[맞수열전] 임병용-박동욱, 자존심 건 도시정비 사업 수주 경쟁

[한국금융신문 장호성 기자] 건설업계가 부동산 경기 불황에 대응하기 위해 도시정비 사업에 사활을 걸고 있는 가운데, 건설업계의 맞수로 꼽히는 현대건설과 GS건설의 경쟁이 연초부터 뜨겁게 이어지고 있다.

지난 2017년 서초구 ‘반포주공 1단지(1·2·4주구)’ 수주전부터 이어진 두 회사의 라이벌 경쟁은 올해 초 한남하이츠 재건축 수주부터 현재 시공사 선정을 앞두고 건설업계의 관심이 모이고 있는 한남3구역 재개발 사업까지 이어지고 있는 모습이다.

현재 이들이 격돌하고 있는 한남3구역은 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395㎡에 지하 6층~지상 22층짜리 아파트 총 5816가구(임대아파트 876가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다. 총 공사예정 가격은 1조8880억원으로 재개발 사업 ‘최대어’로 꼽힌다. 3.3㎡당 기준으로는 595만원이다.
현재 현대건설과 GS건설, 대림산업이 시공사 선정을 두고 경쟁을 벌이고 있는 상황이다. 3사 모두 도시정비 능력에서 높은 평가를 받고 있는 회사들인 만큼 전에 없던 치열한 경쟁이 불가피할 것으로 보인다.

◇ 반포주공1단지부터 한남하이츠까지, 요충지마다 맞붙은 현대-GS

지난 2017년 펼쳐졌던 현대건설의 GS건설의 반포주공 1단지 1·2·4주구 재건축 사업은 ‘단군 이래 최대 규모’라는 수식어가 붙을 정도로 거대한 규모로 손꼽혔다.

당시에도 수많은 건설사들이 수주를 위해 경쟁을 펼쳤지만, 마지막까지 치열한 경쟁을 벌인 것은 현대건설과 GS건설이었다.

양사 모두 안정적인 재무구조와 사업 추진력을 바탕으로 도시정비 사업의 강자로 분류됐던 데다, 구반포~동작역을 이을 정도로 거대한 규모의 사업인 만큼 양사의 역량이 총동원된 치열한 수주전이 펼쳐졌다.
수주전 초기에는 3년간 공을 들였던 GS건설이 유리하다는 평가가 지배적이었으나, 마지막까지 초박빙의 싸움을 벌인 두 회사 중 마지막에 웃은 곳은 현대건설이었다.

당시 현대건설은 프리미엄 브랜드 전략을 통해 조합원들의 마음을 얻은 것으로 풀이됐다. 현대건설은 반포 1단지 재건축 단지를 ‘반포디에이치클래스트’라고 명명하고 “100년 주택 가치를 담은 반포의 랜드마크로 건설하겠다”고 강조해왔다.

현대건설은 안전한 아파트를 기본으로 주변환경과 조화를 이루는 외관 디자인과 한강 조망을 고려한 단지 안팎의 설계, 입주고객의 취향에 맞춘 평면 개발, 단지환경과 커뮤니티, 고급화된 맞춤 서비스, 첨단 및 에너지절감 기술, 안전 등을 제시했다.

당시 GS건설은 재건축 초과이익 환수제를 피할 수 있는 ‘연내 시공 가능 설계’, 후분양제 수용, 자이 브랜드 인지도 등을 앞세웠지만, 뒷심부족으로 현대건설에 시공권을 내주고 말았다.

절치부심한 GS건설은 같은 해 대구 송현 주공 3단지(이하 송현 주공) 재건축 시공권을 포함해 두 자릿수의 도시정비 사업을 수주하며 재건축 왕자 이미지를 갈고 닦았다.

그 결과 GS건설은 올해 새해 첫 재건축 사업장이었던 한남하이츠 재건축 경쟁에서 현대건설을 제치고 시공권을 확보하는 기염을 토했다.

한남하이츠 재건축은 1982년 준공된 8개 동, 535가구의 단지를 허물고 10개 동 790가구로 새로 짓는 사업이다. 공사비는 3400억원 정도로 예상된다. 한남하이츠는 용산구 한남동이 아닌 성동구 옥수동에 있다.

한남하이츠 재건축 사업은 다가올 한남3구역 재개발 사업과 함께 서울 강북권 수주 1순위 사업장으로 통하는 곳이었다. 한강변이라는 입지도 뛰어나거니와, 향후 있을 한강벨트 정비사업에 있어서도 교두보가 될 수 있는 중요한 위치를 차지하고 있기 때문이다.

이에 현대건설과 GS건설은 모두 시공사 선정 이전에 설계안과 사업비 등이 구체적으로 담긴 보도자료를 배포하며 시공권 다툼을 예고했다.

두 건설사가 조합에 제시한 설계안에 따르면, GS건설은 305세대의 한강 조망권 세대를 제안했다. 테라스와 발코니, 루프탑 등 제한된 공간에서라도 한강을 바라볼 수 있는 세대를 최대한 늘리는 쪽을 택했다.

현대건설은 265세대의 한강 조망 세대를 제안했다. 현대건설에 따르면 248세대가 거실에서 한강을 바라볼 수 있다.

현대건설은 새로운 주택 브랜드인 ‘디 에이치(THE H)’를 강북 최초로 도입한 ‘한남 디에이치 그라비체’를 단지명으로 지었다. 반면 GS건설은 ‘자이(Xi)’ 브랜드의 영향력을 더욱 강화시키는 방안을 택했다. 단지명은 ‘한남자이 더 리버’로 제시했다.

건설업계 한 관계자는 “(현대건설과 GS건설은) 한남3구역과 사업적 유사성이 있는 한남하이츠 재건축 사업을 통해 정부와 조합에 공식적인 인정을 받고자 하는 의지가 큰 것 같다”고 전했다. 결과적으로 GS건설은 한남하이츠 시공권 확보를 통해 한남3구역 수주전에서도 유리한 고지를 확보한 것으로 풀이되고 있다.

◇ 지난해 도시정비사업 수주 1위 현대건설, 올해도 기세 이어간다

도시정비 시장 전통의 강자 현대건설은 지난해에도 작년 도시정비사업 수주 1위를 기록한 것에 이어, 올해 역시 업계 최초 누적 수주금액 1조 원을 돌파하는 등의 면모를 과시하고 있다.

현대건설이 올해 수주한 사업은 신용산북측2구역 재개발사업(3,037억원), 부산 범천 1-1구역 재개발사업(4,160억원), 대전 대흥동 1구역 재개발사업(853억원)으로 이번 장위11-2구역(402억) 및 원주 원동나래구역(2,089억)까지 합쳐서 업계최초로 1조 541억원의 수주고를 기록한 것으로 이는 작년 동기 2배 수준(작년 5,172억)으로 증가한 것이다.

현대건설은 2016년 이후 매년 도시정비사업에서 1조원 이상을 수주해오며 도시정비사업 강자로 자리매김하고 있다.

특히 반포 1·4주구 재건축 수주를 앞세운 2017년과 작년 서울 2건(대치동 구마을3 재개발, 등촌1구역 재건축), 수도권 4건(과천 주암장군마을 재개발, 인천 화수화평 재개발 등), 지방 4건(청주 사직3구역 재개발, 대구 신암9구역 재개발 등) 등의 수주로 도시정비사업 수주 1위를 기록한 바 있다.

현대건설 관계자는 “업계 최고수준의 탄탄한 재무구조와 풍부한 현금유동성을 바탕으로 골든타임분양제 등 당사의 사업제안이 조합원들에게 어필하는 것으로 판단된다”고 말했다.

현재 현대건설은 단지명으로 ‘한남 디에이치 더로얄’을 제시하고, 시공사 선정을 앞둔 상황에서 홍보전에 힘을 쏟고 있다.

대표적으로 이들은 전 세계 최초로 공기청정 및 바이러스 살균 기술을 결합한 세대용 환기 시스템 상용화를 완료하고, 초미세먼지 저감을 위한 토탈 솔루션 ‘H 클린알파 2.0’을 완성해 이를 한남3구역에 적용하겠다는 공약을 내건 상태다.

현대건설 관계자는 “신종코로나 바이러스와 초미세먼지에 관한 전 국민적인 우려에 대해 현대건설이 제공하는 모든 주거공간에는 청정라이프를 구현하고자 노력하고 있다”며 “앞으로도 초미세먼지 저감과 감염병을 유발할 수 있는 미생물 살균 및 증식 억제를 위한 다양한 기술을 고객의 관점에서 적극적으로 소통하며 적용․개발할 계획이다”고 말했다.

◇ ‘한남하이츠’ 깃발 꽂은 GS건설, 유리한 고지 선점

올해 초 현대건설을 제치고 한남하이츠 시공권을 따낸 GS건설은 기세를 이어간다는 입장이다. 이들은 GS건설 ‘한남자이 더 헤리티지’를 단지명으로 제안한 가운데, 과다 경쟁과 네거티브 공방으로 이어졌던 지난 수주전에서 벗어나 ‘클린수주’를 원칙으로 경쟁에 임하고 있다.

해당 사업장 조합원 대상 개별 홍보 활동을 하지 않기로 한 GS건설은 사업제안서를 통해 조합원들이 마음을 사로잡을 것으로 기대된다.

GS건설은 조합원들에게 “1차 입찰이 무효화해 사업이 지연되고, 조합원들의 소중한 재산이 손해로 연결될 수 있기에 책임감을 느끼고 변화가 필요하다고 판단하고 있다”고 전하는 한편, 사전 홍보 활동과 개별 홍보 활동도 자제하고 있는 것으로 전해졌다.

GS건설은 앞서 한남하이츠 시공권 확보는 물론, 자이(Xi) 브랜드를 앞세운 프리미엄 전략을 이어갈 것으로 분석된다.

자이는 부동산 114와 한국리서치가 공동으로 진행한 2019년 베스트 아파트 브랜드 설문조사에서 1위를 기록, 3년 연속 종합 1위를 달성하며 최고 브랜드 아파트임을 확인했다.

뿐만 아니라, 지난해 세계조경가협회(IFLA)가 주관한 IFLA Award 2019에서 GS건설의 미사강변센트럴자이가 우수상을 수상하며 국내 건설사 중 유일하게 주거부문에서 수상했다. GS건설은 2007년 양주자이 대상, 2011년 일산자이 조경관리부문 대상, 2012년 일산자이 조경계획부문 대상 등을 수상한 바 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com