[주간 부동산 이슈-2월 3주] 봄철 분양 성수기 오는데…래미안원베일리는 아직?

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
연휴 끝 분양러시 시작, ‘최대 관심사’ 래미안원베일리는 아직 안갯속

변창흠닫기변창흠기사 모아보기표 서울역 쪽방촌 개발계획 암초…인근 토지주들 절차상 문제 제기

“새 길 열고 공급 늘리고”, 국토부 업무계획 발표 나왔지만 시장 시큰둥

코로나에 문 닫는 상가 속출, 전국 중대형 상가 투자수익률 5.1%로 역대 최저치


◇ 연휴 끝 분양러시 시작, ‘최대 관심사’ 래미안원베일리는 아직 안갯속

설 연휴가 끝나고 추웠던 겨울이 끝나가면서, 분양 시장에도 모처럼의 훈풍이 불어올 전망이다.

설 명절 연휴가 지난 이후인 2~3월 분양시장에 전년대비 4배가량 늘어난 ‘분양 러시’가 펼쳐진다. 부동산114에 따르면 올해 2~3월 전국에서 7만9819가구(임대 제외)가 분양된다. 지난해 같은 시기의 분양물량인 2만4249가구)과 비교하면 약 3.3배 가량 늘어난 수치다.

이 같은 분양 러시의 이유는 지난해 코로나 여파로 분양 공고가 연기된 단지들이 몰렸기 때문으로 분석됐다. 또 지난해 1분기에는 한국부동산원(구 한국감정원)으로의 청약업무 이관 등이 겹치며 다른 시기와 비교해도 분양 물량이 많지 않았다. 올해 분양이 전년보다 크게 늘어난 이유 역시 이로 인한 기저효과가 작용했다는 분석이 나온다.
다만 올해 분양시장 가운데서도 가장 큰 관심을 모으고 있는 서초구 ‘래미안원베일리’의 분양 소식은 연일 미뤄지고 있다.

래미안원베일리의 일반분양분은 224가구 규모로 그리 크지 않지만, 강남 서초구 핵심 입지에 들어서는 단지라는 점에서 예비 청약자들의 큰 관심을 끌고 있다. 래미안 원베일리는 서울 서초구 반포동 신반포3차아파트와 신반포23차, 경남아파트를 통합 재건축해 제공되는 단지다. 기존의 2433가구를 허물고 최고 35층 규모의 2990가구 대단지로 탈바꿈하게 된다.

당초 래미안원베일리는 지난해 분양 일정을 진행하려 했으나, 분양가 산정 문제로 주택도시보증공사(HUG)와 갈등이 빚어지며 결국 분양이 이뤄지지 못했다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 5900만 원 수준인데 반해 HUG가 일반분양가를 평당 4891만원에 제시하며 평행선이 이어진 탓이다.

결국 래미안원베일리는 분양가상한제를 적용받기로 했는데, 택지비를 높게 인정받으면서 3.3㎡당 분양가가 약 5668만 원으로 결정됐다. 이는 평당 분양가 기준 역대 최고 수준이다. 당초 상한제를 적용받으면 HUG가 산정하는 분양가보다 10∼20% 낮아질 것이라는 예상이 있었으나, 높아진 택지비가 반영되면서 분양가가 높아지는 현상이 발생하게 됐다.

이처럼 분양가 문제가 해결되면서 분양이 급물살을 탈 것이라는 기대감이 도처에서 나왔다. 그러나 수도권을 중심으로 한 코로나19 여파가 잡힐 기미를 보이지 않으면서, 서초구청의 요청이 겹쳐지며 임시총회가 연기됐다. 총회를 통한 사업시행인가 변경 등을 고려하면 래미안원베일리의 분양일정 윤곽은 빨라야 3월께에나 나올 것이라는 게 시장의 예측이다.



◇ 변창흠표 서울역 쪽방촌 개발계획 암초…인근 토지주들 절차상 문제 제기

지난 2월 5일 정부가 발표한 ‘서울역 쪽방촌 정비사업 추진방안’을 두고 해당 지역 토지건물주와 정부의 갈등이 연일 수면 위로 떠오르고 있다.

토지건물주들은 정부의 추진 방식이 “폭압적이고 강력한 사유재산 침해”라고 주장하고 있는 반면, 정부는 비슷한 사업의 성공사례를 들어 ‘문제될 것이 없다’며 양 측의 입장이 첨예하게 맞서고 있다.

정부는 용산구 동자동 쪽방촌 일대 4만7000㎡를 공공주택지구사업으로 추진하겠다고 발표하고, 이를 통해 공공주택 1450호, 민간분양 960호 등 총 2410호의 주택을 짓겠다는 계획을 밝혔다.

그러나 후암특별계획1구역(동자) 준비추진위원회는 “정부가 토지·건물주들과 어떤 협의나 의견 수렴도 이뤄지지 않은 내용으로 아무런 사전 동의 없이 계획을 기습적으로 발표했다”며, “정부 계획을 결사 반대한다”고 강하게 반발하고 있다.

추진위는 “지난 2월 5일 정부가 ‘서울역 쪽방촌 강제 개발’ 계획을 기습 발표 한 이후 2주만에 반대 의견서 및 탄원서가 대량 접수 (전체 토지주 수를 훨씬 상회하는 수준) 된 것으로 확인됐다”고 전했다. 추진위는 이 같은 의견서와 탄원서를 한데 모아 19일 오후 용산구청에 박스로 제출하는 한편, 반대시위까지 전개하며 크게 반발하고 있다.

추진위 측은 “이미 이곳 주민들 모두 상생할 수 있는 개발 계획안이 수립되고 있었는데, 뜬금없는 국토교통부의 ‘강제수용 개발’ 기습 발표 소식에 모두가 허탈해 하고 있으며, 절대 받아들일 수 없다” 라는 입장을 고수했다.

이와 관해 변창흠 국토교통부 장관은 지난 13일 YTN 뉴스에 출연해 "사전 고지가 법적으로 금지된 공공주택지구 지정 절차를 따른 것"이라고 해명했다.

그는 "서울역 쪽방촌 사업은 공공주택 특별법에 의해 공공주택지구로 지정해 사업을 하는 방식인데, 이는 앞서 성공사례로 손꼽히는 영등포 쪽방촌 사업 방식을 그대로 적용한 것"이라며 "다만 지구지정 여부는 공시 전 공개될 경우 형법상 처벌을 받게 되는 중범죄로, 부득이 집주인과 토지주의 사전 논의가 불가능했다"고 설명했다.



◇ “새 길 열고 공급 늘리고”, 국토부 업무계획 발표 나왔지만 시장 시큰둥

국토교통부는 지난 16일(화) 청와대-세종청사간 영상방식으로 진행한 대통령 업무보고에서 2021년 업무계획을 보고했다.

이 자리에서 변창흠 장관은 올해 업무 목표로 ▲주택 공급과 주거 복지의 혁신을 통한 포용적 주거안정 실현 ▲지방의 경쟁력 강화로 지방-수도권이 상생하는 균형발전 구현 ▲선도형 경제 도약을 위한 한국판 뉴딜 등 국토교통 산업 혁신 ▲교통안전, 건설안전 등 국토교통 현장의 국민 생명 지키기 등 4가지 핵심 목표를 제시했다.

가장 비중 있게 다뤄진 목표는 지난 4일 발표된 바 있는 ‘공공주도 3080+’을 기반으로 하는 주택공급 확대 안이었다. ‘공공주도 3080+’은 공공이 주도해 2025년까지 도심 내에 양질의 부담 가능한 주택(Affordable Housing) 서울 32만호, 전국 83만호를 추가 공급하는 내용을 담고 있다.

국토부는 공공주도 도심 공공주택 사업 후보지 선정, 소규모 정비사업 설명회‧컨설팅 개최, 관련 법률 개정 등 대책 후속조치를 차질 없이 시행할 것이라고 밝혔다.

이 밖에도 수도권광역노선철도(GTX)의 차질 없는 사업 진행, 그린뉴딜 등을 통한 전 건설산업의 고부가가치 사업화 등이 계획안에 담겼다.

그러나 여전히 ‘실체 없는 공약’에 불과하다며 곱지 않은 시선을 보내는 경우도 많았다. 가장 빠른 2023년 개통을 목표로 하고있는 GTX-A 노선도 아직 공사 과정의 잡음을 해결하지 못한 채 표류하고 있는 상황에서 나머지 교통망 확충이 제대로 이뤄질 수 있겠냐는 시각이다.

한강의 29번째 다리가 될 것으로 기대받았던 월드컵대교 역시 수 년 째 개통이 미뤄지다 올해 여름에서야 선을 보일 것으로 전망되는 상황에서, GTX를 둘러싼 시장의 우려 또한 점점 불어가는 실정이다.



◇ 코로나에 문 닫는 상가 속출, 전국 중대형 상가 투자수익률 5.1%로 역대 최저치

전국 중대형 상가 투자 수익률이 2002년 조사 이래 역대 최저치를 기록했다.

16일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국부동산원 통계를 분석한 결과 2020년 전국 중대형 상가 투자 수익률은 평균 5.1%를 기록했다. 이는 전년도 수익률 6.29% 대비해서는 1.19% P 감소했고 2018년 이후 2년 연속 수익률이 하락했다.

지난해 전국에서 중대형 상가 투자 수익률이 가장 낮은 지역은 1.58% 수익률을 기록한 제주였다. 이어 △경남(2.85%), △울산(3.4%), △경북(3.79%), 충남(4.14%) 등의 지역이 뒤를 이었다.

투자 수익률 가장 높은 지역은 6.06%를 기록한 서울이었으며 ▲경기(5.87%), ▲대전(5.53%), ▲광주(5.42%), ▲부산(5.34%), ▲전남(5.23%) 등의 지역 순이었다.

2019년 대비 투자 수익률이 가장 감소한 지역은 2.71%p 감소한 인천이었으며 서울(1.84%P 감소), 경기(1.64%P 감소) 지역이 뒤를 이으며 지난해 수도권 상가 시장은 코로나19 바이러스 영향을 가장 많이 받은 것으로 보였다.

다만 아직도 수도권 상가의 투자 수익률은 전국에서 높은 수준을 기록하고 있어 일각에서는 시대에 따른 일시적인 수익률 하락이라는 이야기도 나오고 있다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "지난해 확산된 코로나19 바이러스로 상가 시장은 공실률이 증가하는 등 침체된 모습을 보였다"며 "이러한 영향으로 상가 시장의 수익률은 하락한 것으로 보이지만 시장 침체로 인한 일시적 하락으로 볼 수 있어 코로나19 바이러스가 종식되고 내수경기가 회복된다면 수익률이 점차 회복될 것으로 보인다"고 전했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com