해외부동산 펀드 일부 코로나로 타격…금감원 "리스크 지속 점검"

[한국금융신문 정선은 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 해외부동산 펀드 일부에 임대료나 이자 연체 사례 등이 발생하고 있는 것으로 나타났다.

16일 금융감독원이 발표한 '해외 부동산펀드 현황 및 대응방안' 자료에 따르면, 현재 일부 해외부동산 펀드에서 임대료(실물 보유시)나 이자(대출채권 보유시) 연체 등이 발생하거나 매각여건 악화로 만기를 연장하는 등 코로나 19로 인한 부정적인 영향이 벌어지고 있다.

금감원 측은 기본적으로 해외 부동산 펀드의 경우 평균만기 7.6년의 장기투자로 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적고, 대부분 폐쇄형으로 설정되어 여타 유형 펀드에 비해 대량 환매 우려도 크지 않은 편이라고 설명했다.
다만 금감원 측은 "향후 경기회복 지연시 펀드 수익성이 하락하고 엑시트(Exit) 리스크가 현실화 될 가능성이 있으며, 특히 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다"고 설명했다.

투자 형태 별 건전성을 보면, 임대형은 총 21조원 중 건물전체를 단독 임차인이 임차해 사용(임대율 100%)하는 책임임대차가 9조3000억원(44.2%), 한 건물에 여러 임차인이 임차해 있는 형태인 멀티태넌트가 11조7000억원(55.8%)이다. 전체 멀티태넌트 중 임대율이 90% 이상인 펀드가 10조3000억원(88.5%)으로 임대율 측면에서는 현재까지 양호한 수준이나 일부 펀드에서는 임대료 연체가 일어나고 있다.

대출형 총 17조8000억원 중에서 중·후순위 비중이 10조8000억원(60.3%)으로 크고, 일부 펀드에서는 이자 연체나 유예신청이 나타나고 있다.

금감원은 "해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속적으로 점검하는 한편, 자산운용사가 동 규준에 따라 대체투자펀드를 설정하고 운용하고 있는지 자체 점검해 그 결과를 이사회에 보고토록 할 예정"이라고 밝혔다.

자산운용사들은 금융투자협회 '대체투자펀드 리스크관리 모범규준'을 올해 10월부터 시행하고 있고, 전문사모운용사도 12월 1일부터 시행 중이다.
해외부동산 펀드 운용사 쏠림 현상은 지속되고 있는 것으로 나타났다.

금감원에 따르면, 2020년 4월말 기준 해외부동산 펀드를 운용하는 운용사는 모두 77개사로, 합계 56조5000억원 규모다. 이중 상위 10개사가 59.1%(33조4000억원), 상위 20개사가 83.2%(47조원)를 차지하고 있는 등 설정금액이 상위사에 집중돼 있다.

사모가 640건·49조2000억원(95.5%)으로 대부분이고, 공모는 26건·2조3000억원(4.5%)이다. 폐쇄형이 651건·51조2000억원(99.4%), 개방형은 15건·3000억원(0.6%)이다.

투자지역은 미국이 21조7000억원(42.1%)으로 가장 많고, 유럽 14조1000억원(27.4%), 아시아 3조4000억원(6.7%) 등이다. 여러 지역에 포트폴리오 투자를 하는 펀드가 10조8000억원(21%)이다.

물건 종류 별로 오피스빌딩이 27조4000억원(53.2%)으로 가장 많고, 호텔/리조트가 5조5000억원(10.7%), 복합단지/리테일이 3조7000억원(7.1%)이다.

분석 대상 부동산펀드(51조4000억원) 중 임대형이 21조원(40.7%)으로 가장 많고, 대출형 17조8000억원(34.7%), 역외재간접 8조2000억원(15.9%) 등으로 나타났다.

펀드연령 및 만기분포를 보면, 51조4000억원 중 25조6000억원(49.7%)이 최근 1~3년 이내 설정됐다. 3~5년 이내 설정된 펀드는 14조1000억원(27.3%)이다. 평균 만기는 7.6년으로 오는 2023년부터 본격적인 만기가 도래하는 것으로 집계됐다.

투자자를 보면, 2020년 8월말 현재 판매잔고(55조6000억원) 기준으로 개인투자자 투자금액은 9000억원으로 전체 해외 부동산 펀드의 1.6% 수준이다. 일반법인 투자금액이 13조5000억원으로 24.3%이고, 나머지는 모두 기관투자자가 차지하고 있다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com