[이창희 하나자산신탁 대표이사] ‘위기와 기회’ 공존하는 부동산신탁시장

지난 한해는 예상치 못한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 부동산신탁시장은 그 어느 때보다 불확실성이 큰 시기를 겪어야 했고, 대부분의 산업이 부정적인 영향을 받았다.

그럼에도 부동산신탁 신규 수주 시장은 지표상 최근 하락세를 벗어나 이례적으로 큰 폭의 성장세를 기록했다.

코로나19 발생 초기 단기 자금조달 시장이 일시적으로 경색되면서 부동산개발금융의 핵심 역할을 담당하는 증권사들의 유동성 확보 대응으로 잠시 신규 PF가 중단되어 부동산신탁 수주시장도 위축되는 양상을 보이긴 하였으나, 이내 시장이 안정을 찾으며 전년대비 성장세로 마감을 했다.
부동산신탁 전체 수주시장은 지난 2017년 분양시장 호조와 차입형토지신탁 확장세에 힘입어 약 1.2조원 규모를 기록한 이후 2019년까지 하락세를 유지하였으나, 2020년에는 약 1조5000억원 규모로 전년대비 50% 가량 증가한 사상 최고치의 수주 실적을 기록했다.

다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과이겠으나, 부동산신탁 수주시장과 연관성이 높은 건축 인허가 물량 등 선행지표가 크게 개선되지 않은 가운데 나온 결과이기에 향후 시장을 예측하고 대응함에 있어 철저한 원인 분석이 필요해 보인다.

여러 연구기관의 지난 2020년 건설?부동산시장 Review에 따르면, 건설수주는 2019년에 이어 큰 폭의 성장세를 이루었으나, 주거용 건축부문의 급격한 증가는 정비물량 증가와 분양가 상한제 시행을 앞두고 나온 조기 수주화 물량이 포함된 것으로 분석하고 있다.

증권사들 역시 코로나 장기화에 따른 불확실성 확대 및 부동산PF 익스포저 규제가 현실화되기 전 한발 앞선 투자를 실행함으로써 시장 확대를 견인한 것으로 판단하고 있다.

또한, 부동산개발금융의 큰 역할을 담당하고 있는 증권사의 해외투자가 코로나19로 제한되면서 국내 부동산PF 시장 참여가 보다 확대되었고, 언택트 시대가 빠르게 진행되면서 물류시설의 수요증가로 물류창고의 개발 및 투자가 확대된 것도 부동산신탁 시장의 새로운 수익창출의 기회가 됐다.
금융계열 부동산신탁사의 증가와 신규인가 3사의 본격적인 영업경쟁이 가속화되는 가운데 부동산개발사업의 구조가 책임준공형 토지신탁 방식으로 전환·확대되면서 시장 자체의 양적 성장을 견인했고, 2016년 3월 도시및주거환경정비법 개정에 따른 부동산신탁사의 정비사업 참여가 가능해진 이후, 주요 신탁사들의 조직 및 전문인력 확보를 통한 신규시장 참여 노력들이 수주실적으로 가시화된 점도 시장 확대의 중요 요인으로 작용했다.

2021년 부동산신탁시장은 시장 환경 개선이 전반적으로 더딘 가운데, 금융지주계열 부동산신탁사를 중심으로 Top Tier 그룹의 시장점유율 확대와 사업 및 수익기반 다변화 노력들이 보다 활발하게 전개될 것으로 보인다.

주택사업은 수도권의 강도 높은 부동산 규제 대책으로 인해 지방을 중심으로 한 사업화 비중이 늘어날 것이며, 신탁방식 정비사업의 긍정적인 효과 확산으로 사업 참여 기회가 점차 확대될 것으로 예상된다.

수익형부동산의 경우 2018년 이후 주택사업 위축으로 인한 수주 비중 확대로, 공급 과잉 및 투자수익률 하락이 우려되고 코로나19 이후 실물경기 침체의 영향이 있을 것으로 예상되나, 주거 대체상품 및 물류시설의 수요가 유지되는 가운데 규제환경 변화 및 수급동향에 대한 모니터링이 요구된다.

부동산개발금융의 핵심역할을 담당하는 증권사의 부동산PF 채무보증 한도 규제로 일부 대형증권사의 경우 신규투자가 다소 위축될 수는 있으나, 한도 여력이 있는 증권사와 보험사 등의 참여로 영향은 제한적일 것으로 전망된다.

부동산신탁업권 경쟁 환경을 살펴보면, 높은 신용도를 바탕으로 금융지주계열 신탁사들은 책임준공형 토지신탁 시장의 확대로 시장지위가 더욱 공고해 질 것으로 전망되며, 금융그룹 Value-Chain을 활용한 다양한 협업으로 시너지가 발휘될 것으로 기대된다.

다만, 경쟁심화로 인한 수익성 하락 및 관리부담 증가, 우발 리스크의 현실화 가능성 등은 시장에 부정적 요인으로 작용한다.

차입형토지신탁 주력 신탁사의 경우 일반 분양형 차입형토지신탁 사업에 비해 상대적으로 자금조달 및 분양 리스크가 적은 정비사업 위주의 수주 포트폴리오 비중을 확대함으로써 신규 수익창출 시장을 선점하고 경쟁우위를 확보하기 위한 전략에 집중할 것으로 보인다.

기존 신탁사업 영역 외에 신규시장인 정비사업 수주 실적 확대와 더불어 겸업으로 영위하고 있는 리츠 시장에서도 저금리 기조의 장기화에 따른 투자처로 부동산 간접투자시장에 관심이 높아지고 있어 꾸준한 성과가 예상된다.

부동산신탁업은 제도권 규제산업으로 신규사업 추진에 상당한 제약이 존재하나, 사업영역 확대와 신규시장 발굴을 위한 업권내 다양한 시도들이 전개될 것으로 예상되며, K-뉴딜과 같은 정부 정책사업이나 제안형 공모사업 등에도 Equity 참여 등을 통한 보다 주도적인 사업참여가 이루어질 것이다.

올해 부동산신탁시장은 제한된 수주시장 및 규제환경 하에서 수주 포트폴리오 유형별로 기존 신탁상품의 시장 점유율을 확보하기 위해 그 어느때보다 치열한 각축전이 예상되며, 그 가운데 사업영역 확대 및 수익기반 다변화를 통해 양적 성장 뿐만 아니라 질적 성장도 이어질 것으로 전망된다.

올해 역시도 코로나19에 따른 불확실성 확대로 민간부문 건설투자 감소, 중소건설사의 유동성 리스크가 증가하여 건설산업 전반에 한계기업이 크게 증가할 것으로 예측하고 있기 때문에 부동산신탁사 입장에서는 수주 관리사업의 철저한 현장관리 및 건설사 유동성 모니터링 등 선제적인 리스크관리 노력이 필요하다.

지난해에 이어 2021년에도 부동산신탁업이 균형있는 성장 발전을 위해서는 시장 변동성에 유연하게 대응할 수 있도록 위험관리를 우선순위에 두고, 선택과 집중을 통한 우량사업의 선별 수주와 수익성 극대화, 경쟁력 강화를 위한 비교우위와 차별요소의 확대, 대외환경 변화 및 핵심 선도사업 등에 관심을 두고 참여기회를 모색하는 것이 바람직해 보인다.

이창희 하나자산신탁 대표이사