[주간 부동산 이슈-9월 2주] 부산 재개발 최대어, ‘대연8구역’ 향하는 건설사들

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

하반기 재개발 최대어 ‘부산 대연8구역’, 대형 건설사들 속속 도전장
대림산업, 내년 1월 회사분할-지주사전환 예고…주주친화 전략 펼친다

3기신도시 사전청약 예고 등 주택공급 시그널 본격화…시장불안 잠재울까

공급 시그널·코로나19발 거래위축에도 수도권 아파트값 계속 올라…하락전환 언제?

코로나 직격탄 맞은 소상공인들, 급매물 속출에 부 양극화 심화 우려


◇ 하반기 재개발 최대어 ‘부산 대연8구역’, 대형 건설사들 속속 도전장

하반기 예정된 부산권 최대 재개발 사업인 `대연 8구역 재개발사업` 입찰에 주요 대형건설사들이 속속 출사표를 내고 있다.

대연 8구역 재개발사업은 부산 남구 대연동 1173번지 일원에 아파트 3,530세대를 짓는 대규모 사업이다. 공사비가 8,000억원이 넘을 것으로 예상돼 올해 하반기 최대 정비사업 격전지 중 하나로 꼽힌다.

재개발 사업은 지난 2020년 8월 11일 입찰공고, 8월 21일 현장 설명회를 개최하여 12개사가 참여하였고, 오는 9월 15일 입찰 마감을 앞두고 있다.

가장 먼저 수주전 참여를 공식적으로 선언한 것은 포스코건설이었다. 포스코건설은 입찰을 앞두고 다수의 조합원들이 바라는 단독입찰을 결정했다. 시공 리스크를 나눠지는 컨소시엄 사업에 비해, 단독시공은 시공 외에 재무적 부담이 크지만, 전체 아파트 품질이 균일하면서도 포스코건설만의 특화설계와 탁월한 주거편의를 오롯이 조합원들에게 제공하기 위해 단독입찰을 결정했다.

이어 HDC현대산업개발·롯데건설 사업단(이하 사업단) 역시 10일 대연8구역 재개발사업의 입찰 보증금을 전액 현금으로 선납하며 입찰 참여의 확고한 의지를 표명했다. 사업단은 해외설계와 더불어 조합원의 이익을 위한 최고의 사업조건을 준비해 조합원의 적극적인 지지를 받을 계획이다.

이들 외에도 현장설명회에는 대림산업·GS건설·대우건설·현대건설 등 내로라하는 대형 건설사들이 참석했던 것으로 알려져, 하반기 치열한 수주경쟁을 짐작케 하고 있다.



◇ 대림산업, 내년 1월 회사분할-지주사전환 예고…주주친화 전략 펼친다

대림산업은 10일 이사회를 열고 지주회사와 2개의 사업회사로 분할하는 방안을 의결했다.

인적분할과 물적분할을 동시에 추진해 대림산업을 존속법인인 지주회사 디엘 주식회사(가칭)와 건설사업을 담당하는 디엘이앤씨(가칭), 석유화학회사인 디엘케미칼(가칭)로 분할하게 된다. 대림은 12월 4일 임시주주총회를 거쳐 내년 1월 1일 지주회사를 출범할 계획이다.

대림은 그동안 건설사업과 석유화학사업이 독립적으로 성장전략을 추진해 나갈 최적화된 시점을 모색해왔다. 기업분할을 통해서 산업별 특성에 맞는 개별 성장전략을 추구하고 기업가치 재평가를 통해서 주주가치 제고와 주주이익 극대화를 실현하기 위해서다.

분할방식은 대림산업을 디엘과 디엘이앤씨로 인적분할하고 디엘에서 디엘케미칼을 물적분할하는 구조다. 디엘과 디엘이앤씨는 기존 회사 주주가 지분율에 따라 분할 신설회사의 주식을 나눠 갖는다. 분할비율은 디엘 44%, 디엘이앤씨 56%다. 동시에 디엘은 석유화학사업부를 물적분할해 디엘케미칼을 신설하게 된다. 디엘이 디엘케미칼의 주식 100%를 보유하는 방식이다.



◇ 3기신도시 사전청약 예고 등 주택공급 시그널 본격화…시장불안 잠재울까

홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 3기 신도시를 비롯한 수도권 주요 공공택지 활용 주택공급 계획을 밝혔다.

정부에 따르면 내년 7~8월 인천계양 일부(1만 1천호)를 시작으로 9~10월에는 남양주왕숙2 일부 (1만 5천호), 11~12월에는 부천대장 일부(2만호)·고양창릉 일부(1만 6천호)·하남교산 일부(1만 1천호) 등이 사전청약을 진행할 예정이다.

당초 8.4 주택공급대책에 들어가있던 서울 노원구 태릉CC는 내년 상반기 교통대책 수립 이후, 과천정부청사 부지는 청사 이전계획 수립 이후, 서울 용산구 캠프킴은 미군 반환 후에 구체적인 계획안이 나올 전망이다.

홍 부총리는 “5곳 모두 지구지정을 완료하고 도시기본구상을 마련하는 등 사전청약 일정에 맞춘 후속 조치를 차질 없이 진행 중"이라며, "3기 신도시 입주를 희망하는 가장 큰 이유로 편리한 교통을 꼽은 만큼, 적기에 교통인프라가 완비될 수 있도록 광역교통개선대책 확정, 공공기관 예비타당성 조사 등 후속절차를 신속하게 추진할 예정"이라고 부연했다.

3기 신도시를 홍보하는 정부 홈페이지에는 신설 초기부터 수십만 명의 인파가 몰리는 등 향후 있을 3기신도시 청약의 치열한 경쟁을 짐작케 했다. 3기신도시는 주변 아파트에 비해 공급금액이 저렴한 편이며, 전체 물량의 상당수가 특별공급으로 공급되므로 수도권 무주택자들의 내 집 마련 기회가 확대될 것으로 기대받고 있다.

그러나 주택공급이 이뤄지고 3기신도시 청약에 당첨되더라도, 착공 기간 등을 고려하면 당장 입주는 불가능하다는 지적이 나온다. 단지 입주 전까지는 수도권에 전셋집이 필요한 상황임에도 임대차법 시행 등으로 전세매물이 줄어드는 현상이 나타나며 시장의 우려를 키우고 있다. 이른바 정부의 ‘엇박자 부동산 정책’에 대한 지적이 나오는 것이다.

정부는 지난 7.10 부동산대책을 통해 임대차법 시행을 알렸다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 8월부터 시행되고 있으며, 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행예정이다.

임대차3법의 핵심은 계약갱신청구권(2+2년)과 전월세상한제(5%이내)인데 이는 임차인의 안정적인 거주환경 마련에 초점을 두고 있다. 반면, 임대인 입장에서는 재산권 행사가 제한된다는 점이 시장의 이슈로 부각됐다.

임대차법 시행 이유 전월세 시장은 일부 지역의 가격 상승과 전세 매물의 월세전환 등 과도기적 모습을 나타냈다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “물론 전세시장이 소멸되고 월세시장으로 급격히 전환되지는 않을 것으로 보이지만, 확실히 2012년과는 다른 임대시장의 대전환이 예상되기 때문에 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보인다”고 제언했다.



◇ 공급 시그널·코로나19발 거래위축에도 수도권 아파트값 계속 올라…하락전환 언제?

서울 아파트값은 부동산 규제와 코로나19 확산으로 인한 거래 위축으로 보합세에 접어드는 모습이다.

반면 전월세 시장은 임대차2법 시행 등으로 매물부족 현상이 지속되며 전국은 57주 연속, 서울은 63주 연속 상승하는 등 불안한 모습을 지속적으로 노출하고 있다.

한국감정원(원장 김학규)이 2020년 9월 1주(9.7일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.08% 상승, 전세가격은 0.15% 상승했다.

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 축소됐다. 수도권(0.07%→0.06%)은 상승폭 축소, 서울(0.01%→0.01%)은 상승폭 유지, 지방(0.12%→0.11%)은 상승폭 축소(5대광역시(0.17%→0.15%), 8개도(0.07%→0.06%), 세종(0.51%→0.47%))했다.

전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 상승폭을 유지했다. 수도권(0.16%→0.16%) 및 서울(0.09%→0.09%)은 상승폭 유지, 지방(0.14%→0.14%)도 상승폭 유지(5대광역시(0.15%→0.15%), 8개도(0.09%→0.11%), 세종(1.06%→0.87%))됐다.

시도별로는 세종(0.87%), 울산(0.42%), 충남(0.22%), 경기(0.21%), 대전(0.21%), 충북(0.15%), 인천(0.14%), 강원(0.13%), 부산(0.11%), 서울(0.09%), 대구(0.09%) 등은 상승했다.공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(141→148개) 및 하락 지역(12→13개)은 증가, 보합 지역(23→15개)은 감소했다.



◇ 코로나 직격탄 맞은 소상공인들, 급매물 속출에 부 양극화 심화 우려

코로나19 사태가 장기전에 접어든 가운데 올 들어 서울에서는 상가 감소세가 뚜렷한 분위기다.

부동산114가 소상공인시장진흥공단의 상가데이터를 분석한 결과, 올해 2분기 서울의 상가 수는 37만321개로 집계됐다.

이는 1분기 39만1,499개에 비해 2만1,178개 줄어든 수준이다. 경기 침체가 지속된 데다 코로나19 여파로 소비심리가 위축되면서 점포 수 감소에 영향을 미친 것으로 판단된다.

1분기 대비 2분기 서울의 상가 수는 모든 업종에서 감소하는 모습을 보였다. 특히 ‘음식’ 업종 상가는 1분기 13만4,041개에서 2분기 12만4,001개로, 1만40개가 줄었다. 3개월간 감소한 상가 2만여 개 가운데 절반 정도가 음식 업종에서 사라진 셈이다.

코로나19 감염 우려에 재택근무를 하는 회사가 늘면서 외식과 회식이 줄면서 매출이 감소하자 인건비와 재고비용, 임대료 등 고정비 부담을 버티지 못하고 문을 닫은 매장이 많았던 것으로 보인다. 이어 편의점, 마트 등 소매 업종과 인쇄소, 미용실 등 생활서비스 업종에서도 직전 분기 대비 3,000개 이상의 매장이 사라졌다.

한편 상가 감소 비중이 큰 업종은 PC방, 유흥업소 등 ‘관광/여가/오락’ 업종으로 나타났다. ‘관광/여가/오락 업종’은 1분기 1만1,714개에서 2분기 1만454개로 1,260개, 10.8% 감소했다. 집단감염 예방을 위해 다중이용시설의 영업을 제한하고, 출입자 명부를 작성하게 하면서 이용자가 줄어든 영향이 큰 것으로 분석된다.

반대로 자영업자들에 비해 상대적으로 자금 사정이 여유로운 ‘현금 부자’들이 이렇게 나온 급매물들을 쓸어 담으며 부를 늘리고 있다는 분석이 나오고 있다.

부동산 정보 큐레이션 업체 경제만랩이 한국감정원의 상업·업무용 부동산 거래량을 분석한 결과, 상반기 거래량은 15만6031건으로 지난해 14만4200건 대비 1만1831건 증가(8.2%)한 것으로 나타났다. 코로나19로 인한 폐업이 늘어나며 급매물 거래가 발생한 것이 원인으로 분석된다.

상업·업무용 부동산은 상대적으로 세금 및 대출 규제가 적다. 더불어 지난 5월 기준금리가 추가 인하되며 시중에 유동자금이 늘었고, 이 자금들이 상업·업무용 부동산으로 들어갔다는 설명이다.

부동산 한 전문가는 “기존에 저축해둔 돈이 많은 사람은 넘어진 김에 쉬어가는 심정으로 이 기회에 일을 줄이거나 점포를 늘려 미래를 도모하지만, 그렇지 못한 사람들은 절체절명의 위기에 처할 수밖에 없다”며, “앞으로는 현금을 바리바리 싸들고 있는 사람만 계속해서 돈을 벌 것이고, 이것이 부의 양극화를 가속화시킬 것”이라고 경고했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com