[이창재 우리자산신탁 대표이사] “부동산신탁사업, 전략이 승부를 결정한다”

영국의 프리미어리그는 세계적인 축구실력을 갖춰야 뛸 수 있는 꿈의 무대이다.

최근에는 국내선수들이 진출하면서 실시간 중계방송까지 볼 수 있어 경기내용뿐 아니라 속속들이 선수들의 장단점등 중요한 특징까지 알 수 있다.

특히 우승권에 가까운 상위팀들은 감독들의 경기운영 전략이 크게 조명되기도 한다. 우수한 성적을 보이는 팀의 공통점은 공격과 수비를 균형감 있게 잘하는 강점을 갖추고 있다.
공격을 맡은 선수들도 상황에 따라서 수비에 가담하고 수비선수들도 틈틈히 공격에 가담하는 멀티플레이를 잘해야 경기에 나설 수 있다. 한 부문만 잘해서 승리할 수 없는 전쟁같은 승부가 겨루어진다.

공격과 수비의 능력은 가계나 기업 활동에서도 적용된다. 무리한 공격에 나섰다가 실패할 수도 있고 안일하게 수비만 생각하다 무한 경쟁시대에서 뒤쳐질 수 있기 때문이다.

지금은 개인이나 기업들도 공격능력과 수비능력을 겸비해야 생존하는 시대이다.

기업에서도 멀티플레이 전략이 요구되는데 특히 코로나 바이러스와 같이 경험하지 못했던 요인으로 국내외 경제상황의 변화가 많을 때는 새로운 기회는 공격적으로 살리고 다가올 수 있는 위험에는 수비전략을 동시에 가동하는 양면전략이 필요하다.

투자나 경영관리에서 위험을 분산하기위한 방안으로 포트폴리오기법을 많이 활용하고 있다.
이상적 포트폴리오는 한부문의 투자 상황이 나빠도 다른 부문의 투자이익이 손실을 커버하고도 전체 목표수익을 초과하는 경우이다

기대했던 전망과 달리 시장의 충격이 크게 다가왔을 때는 특정부문의 손실이 다른 부문의 수익으로 감당할 수 없는 입장에 놓이게 되어 결국 전체적인 결산에서 손실을 보게 되는데 이때 시장평균 손실보다 상대적으로 손실규모를 축소할 수 있는 장점이 포트폴리오의 위력으로 볼 수 있다.

최근 몇 년간 부동산시장은 정부의 저금리 기조와 주택정책 등 가격 요소의 변동으로 아파트 및 오피스텔등 주거시설과 지식산업센터 및 상업시설 등에 개발사업투자가 급증해왔고 신탁사를 비롯한 금융회사의 참여기회와 투자도 최근까지 지속적으로 증가하고 있는 실정이다

그러나 부동산시장의 호황은 과도한 가계대출 증가는 부작용에 대한 우려가 나타나고 있으며 금리인상 및 부동산에 대한 강력한 과세 등 상승요인을 억제하는 정책이 실현됨에 따라 부동산시장이 예전과 달리 계속적인 상승은 어려울 것으로 전망하는 전문가들도 많아졌다.
특히 조정구간 없이 급하게 상승한 주도심 지역으로 주택가격은 주된 수요자나 주택공급자가 서로 부담을 느끼는 상황인 것으로 보인다.

OECD국가 중 부동산투자 비중이 상대적으로 높은 대한민국 가계와 기업은 지금처럼 투자위험 요소도 많고 예측하기 어려운 시점에는 특히 포트폴리오 구성이 중요할 때라 생각한다. 부동산자산과 금융자산의 적절한 비율 분산, 부동산자산에서는 위험 종류별 분산, 직접투자와 간접투자의 분산, 투자시점의 분산 등 안정적 포트폴리오 구성을 위한 다양한 점검이 필요하다.

옛 국제자산신탁을 우리금융이 인수한지 1년 반이 지났다. 인수전에는 상대적으로 자본력이 적었고 금융그룹 계열사처럼 신용도가 높지 않은 상황에서 부동산신탁의 모든 상품을 대상으로 포트폴리오 구성하기 쉽지가 않았다. 다양한 사업 포트폴리오 보다는 신탁사의 전형적인 사업인 담보신탁 대리사무 등 할 수 있는 사업에 선택과 집중을 할 수밖에 없었을 것이다

우리금융 인수 후에는 수익구조와 위험이 분산되지 못한 단점을 극복하기 위해 그동안 접근 하지 못했던 책임준공사업, 도시정비사업, 리츠 사업부문에 역량을 집중해왔다.

부동산신탁 시장에 비교적 일찍 진입했던 대형 금융그룹사의 신탁사를 살펴보면 종합부동산금융 형태의 다양한 사업 포트폴리오를 모범적으로 구성하고 있는 특징을 알 수가 있다.

옛말에 “만사 불여튼튼”이라는 말이 있다. 언젠가 발생할 수도 있는 홍수를 대비해 모두가 힘을 모아 땜과 뚝을 쌓듯이 개인이나 기업들은 예측을 뛰어넘는 위기상황을 대비해 투자의 배분을 전략적으로 분산하는 것이 바람직한 일이라 생각한다.

한국개발연구원 (KDI)조사에 의하면 우리나라 중소기업 가운데 10년간 생존할 확률은 25% 밖에 되지 않고 생존 업체 중 300인 이상 업체로 성장한 기업은 0.13%에 불과하다고 한다.

그만큼 기업들의 생존경쟁은 생각보다 치열하다.

차별화와 영업력(공격전략)이 부족해서 지속적으로 시장에서 도태되거나 안정된 시스템부족 등 관리력(수비전략)이 부족해서 여러 해를 잘해왔어도 한순간 위기상황에 멸망하는 기업들을 종종 볼 수 있다.

요즘 코로나 시대를 겪으면서 빠른 변화를 더욱 체감하고 있다. AI 인공지능, 혁신적 신기술, 플랫폼기업 등 미래가치가 높은 회사의 평가가치가 어느 때보다 높고, 전통적 회사는 상대적으로 기대감이 하락하는 상황을 보면서 앞으로 공수 전략의 초점은 빠르게 변화하고 있는 기업 환경에 얼마나 경쟁력을 갖추었는지가 중요해졌다.

접근해야 될 공수의 범위가 훨씬 넓어졌다고 할 수 있다.

모든 기업과 가계가 변화하는 세상에 빠르게 맞추고 다가올 미래위험에 전략적으로 대응해야하는 절체절명의 시기가 오늘 인 것 같다.

[이창재 우리자산신탁 대표이사]