[부동산 Q&A] 백지장도 맞들면 낫다? 부동산 공동투자 시 성공원칙

[한국금융신문 김성욱 기자] 부동산 투자를 시작할 때 많은 사람들이 겪는 어려움 중 하나는 생각보다 많은 돈이 필요하다는 점이다. 그래서 혹 뜻이 맞는 사람들과의 공동투자를 계획하는 경우가 있다.

부동산 가격은 점점 비싸지는데 대출받기는 더 어려워지고 있고, 매도 시 절세효과도 누릴 수 있기 때문이다. 하지만 투자자 간의 의견 충돌 가능성이 높고, 수익배분 등에 대한 분쟁의 소지도 있어 주의해야 할 점도 많다.

Q1 : 얼마 전부터 부동산을 공부하는 초보 투자자인데, 최근에 너무 괜찮은 건물 하나를 알게 됐습니다. 여러 가지 조건으로 봤을 때 투자가치는 충분한 것 같은데, 규모가 좀 되는 건물이다 보니 계획했던 예산만으로는 투자가 어려울 것 같더라고요. 그래서 같이 공부하는 사람들과 공동투자를 고민하고 있습니다. 주변에서는 권하는 사람도, 말리는 사람도 있는데 공동투자 괜찮은 걸까요?

공동투자는 말 그대로 하나의 부동산에 두 명 이상이 공동으로 투자하는 방법입니다. 정말 투자 가치가 있는 부동산을 찾았더라도 투자금이 없다면 무용지물이겠죠.

이럴 때 주위에 뜻이 맞는 사람과 함께 투자하게 되면 자신은 투자의 기회를 잡을 수 있고 상대방 역시 그 기회에 대한 수익을 함께 누릴 수 있게 됩니다.

또 투자 시 서로 간에 역할 분담을 통해 투자에 투입되는 시간을 효과적으로 줄일 수 있고, 더욱더 능률적으로 일을 처리할 수 있다는 것이 장점이죠. 특히 공동투자를 통해 절세 효과도 얻을 수 있는데요.

공동 투자를 하면 보유하는 지분의 비율에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세가 부과되는데, 양도차익이 공동 지분으로 나누어지니 지분비율만큼 적어지고 그만큼 세율도 낮아지게 됩니다.

Q2 : 그런데 아무래도 여러 명이 함께 투자하다 보면 의견 충돌 같은 갈등이 있지 않을까요?
맞습니다. 그것이 부동산 공동투자에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 때문에 공동투자를 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇보다 ‘뜻이 맞는’ 투자자와 함께해야 합니다.

공동투자가 실패로 끝나는 가장 큰 이유는 투자자끼리의 불협화음인 경우가 많기 때문이죠. 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 매도 적기를 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있습니다.

따라서 공동투자하기 전 투자 대상 선정, 투자기간, 목표 수익률 등을 서류를 작성해 합의해 놓아야 합니다. 또 투자자가 너무 많으면 의사결정이 쉽지 않으므로, 공동 투자자 수는 2~5명 정도로 구성하는 것이 좋습니다

Q3 : 공동투자 시 명의도 공동명의로 하는 것이 유리할까요?

공동 투자 시 명의를 누구로 할 것인지도 매우 신경 쓰이는 부분 중 하나죠. 일반적으로 공동 투자자 중 대표 1인의 명의로 등기를 하면 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법을 활용합니다.

하지만 이때는 대표명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있는데요. 따라서 등기부상에 지재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직합니다.

공동 투자자들이 공동명의로 등기를 하는 방법도 있습니다. 투자자들의 투자 금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능합니다.

다만, 지분별 등기를 하면 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 할 때 분쟁이 발생할 수 있어 ‘구분 공동투자’로 진행하는 것이 좋습니다. 이는 A, B, C 3명이 3층짜리 건물에 공동 투자를 할 경우 1층은 A, 2층은 B, 3층은 C소유로 나누어서 등기하는 방법입니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 9월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com