여당 주택공급 승부수 ‘누구나집’, 집값 상승 전제·낮은 사업성 우려

[한국금융신문 장호성 기자] 더불어민주당 부동산특별위원회가 내놓은 ‘누구나집’ 사업이 출범 전부터 기대보다는 우려를 양산하고 있다.

기존에 없던 새로운 방식의 주택공급안을 내놓고는 있지만, 파격이라는 꼬리표에 가려진 정책 자체의 허점이 많다는 것이다.

‘누구나집’ 주택은 당장 집을 마련할 목돈이 없는 무주택자·청년·신혼부부 등이 집값의 6~16%를 지급한 후 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료를 내며 거주하고 입주시 확정된 집값으로 분양받을 수 있는 제도다.
기존 공공임대·뉴스테이의 경우 10년 임대 후 분양전환시 발생한 시세 차익을 사업시행자가 취했지만, 누구나집의 사업시행자는 적정 개발이익인 10%만 취하고 이후 시세차익은 입주자가 취하는 구조다. 시세차익을 통해 얻어지는 이익을 입주자가 함께 나눌 수 있다는 점이 특징이다.

◇ 시행사 ‘사회적 책임’ 강조한다지만…결과적으로 ‘집값 상승’ 전제로 한 정책

누구나집 사업의 가장 큰 문제점으로 지적되는 부분은 떨어지는 수익성 문제다. 누구나집 사업에서 가장 중요한 지점은 사업시행자의 ‘사회적 책임’이다. 시행자는 10년 임대 뒤 분양전환 시점까지는 투자금(전체 사업비 5% 이상)과 시행자 이익(전체 사업비 10%)을 회수하지 못하게 된다.

민간 시행자들이 해당 사업에 참여하지 않을 경우, 대부분의 물량을 한국토지주택공사(LH)가 수주할 가능성이 높다. 이 경우 사업시행자가 될 LH의 부채 문제가 불거질 수 있다.

누구나집 사업이 입주자나 시행자들에게 ‘윈윈’이 되려면 집값이 크게 올라야 한다. 반대로 집값이 떨어지면 입주자는 분양전환을 하지 않고 새로운 거처를 찾아야 할 가능성이 커지며, 시행자가 그 피해를 고스란히 떠안게 된다.

부동산 한 전문가는 누구나집 사업에 대해 “집값 상승을 전제로 내세운 정책”이라며, “근본적인 집값 문제를 해결하는 대신 편법을 택한 것 같다”는 의견을 내놓았다.

이와 관해 김진표 더불어민주당 부동산 특위 위원장은 "우리 부동산 시장의 현실을 볼 때 전체적으로 가격 하락하는 경우는 극히 예외적"이라며 "가격 하락에 대한 여러 완충 대책을 만들어 사업자도 최소한 수익 15%를 취할 수 있다는 확신을 갖고 있다"고 설명했다.

◇ 부지 선정부터 임대료 문제까지, 곳곳에서 잡음 생산

더불어민주당 부동산특별위원회는 Δ인천 검단 4225가구 Δ안산 반월·시화 500가구 Δ화성 능동 899가구 Δ의왕 초평 951가구 Δ파주 운정 910가구 Δ시흥시 시화 MTV 3300가구 등 6개 지역에 총 1만785가구를 공급할 시범사업부지를 확보했다고 밝혔다.
문제는 이 같은 부지에 대한 매력도 문제다. 업계 한 관계자는 “나온 부지들을 살펴보니 대부분 과거 신도시 사업에서 유보지로 분류됐던 지역”이라며, “한 차례 유보됐던 부지들이 다시 등판한 것은 기존 정책을 돌려막으려는 것이 아닌가”라는 의혹을 표했다.

또 다른 부동산 전문가는 “사업지의 위치를 볼 때 민간 시행사들이 15%의 손해를 보면서까지 무리하게 들어갈 것 같지는 않다”며, “장기적인 플랜보다는 당장의 민심 달래기를 위해 급조된 느낌”이라고 말했다.

임대료에 대한 우려도 나온다. 더불어민주당이 배포한 자료에서 누구나집의 임대료는 표준모델 기준 주변 시세의 80~85% 수준, 임대료 상승률은 2.5%(일반적으로 5%)를 적용한다고 명시됐다. 지역 상황에 따라 세부적인 조건이 달라질 수 있다고는 하나, ‘일반적으로 5%’라는 것은 입주시 임대료만 저렴할 뿐, 사실상 월세와 다르지 않을 것이라는 지적이 나온다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com