재개발·재건축 1+1 분양, 종합부동산세 과세 허점으로…공급축소 부작용까지

[한국금융신문 장호성 기자] 올해분 종합부동산세 고지서 발부일이 다가오면서, 다주택자들의 ‘종부세 폭탄’에 대한 우려가 번지고 있다.

특히 재건축·재개발 과정에서 ‘1+1 분양’을 선택한 일부 조합원들의 경우, 본의 아니게 다주택자로 분류돼 예상보다 큰 보유세를 납부하게 되는 상황이 빚어지고 있다. 이로 인해 일부 단지의 조합원들이 1+1 분양을 철회하면서 기존 계획보다 가구 수가 줄어드는 현상까지 발생하는 등, 정부의 주택공급 확대 정책에도 잡음이 발생하고 있다.

재건축·재개발로 인한 1+1 분양은 기존에 대형 평형을 가지고 있던 조합원들에게 정비를 통해 중소형 아파트 두 채를 분양받을 수 있도록 한 제도다. 예를 들어 139㎡형 아파트에 살던 주민은 84㎡형 하나, 55㎡형 하나를 분양받을 수 있는 식이다. 해당 분양은 종전 주택의 전용면적이나 권리가격 범위 안에서 공급한다. 하나의 주택이 나눠지면서 공급량이 늘어나는 효과가 있는 셈이다.
추가로 공급하는 주택은 전용 60㎡ 이하만 가능하고, 소유권 이전고시 이후 3년 안에 전매할 수 없다. 이 부분이 1+1 분양을 택한 조합원들의 발목을 잡은 대목이다. 기존에 한 채였던 주택이 개발로 인해 두 채가 되면서 갑자기 다주택자가 된 것이다.

올해 개편된 종합부동산세의 경우, 조정대상지역에 2주택을 가지고 있다면 요율이 최소 1.2%~6.0%까지 늘어나게 됐다. 주로 재건축·재개발이 이뤄지고 있는 지역이 서울 주요 지역이라는 점을 감안하면 2주택만으로 세부담이 크게 늘어나는 셈이다.

이를 피해가기 위해 소형 주택을 처분하려 해도 3년 안에 전매가 불가능하다는 점이 문제가 된다. 강남 고가 아파트의 경우 아무리 전월세 수익을 고려하더라도 그보다 보유세 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 이 경우 거주용으로 마련했던 중대형 평형을 처분할 수밖에 없어 배보다 배꼽이 더 커지는 현상이 발생할 수 있는 것.

사정이 이렇다보니 강남권에서 1+1 분양을 선택했던 조합원들이 사업 변경을 요청하면서, 신반포21차를 비롯한 주요 단지들의 사업 계획도 변하고 있는 상태다. 주로 강남에 지어진 대형 구축 아파트들의 조합원들이 이 같은 이유로 내부적인 갈등을 빚고 있는 것으로 전해졌다. 이로 인해 정부의 수도권 주택공급 대책에도 덩달아 빨간 불이 켜진 상태다.

부동산 한 전문가는 “공급이 현저하게 부족한 상태에서 유인책으로 마련했던 정책들조차 기존에 정부가 밀어왔던 규제책과 충돌하고 있다”며, “일괄적인 제도 적용으로 인한 허점들이 곳곳에서 드러나고 있다. 정부가 깊은 생각 없이 부동산 정책 마련에 나선 결과”라고 지적했다.
이 같은 상황에서 1+1 분양을 통해 2주택자가 된 사람들을 다주택자에서 제외해야 한다는 법안도 제기됐다.

박성중 국민의힘 의원은 지난 16일 재건축·재개발 1+1분양 주택 중 소형 주택을 주택 수에 포함하지 않도록 하는 종합부동산세법 일부개정법률안을 발의했다.

발의안에는 “종합부동산세 산정 시 다주택자 중과세의 대상이 되며 동시에 전매가 제한되어 재산권의 행사를 제한받는 상황에 놓이게 된다”며, “‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 2주택을 분양받은 경우 전매 제한을 받는 소형 주택의 경우에는 종합부동산세 납세의무자가 소유한 주택 수를 산정할 때 제외하고자 한다”는 내용이 포함됐다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com