가 ‘인력·시설·장비의 구비, 유해·위험요인 개선에 필요한 예산 편성·집행(41.7%)’이 꼽혔다.

다만 중대재해법으로 인한 현장 혼란을 막기 위해 50인 미만 사업장에는 추가 유예를 둬 2024년 1월부터 본격적으로 시행되게 된다. 소규모 사업장의 경우 제도에 대비할 추가적인 보완 시간이 주어진 셈이다.

그러나 중대재해법 제정 이후에도 건설업계에서 잇따른 사망사고가 발생하며 제도 완화에 대한 기대감은 다소 사그라든 상태다.

업계 관계자는 “친기업 성향 정부라고는 해도 국민의 생명이 걸린 문제기 때문에 이 부분에 대한 완화가 언급되지는 않을 것으로 본다”며, “그러나 과도한 부분에 대한 손질은 필요했기 때문에, 이런 어젠다 자체가 던져질 가능성은 있을 것”이라고 내다봤다.

전문가들, "세금-대출규제 완화 필요" 지적... "규제로 인한 시장 압박은 금물"

부동산업계는 새 행정부 정책에 주택 공급 대책과 정비사업 활성화, 세금·대출 규제 완화 등 내용이 담겨야 한다고 입을 모았다.

이번 대선 과정에서 여야 후보 모두 주택 공급 확대를 내세운 바 있다. 다만 전문가들은 막연한 공급 폭탄은 지양하고 절대적인 이익 환수 개념을 버릴 것을 강조했다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “전체 공급 물량을 정해 놓고 끼워 맞추는 것이 아니라 각 지역·사업지별 가능 물량을 구체적으로 합산해야 한다”며 “주택 수요가 가장 많은 서울에서는 정비사업 이외 대안을 찾기 어렵다. 여기에 이익 환수 개념을 강력하게 적용되면 정비사업의 저해 요소로 작용할 것”이라고 말했다.

다주택자를 대상으로 강화된 부동산 세제를 완화해야 한다는 목소리가 나왔다. 문 정부는 지난 2020년 7.10 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 세금 부담을 키웠다. 조정대상지역 내 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 경우 기존 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 2배 가까이 올랐다. 2주택 이하도 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 상향됐다.

또한 양도세는 현재 규제지역의 다주택자 2주택자의 경우 기본세율 6~45%에서 20%포인트, 3주택자에게는 30%포인트 중과를 적용한다. 취득세도 조정대상지역 3주택, 비조정대상지역 4주택부터 주택 수에 따라 최고 12%까지 높였다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “매년 공시지가, 공정시장가액비율, 종부세율은 줄줄이 올라 다주택자를 중심으로 세 부담이 커질 수밖에 없는 구조”라며 “선진국처럼 보유세 올리고 거래세 낮추는 방향으로 가야 부동산을 소유 중심에서 이용 중심으로 전환할 수 있다. 양도세는 전면적으로 완화해 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 해야 한다”고 밝혔다.

변화가 필요한 주요 정책들 중 대출 규제 완화도 거론됐다. 자금 여력이 충분하지 못할수록 주택 매수에는 대출이 필수이기 때문이다.

올해 1월부터는 2억원 이상 대출을 받은 차주를 대상으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됐다. 이는 대출자의 연간 원리금 상환액을 연 소득의 일정 비율 이내로 제한하는 제도다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자가 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 못하는 것이다. 오는 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과한 대출자로 확대된다.

여기에 지난해 8월부터 시작된 한국은행의 세 차례 기준금리 인상이 더해졌다. 최고금리는 은행권 주택담보대출 6%, 전세대출과 신용대출 5% 돌파가 유력하다.

조원균 공인중개사협회 과장은 “새 정부가 부동산 정책을 완화할 것이라는 기대를 갖고 있다”며 “주택 가격이 치솟아 자력으로 내 집 마련을 하기엔 불가능해졌다. 대출 규제를 완화시켜서 주택을 구입하는 데 부담을 줄이게 해야 한다”고 말했다.

새로운 정부가 바통을 이어받아도 공급 부족에 대한 우상향 기조가 이어질 것이라는 전망이다. 그러나 강한 규제로 주택 시장을 안정시켜선 안된다고 봤다.

이 책임연구원은 “당분간은 집값 상승 방향성이 지속될 것”이라며 “선거 결과에 따라서 세법이나 임대차법 등이 수정될 여지는 있지만 GTX 같은 주요 개발호재가 취소될리 없기 때문이다. 주택 공급 대책이 단기간에 완성되기 어려운 것도 감안해야 한다”고 밝혔다.

이어 그는 “당장 단기적인 집값 상승을 이유로 신규 주택의 공급과 정비사업 등을 차단한다면 오히려 지금과 같은 상황이 지속될 가능성이 높다. 강한 규제가 아닌 다른 방법으로 주택 시장을 안정시킬 방안을 찾고 실행해야 한다”고 덧붙였다.

장호성, 김관주