[주간 부동산 이슈-11월 3주] 최악의 전세난, 단기 전세대책 급처방 내린 정부

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
최악의 전세난 완화 위한 24번째 부동산대책, 정부 ‘단기처방’ 효과 볼까

김포·부산 해운대구 등 7개 지역 조정대상지역 지정…‘뒷북·두더지잡기식’ 규제 또?

임대차법 이후 서울 아파트 빈익빈부익부 심화…월세시장 양극화 심각

올해 마지막 서울 재개발 대어 흑석11구역, 오는 23일(월) 시공사 입찰마감


◇ 최악의 전세난 완화 위한 24번째 부동산대책, 정부 ‘단기처방’ 효과 볼까

수도권 전역을 덮친 최악의 전세난이 이번 주에도 이어졌다. 중저가 주택수요의 폭증으로 인해 전국 주간 아파트 매매·전세가격 상승폭이 8년 6개월 만에 최대치를 경신했다. 한국감정원(원장 김학규)이 2020년 11월 3주(11.16일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.25% 상승, 전세가격은 0.30% 상승했다.

김현미 국토교통부 장관은 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '서민·중산층 주거 안정 지원 방안 브리핑'에서 "(임대차법으로 인해) 새로 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 국민 여러분께 송구하다"면서 전세난으로 고통을 겪는 국민들에게 또 한 번 머리를 숙여야 했다.

이 자리에서 정부는 주택공급에 방점을 둔 24번째 부동산대책을 내놓았지만, ‘현실과 동떨어진 대책’이라는 날선 지적이 도처에서 제기되고 있다.
정부가 발표한 공급대책은 향후 2년간 다세대, 빈 상가 등을 활용한 공공임대 11만4100가구를 공급하는 것을 골자로 한다. 민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스텔 등 신축 건물을 사전에 확보해 서둘러 공공임대로 공급하고, 공공전세라는 새로운 유형의 임대주택도 내놓는 식이다.

공급에 시간이 걸리는 아파트 대신 상대적으로 빠른 공급이 가능한 빌라로 방향을 튼 것으로 풀이된다. 당장 전국을 들끓게 하고 있는 전세난과 부동산대란을 단기적으로나마 잠재워보겠다는 의도가 읽힌다.

문제는 이 같은 ‘임대주택’ 자체에 대한 근본적인 인식이다. 사람들이 원하는 것을 본인 명의의 ‘아파트’를 ‘매입’하는 것인데, 당장 공급이 빠르다는 이유로 임대주택에만 목을 매는 것은 근본적인 현실인식과 거리가 멀다는 지적이 나온다.

국내 주요 부동산 커뮤니티에서는 ‘자기들은 수 십 평 대 아파트에서 편하게 살면서 서민들은 7평에 옹기종기 모여 살라는 거냐’, ‘전세대란으로 매물 수 만개를 없애놓고 고작 이 정도 공급한다고 생색낸다’, ‘결국 지금까지 발표했던 대책에서 숫자로 장난질 좀 친 것 아니냐’는 등 불만 섞인 의견들이 속출하고 있다.

또 더불어민주당 이낙연 당대표는 지난 17일 관훈클럽 주최 관훈토론회에서 “전세 대책의 일환으로 호텔을 개조하여 공급하겠다”고 언급했다. 이번 대책에도 비슷한 취지의 공실 활용방안이 제시됐지만, 이마저도 좋은 반응을 만들지 못하고 있다. 호텔방을 주거공간으로 공급한다고 해도 한정된 평수와 과도한 밀집으로 인해 좋은 주거환경을 만들기 어렵다는 지적이다.

부동산 한 전문가는 “1인가구의 증가를 고려해 이 같은 정책을 들고 나온 것 같다”며, “단기적인 미봉책만으로 시장의 불안을 잠재우는 것은 이미 불가능한 단계에 왔다”고 짚었다. 그는 “이미 이번 정부의 임기 안에 전세문제를 해결하는 것은 어려워졌다”며, “이후에 들어설 정권을 위한 택지 발굴, 규제 완화 등의 ‘빌드업’을 고민해야 할 시점”이라는 생각을 밝혔다.



◇ 김포·부산 해운대구 등 7개 지역 조정대상지역 지정…‘뒷북·두더지잡기식’ 규제 또?

정부는 19일 경기도 김포시, 부산광역시 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구, 대구광역시 수성구가 조정대상지역으로 신규 지정했다.

문제는 김포와 해운대구 등의 집값은 이미 오를 대로 오른 상태로, 이번 규제가 ‘뒷북’이 될 수밖에 없다는 지적이 나온다.

비규제지역은 규제지역에 비해 대출자격요건이 까다롭지 않은데다가 취득세 및 양도세 등 각종 세금에 대한 부담을 크게 덜 수 있기 때문이다.

특히 김포는 서울 접근성이 뛰어난데도 불구하고 수도권 부동산시장에서 오랫동안 저평가 받아 왔던 김포 아파트가격이 천정부지로 치솟고 있다. 김포시는 수도권에 속해 있음에도 불구하고 북한접경지역이라는 이유로 규제지역에서 제외됐기 때문이다.

김포시에 주택수요가 늘어나면서 아파트가격도 껑충 뛰었다. KB국민은행 부동산 리브온에 따르면 김포시 아파트매매가격은 6월부터 9월까지 3개월간 12.3% 올랐다. 경기도 평균상승률 7.3%를 훨씬 웃도는 수치다.

또, 국토부 실거래가 자료에 따르면 김포 풍무동에 위치한 ‘풍무푸르지오’ 전용 84C㎡형이 지난 달 18일 7억5,900만원(26층)에 거래됐다.

6.17대책 발표 이전 최고 호가는 5억5500만원(6월13일, 19층)이었다. 4개월 동안 무려 2억원 가량(36.8%) 오른 셈이다.

지방의 부동산시장도 예외는 아니다. 지난 해 부동산시장에서 다소 주춤한 모습을 보였던 부산시에선 예전의 모습을 찾아보기 힘들어졌다.

국토부에 따르면 지난 9월 부산시의 아파트 매매거래량이 5596건으로 8월(4473건)대비 25.1%나 늘었다. 이는 지난해 동월(2615건) 대비 무려 2.1배나 많은 수치다. 주택수요가 늘면서 아파트가격도 동반상승하고 있다. 부산 해운대구 우동의 ‘대우마리나1차’ 전용 84㎡형이 지난 9월 12억5000만원(7층)에 팔렸다. 이 주택형의 6월 최고 거래가격이 9억2000만원(11층)인 점을 감안하면 석 달새 31.6%(3억3000만원)이나 올랐다.

이번 규제를 두고 ‘뒷북’이라는 지적이 나오는 동시에, 또 다른 ‘두더지잡기’ 규제가 나타날 뿐이라는 지적도 나온다. 하태경 국민의힘 의원은 "국민을 두더지 만들어 실험하는 어설픈 정책은 당장 그만둬야 한다"며 "무엇보다 정책 실패의 책임을 물어 김현미 장관을 경질해 국민의 분노를 달래야 한다"고 촉구했다.

하 의원은 20일 페이스북을 통해 “정부는 집값 조금만 올라도 해당 지역 전체에 규제폭탄을 퍼붓는다”며, “국민들은 울며 겨자먹기로 규제가 적은 다른 지역으로 몰리고 그럼 정부는 또 그 지역에 규제 폭탄을 쏟아낸다. 두더지잡기 게임이나 마찬가지"라고 지적했다.



◇ 임대차법 이후 서울 아파트 빈익빈부익부 심화…월세시장 양극화 심각

임대차법 시행 이후 서울 아파트 월세시장의 고가와 중저가 시장의 양극화가 더 강화되고 있다.

임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)시행 이후 서울 아파트 거래가격 상위 10%와 하위 90%(상위 10%를 제외한 월세거래 사례: 이하 하위 90%)의 가격 차이는 더 커지고 있는 것으로 나타났다.

(주)직방(대표 안성우)은 서울 아파트 월세 거래가격을 통해 상위 10%의 고가시장 특성을 분석했다. 조사 결과 서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 2020년 238.1만원으로 하위 90%의 61.2만원에 비해 3.89배 높은 것으로 조사됐다.

2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크게 벌어졌다. 서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 2018년 232.2만원, 2019년 230.6만원에서 2020년 238.1만원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65.0만원, 2019년 65.2만원, 2020년 61.2만원으로 낮아진 것으로 조사됐다.

임대차2법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸으나 월세 시장에서 상위 10%는 월세가격 높아지는 현상이 발생한 반면 하위 90%는 가격 움직임이 크게 나타나지 않고, 월세거래가격이 소폭 낮아졌다. 임대차2법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습이다.

직방은 “월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다”며, “고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것으로 예상된다”고 짚었다.



◇ 올해 마지막 서울 재개발 대어 흑석11구역, 오는 23일(월) 시공사 입찰마감

올해 서울 지역의 마지막 재개발 대어로 기대를 모으고 있는 흑석11구역의 시공사 입찰마감일이 다음 주 월요일(23일)로 다가왔다.

‘흑석11 재정비촉진구역 주택재개발정비사업’은 동작구 흑석동 304번지 일대를 재개발하는 사업으로, 8만9300㎡ 부지에 지하 5층~지상 16층, 25개동, 1509가구 규모의 아파트를 짓는 사업이다. 공사비는 약 4500억 원에 달할 것으로 점쳐지고 있으며, 평당 공사비는 540만 원대로 고시됐다.

사업은 오는 23일까지 시공사 입찰을 마감한 뒤, 올해 안에 시공사를 선정하는 방향으로 진행 중인 것으로 파악됐다.

흑석11구역은 서울시의 도시·건축혁신 시범사업지 1호로 지정된 곳이다. 따라서 인허가 속도가 빠르다는 장점이 있는 것은 물론, 신탁사인 한국토지신탁이 사업시행 대행자로 선정돼 자금조달에 어려움도 크지 않을 것으로 전망된다. 이처럼 우수한 사업성 덕에 대형사부터 중견사까지 폭넓은 건설사들이 관심을 보이는 등 연말 최대 격전지로 손꼽히고 있다.

지난 10월 열린 현장설명회에는 대림산업, GS건설, 포스코건설, 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설 등 대형사부터 코오롱글로벌, 동부건설, 쌍용건설, 한양 중견사들까지 포함해 10여개 건설사들이 참석하는 등 인기를 증명했다.

주요 건설사들은 입찰마감일을 앞두고 치열한 눈치싸움을 벌이고 있다. 특히 올해 대형 건설사들 가운데 도시정비 사업에서 다소 부진한 모습을 보인 대우건설의 행보에 관심이 모인다. 건설업계 한 관계자는 “대우건설이 이번 사업에서 공격적인 행보를 보이고 있는 것으로 안다”며, “상반기에 노리던 사업장들에서 모두 재미를 보지 못하면서, 담당 부서가 절치부심하는 마음으로 이번 사업에 사활을 걸 것으로 보인다”고 덧붙였다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com