신 DTI 내년 도입…분할상환 유리, 연령무관 장래소득 가점도

[한국금융신문 정선은 기자] 총부채상환비율(DTI) 계산식에 차주의 소득과 부채를 보다 정밀하게 반영하는 신(新) DTI가 내년 1월부터 시행된다.

주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우 DTI 산정 때 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영한다.

담보물 건수 기준으로 복수 주택담보대출을 받은 차주의 두 번째 주담대부터 만기 15년 제한이 적용된다.
차주의 1년치 소득만 확인하던 데서 최근 2년간 증빙소득 확인으로 바뀐다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 차주의 연령과 상관 없이 증가분을 반영해 준다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 이같은 새로운 DTI 계산식을 반영한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 이 방안은 지난달 24일 가계부채 종합대책의 후속 조치 성격이며 내년 1월부터 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 등에서 도입된다.
현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴는데, 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식해 대출 가능액이 줄어들게 된다.

원금 상환액은 대출유형에 관계 없이 원금분할상환을 가정하여 산정한다. 특히 거치기간이 있는 대출은 대출기간에서 거치기간을 제외한다.

예를들어 5억원을 만기 20년 주담대를 받을 경우 완전 분할상환은 DTI 분자에 들어가는 연간 원금 상환액이 2500만원(5억원/20년)이다. 만약 거치기간을 2년을 둔다고 가정하면 대출 기간에서 제외되므로 연간 원금 상환액이 2780만원(5억원/18년)으로 올라간다.
원금 일시상환 방식의 경우, 대출총액을 대출기간동안 분할 상환하는 것으로 산출한다. 일시 상환은 최대 10년까지만 인정해 준다. 주담대 5억, 10년만기 원금 일시 상환이면 연간 원금 상환액은 5000만원(5억/10년)이 된다.

중도금 대출, 이주비대출을 신규로 받을 경우에는 새로운 DTI 계산식을 적용하지 않는다. 이미 중도금·이주비대출을 받은 차주가 신규 주담대를 받을 경우에는 중도금·이주비 대출을 차주의 부채에 포함해 DTI를 산정한다.

이자 상환액은 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액을 반영한다. 다만 신용대출 등 기타대출 이자는 한국은행이 매월 발표하는 평균 대출금리로 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준)+1%p를 활용한다.

다주택자의 두 번째(담보물건수를 기준으로 산정) 신규 주택담보대출부터 만기는 15년으로 제한해 DTI를 계산한다. 다만 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정할 수 있다.
신 DTI는 소득도 현행과 다르게 따진다.

1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 최근 2년간 증빙소득을 확인해 소득의 안정성이 높을 수록 유리하게 했다. 차주의 2년간 소득을 확인한 후 최근 1개년 소득을 반영한다. 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균해서 반영한다. 다만 차주가 승진 등 상시 소득임을 입증하면 최근 소득으로 반영할 수 있다.

차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 일정비율(△10%)을 차감한다. 다만 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없고 재직 증명 등으로 소득이 지속될 것으로 입증할 수 있으면 차감이 적용되지 않는다.

장래 소득 부분에서는 연령 제한이 없다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득이 늘어날 것으로 예상되면 증가분을 반영한다. 다만 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출만 장래예상소득 증가분을 반영할 수 있다.

증빙 소득을 제출할 수 없는 경우 인정소득을 95%로, 신고소득을 90%로 차감 반영한다. 인정소득이란 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 등으로 인정되는 소득이며, 신고소득은 이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 추정되는 소득을 말한다.

연 소득은 차주 본인을 기준으로 하되 배우자의 주담대가 없는 경우에는 현행처럼 배우자 소득을 합산하여 산정할 수 있다. 배우자의 소득을 합산할 경우 DTI 산정시 반영하는 '기타부채의 이자'에 배우자 명의 대출을 포함한다. 배우자가 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우에는 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영할 수 있다.

만 40세 미만 무주택 근로자 청년층, 혼인기간이 5년 이내 신혼부부 등에 대해서는 보다 유리하게 적용한다. 장래소득 인정기준 내에서 일반 대출신청자보다 증액한도 상향 조정을 해준다. 또한 최근 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고 1년치 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래예상소득 증가분을 반영할 수 있다.

이사 등 불가피한 목적으로 일시적 2주택담보대출을 보유하게 된 차주에 대해서는 신 DTI를 완화해서 적용한다. 주택매매계약서 제출 등 기존 주택을 즉시처분할 경우에는 기존 주택담보대출의 이자상환액만 반영한다. 2년 이내에 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출의 상환을 약정하는 경우 두 번째 주택담보대출 만기제한을 적용하지 않는다.

금융위 관계자는 "이번 방안은 차주별 상환능력이 과대, 과소평가 되는 문제를 막기 위해 여신심사 때 차주의 소득과 부채를 최대한 정확하게 포괄적으로 반영하는 것"이라며 "제도설계 시 최소한의 규제목표와 수준만을 제시하고 업권별 특성 등을 반영한 단계적 제도 도입으로 자율성을 강화하는 방향으로 추진한 것"이라고 밝혔다.