[한국금융투자포럼] 윤창선 키웨스트글로벌자산운용 운용대표 “해외부동산 투자 안정자산 선호…물류창고 수혜”

[한국금융신문 정선은 기자] “코로나19 사태로 언택트(비대면) 시대 가장 혜택을 받은 물류창고 및 산업용 건물들에 대한 투자는 향후에도 유망할 것으로 보입니다.”

윤창선 키웨스트글로벌자산운용 운용대표(사진)는 9월 21일 서울 명동 은행회관에서 한국금융신문 주최로 열린 ‘2020 한국금융투자포럼’에서 코로나 이후 자산배분 전략 중 글로벌 상업용 부동산 대체투자 관련해 주제발표 강연을 맡아 이같이 제시했다.

윤창선 운용대표는 안정적인 프라임 오피스 빌딩이나 랜드마크 빌딩 투자로 임대료 상승과 자산가치 제고를 추구하는 전통적인 코어(Core) 투자를 기반으로, 수요가 확대되고 있는 산업용 자산을 편입하는 전략을 추구하는 게 바람직하다고 꼽았다.
◇ 부동산 상승 사이클 덮친 코로나…“투자촉매 단기 영향”

올해 초부터 시작된 코로나19 사태는 “2010년부터 역대 가장 긴 상승 사이클”을 누린 부동산 투자 시장에도 직격탄이 됐다. 윤창선 운용대표는 “부동산 부분의 경우 임차인들의 임대결정 연기, 특히 확산세 방지를 위한 이동제한 등으로 호텔산업이 큰 타격을 받았고, 리테일러들의 위기감은 증폭되고 있다”고 설명했다.

주택을 제외한 상업용 부동산 관점에서 대부분 거래량 감소로 나타났다. 인용한 CBRE 리서치 통계에 따르면, 코로나19가 본격적으로 영향을 준 2020년 2분기 글로벌 부동산 투자규모는 전년 대비 57%나 떨어진 1090억 달러 규모로 2010년 이후 분기 단위 최저를 기록했다. 2020년 상반기 기준으로 보더라도 투자규모는 21% 하락했다.

모든 지역이 영향을 받았지만 유럽 등 EMEA 지역은 상대적으로 하락폭이 크지 않았는데, 이는 올해 1분기 거래규모가 증가한 것에 따른 영향으로 분석됐다. 대도시 중심으로 밀집지역인 시애틀, 올랜드, 뉴욕, 영국, 프랑스, 스웨덴, 호주, 중국, 싱가포르, 일본 등이 상대적으로 거래량 감소폭이 컸으며, 자산 별로는 호텔과 리테일 거래량 감소가 두드러졌다.

코로나19 사태가 전적으로 글로벌 부동산에 영향을 주었다고 단정할 수는 없지만 하방 압력이 됐다고 했다. 윤창선 운용대표는 “그럼에도 불구하고 소규모 및 지분딜을 통한 투자, 아시아 지역 주상복합 수요, 호주지역의 식료품 장기임차 Big-Box 리테일러 수요, 언택트 시대를 맞이한 물류창고, 인터넷 데이터센터 등에 대한 투자수요는 꾸준히 증가하고 있는 모습도 보여줬다”고 설명했다.
장기적 추세에 대해 “코로나 이전과 이후에 큰 차이가 있지는 않다”고 분석했다. 윤창선 운용대표는 “그동안 글로벌 부동산 시장을 보면 글로벌 캐피탈 마켓(Global Capital market)을 통한 자유로운 자본이동으로 외국인 투자수요가 유입됐고, 유동성(Liquidity), 그리고 대도시로의 확대(도시화) 등이 투자활성화 촉매제가 됐는데, 이번 코로나 사태는 기본적인 수요-공급 사이클을 변화시키기보다 투자촉매제 부분에 단기 영향을 준 것으로 보인다”고 분석했다.

인용한 CBRE 리서치 자료에 따르면, 글로벌 캐피탈 마켓 확대로 부동산 투자 규모는 12개월 이동평균으로 약 1조1000억 달러 수준이며, 국경을 넘는 해외투자(Cross-Border Investment)는 전체 부동산 투자의 약 30% 수준이다. 글로벌 부동산의 배당수익률(Cash on Cash)은 2019년 기준 약 4~5% 수준이며, 물류 산업자산이 가장 높고 오피스, 리테일 순으로 배당수익률에 차이가 있다. 아울러 자산 별 클래스 순 내부수익률(Net IRR)은 연 10% 수준으로 수렴하고 있다고 했다.

◇ “디지털 경제 신규자산 편입” 투자전략 변화

코로나19 이후 해외부동산 투자 전략에 대해 윤창선 운용대표는 “투자가들은 리스크 기준을 낮춘 후 이후 업사이드를 찾는 모습”이라고 요약했다.

안정적으로 다음 기회를 노리고 있다는 얘기다. CBRE 리서치 인용을 통해 투자 규모는 2021년 정도 저점을 통과하는 모습을 기대할 수 있을 것이라고 내다봤다.

코로나19 사태 이후 투자자들의 전략에 관해 윤창선 운용대표는 “우수한 안정성을 가진 프라임 자산 선호”를 꼽았다.

우수한 로케이션, 완전(Full) 임차된 오피스 및 물류창고는 좋은 성과( performance)를 낼 수 있다는 것이다.

또 “엄격한 기준을 적용하는 신규 대출시장의 감소, 매도인의 보유기간 연장”도 변화 전략이라고 했다. 배당 수익률은 제한적으로 봤는데 “글로벌본드와 비교했었을 때 부동산 배당수익률은 매력적인 구간”이라고 설명했다.

아울러 윤창선 운용대표는 “디지털 경제의 성장에 따른 신규 자산 편입” 같은 투자 전략 수정과 변화를 추구할 것으로 전망했다. 데이터센터, 냉동창고, 셀프스토리지 등 펀더멘탈 수요 확대에 따른 자연적 증가라고 했다.

코로나 이전부터 높아진 자산가격으로 기대수익률의 변화에 따라 부동산 투자자산 섹터 및 전략은 변경될 듯하다고 했다. 프레긴(Pregin) 응답 비율 자료에 따르면, 투자전략 별로 코어자산, 사모대출, 코어플러스(Core+)에 대한 선호가 높아 안정성이 부각되는 전략이 선호될 것으로 예상됐다. 이후 기대수익률 하락으로 인해 오퍼튜니스틱 등 수요가 늘 것으로 봤다.

전통적인 코어투자 및 안정적 현금흐름 차원에서 멀티패밀리(Multi-family), 시니어 하우스, 헬스케어 및 물류창고를 강조했다. 전자상거래(e-commerce)에 가장 노출된 자산으로 투자자들의 집중이 필요하다며 전통적인 물류창고, 데이터 웨어하우스, 스토리지 웨어하우스도 꼽았다.

윤창선 운용대표는 “온라인쇼핑 비중 가속화, 리테일러들의 적정재고량 증가, 글로벌 밸류체인 변화에 대응하기 위한 신규 거점지역 물류센터 수요가 증가할 것”으로 내다봤다.

오피스는 임차인의 안정성은 강화되겠지만, 높아진 자산가격이 부담이으로 단기적으로 공실률 상승 및 임대료 하락을 경험할 것으로 봤다. 중장기적으로 오피스 임차계약 형태의 다각화, 재택근무로 인한 단기 임차 전략 등이 필요하다고 했다. 또 집중과 분산, 인구밀도 및 교통접근성, 기술 통신 인프라, 헬스케어 인프라에 대한 관점에서 입지전략도 재검토 될 것으로 보인다고 전했다.

코로나19 타격이 큰 리테일 센터는 필수소비재 비중이 높고 소규모 업체로 임차인 다변화로 활로를 찾을 수 있다고 봤다. 또 가장 영향을 많이 받은 호텔산업은 다른 사업군 경기회복에 후행해 점진적으로 회복될 것으로 내다봤다. 사모대출은 코로나19로 향후 기업들의 디폴트율이 상승하면 부실채권을 운용하는 펀드에 기회라고 봤다.

부동산 가치보다 밸류에이션에서 고평가 된 부분이 없지 않지만 코어자산의 경우 계속 가격 성장성 기대가 있다고 했다. 포트폴리오로 관리하기 적절한 유용한 자산이라고 봤다.

윤창선 운용대표는 “단기적인 시장 약세에 따른 영향이 미미할 것으로 예상되는 자산들은 글로벌 본드와의 수익률 스프레드가 유지될 것으로 보인다”며 “이 자산들에 대한 포지셔닝을 포트폴리오의 코어전략으로 삼고 수요확대가 일어나고 있는 산업용 자산들 편입을 통해 수익률 상승을 위성전략을 추구하는 게 바람직할 것”이라고 전망했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com