주산연 “헝다 사태, 韓 부동산 시장 영향 제한적”

[한국금융신문 김관주 기자] 중국 부동산개발업체 헝다그룹(에버그란데)의 위기가 우리나라 부동산 시장으로 전파될 가능성이 낮다는 전망이 나왔다.

15일 주택산업연구원(주산연)은 “헝다 사태를 계기로 날로 악화되고 있는 중국 부동산 시장 부실화가 우리나라에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 밝혔다.

주산연은 우리나라는 중국과 달리 ▲수급면에서 전반적인 경기회복 추세와 주택 공급 절대량 부족 ▲금융구조면에서 분양가규제에 따른 완충작용과 엄격한 LTV 관리(평균 LTV 57%)와 50% 수준에 육박하는 장기고정금리 대출 비중 ▲사업구조면에서 시행사↔신탁사↔금융사↔시공사로 연결되는 다단계 헷징(hedging, 가격변동으로 인한 손실을 막기 위해 실시하는 금융 거래행위) 사업구조 등을 그 이유로 들었다.
중국은 80년대 초부터 시작된 1자녀 산아제한 정책에 따라 이들이 30세에 도달하는 2010년 전후부터 주택시장 진입 인구가 급격히 줄어들었다. 이로 인해 주택 공급 과잉 문제가 점차 심화되기 시작한 바 있다. 또한 성숙되지 않은 부동산금융 구조와 부동산개발회사 지배구조 및 거버넌스 불투명성 등으로 부동산 개발사업이 방만하게 추진됐다.

주산연은 “중국은 지난 10여 년간 2·3선도시를 필두로 주택 공급 과잉 문제가 점차 심화되어 왔다”며 “이번 헝다 사태가 발화점이 돼 부동산개발업체 부실과 시장혼란이 점차 확산될 가능성이 커 보인다”고 주장했다.

이어 주산연은 “헝다가 중국 내 부동산개발사업 1·2위를 다투는 거대 기업이라는 것, 시진핑 장기집권체제 초년도이자 미·중간 주도권경쟁이 첨예한 시기라는 점에서 중국 정부는 어떤 형태로든 헝다 사태를 진정시키고자 개입할 가능성이 크다”며 “다만 헝다 부실화 규모가 너무 크고 부실화 가능기업이 항다만이 아니며 헝다 근거지가 광쩌우라는 점 등으로 향후 전개될 부동산개발업 부실화를 단기간에 완전히 틀어막지는 못할 것으로 판단된다. 중국 정부가 이 문제를 적절히 관리하지 못할 경우 전반적인 시장 관리가 어려워질 것”이라고 설명했다.

주산연에 따르면 국내 주택시장은 대도시 지역에서는 단기 급등에 따른 조정 국면이 올 수도 있지만 앞으로도 2024년까지 수도권 등 대도시는 절대적인 공급 부족으로 향후 2~3년 내 전반적인 침체 국면으로 돌아설 가능성은 크지 않다.

또한 민간택지 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제 등으로 분양가격이 주변 시세 대비 20~30% 정도 낮다. 저렴한 분양가로 주변 시가가 하락해도 계약 해지나 미입주가 발생할 가능성이 낮은 상황이다.
현재 금융권 주담대의 평균 LTV가 57%로 집값 하락에 따른 금융 부실화 가능성도 미비하다. 주담대 중 장기고정금리 대출 비중이 50% 수준에 육박하기 때문에 금리 상승에 따른 집값 하방 압력이 크지 않다.

아울러 주택건설사업 구조면에서도 과거의 시행사에 대한 건설사 보증 일변도에서 탈피해 시행사↔신탁사↔금융사↔시공사로 연결되는 다단계 헷징 사업구조와 HUG의 엄격한 분양보증심사 등을 통해 부실 위험이 크게 낮아졌다.

주산연은 “우리나라는 전반적인 거시경제 상황과 부동산 시장의 수급 상황, 부동산 금융 관리, 부동산 개발 사업 구조 등 측면에서 중국과는 상황이 많이 다르다"며 “헝다 사태 확산이 계기가 돼 중국 경제가 전반적인 침체 국면으로 들어가지 않는다면 우리나라 경제와 부동산 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 판단된다”고 강조했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com