LTV·DTI 규제완화 1년 더 연장 배경은

[한국금융신문 김의석 기자] 정부가 올 7월 말까지 예정됐던 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화조치를 1년 더 연장하기로 했다. 부동산시장의 활력을 유지하기 위해서라는 게 정부 측 설명이다. 다만 전월세상한제와 계약갱신 청구권제에 대해서는 "신중한 논의가 필요하다"며 입장에 변화가 없음을 재차 못박았다.

◇ "주택시장 활성화 기여…효과 ‘글세’

정부는 경제장관회의를 열고, 주택담보인정비율 LTV와 총부채상환비율 DTI의 완화조치를 내년 7월까지 1년 더 연장하기로 28일 밝혔다.
정부가 LTV·DTI 완화 조치 카드를 꺼낸 것은 이번이 두 번째다. LTV와 DTI는 주택담보대출 시 담보가치·상환능력에 따라 대출 가능 한도를 제한하는 것으로, 최경환 전 부총리 겸 기획재정부 장관이 2014년 8월부터 1년간 한시적으로 규제를 푼 바 있다. 지난해 5월에는 임종룡닫기임종룡기사 모아보기 금융위원장이 일몰을 앞두고 1년 연장을 결정했다.

이에 따라 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 지역에 관계없이 70%를 적용하고 있다. DTI는 50~60%에서 60%로 단일화됐다.

정부는 LTV·DTI 완화 조치를 되돌릴 경우 주택 거래량 감소, 집값 하락 등이 나타날 것을 우려하고 있다. 대신 지난 2월 서울·수도권에 우선 적용된 여신심사 선진화 가이드라인이 다음 달 2일부터 전국으로 확대되면서 투기 수요 등의 대출 규제는 가능하다는 입장이다.

부동산 업계는 LTV·DTI 일몰을 1년 연장한 것에 대해 대체로 환영하는 분위기다.

함영진 부동산114 센터장은 "일몰까지 아직 3개월이 남은 상황에서 LTV·DTI 연장을 발표한 것은 다음 달 지방으로 확대 시행되는 여신심사 가이드라인이 시장 침체를 유발하지 않도록 관리하겠다는 의도로 보인다"며 "큰 변화를 기대하긴 무리지만 불안감이 커진 시장에 긍정적으로 작용할 것"이라고 말했다.
김지연 리얼투데이 리서치센터팀장 역시 "기존 대출을 받는 사람에게는 좋은 소식이라고 볼 수 있다"면서도 "다만 기존의 것이 연장된다는 점에서 시장에서 효과는 미미할 것"이라고 분석했다.

정부 정책이 일관성이 없다는 지적도 나온다. 김은진 부동산114 리서치센터팀장은 "정부는 2월부터 가계부채를 우려해 대출 규제 강화 기조(여신심사 가이드라인)로 갔는데 이번 조치는 다소 일관성이 없어 보인다"고 말했다. 전문가들은 이번 조치에 대해 주택시장을 크게 경색시키지 않으려는 의도로 판단된다고 분석했다.

한국주택협회 관계자는 "그동안 업계는 지속적으로 대출 규제 개선을 요구해왔다"며 "정부 역시 LTV·DTI를 규제하면 주택시장이 급격하게 위축될 수 있다는 우려 때문인 것으로 판단된다"고 말했다. 김지연 리얼투데이 팀장 역시 "시장을 너무 경색시키지 않으려는 조치라고 본다"라고 말했다.

◇ 최경환 노믹스 실패…가계부채 증가
반면 이번 조치는 일관성이 없으며 결국 건설업계 입김을 반영한 조치일 뿐이라는 지적도 제기된다. 경제 활성화를 위한 규제 완화가 이미 실패한 것으로 결론 났는데 아직까지 규제 완화에 대한 미련을 버리지 못했다는 것이다. 윤철한 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산감시팀장은 "그동안 정부는 경제 부양 명분으로 투기 조장을 부추겨 왔다"며 "이는 결국 가계부채 급증으로 이어지고, 서민한테 부담을 전가했다"고 지적했다.

이어 윤 팀장은 "정부는 부동산 정책을 장기적으로 바라봐야 한다"며 "최근 주택시장이 위축되니 다시 활성화로 돌아서는 것은 무책임한 행위"라고 덧붙였다.

작년 4/4분기 기준 가계부채는 1207조원이다. 1년 사이 11.2%(121조7천억원) 급증했다. 한국은행이 26일 발표한 1분기 실질 GDP(국내총생산)가 작년 4분기 대비 0.4% 성장하는데 그쳤다. 메르스(중동호흡기증후군) 사태 이후 최저치다.



※용어설명

△ LTV는 Loan To Value ratio의 머릿글자로 '주택담보대출비율'을 뜻한다. 예를들어 LTV가 70%라면 시가 10억원짜리 아파트는 최대 7억원까지 빌릴 수 있다.

△ DTI는 Debt To Income ratio의 머릿글자다. '총부채상환비율'을 뜻한다. 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 즉, 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 뜻이다.

연소득 3000만원인 A씨가 10억원짜리 아파트를 산다고 하면 LTV 70%를 적용하면 7억까지 빌릴 수 있다.

DTI 60%를 적용하면 연소득 3000만원 대비 1800만원을 원리금 상환하는 데 쓸 수 있기 때문에 30년 만기 원리금 균등상환으로 할 때 3억 5000만원 가량 빌릴 수 있다.

따라서 DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고, 소득이 많을 수록 많은 돈을 빌릴 수 있다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com