공유형 주택연금의 도입이 필요하다

오래살고 주택가격이 하락하는데도 지급금액을 유지하기에는 보증부담 너무높아

국가와 자녀가 손실과 수익을 공동으로 부담하는 공유형 주택연금제도 도입해야

최근 국내 베이비부머의 은퇴가 본격화되며, 경제적 노후준비가 미흡한 가운데 노후소득보장 문제가 심각하게 대두되고 있다. 노후소득보장을 위한 특별한 대안이 부재한 상황에서 주택 등 실물자산 비중이 유난히 높은 고령자들의 경우 주택을 활용한 역모기지(국내 주택연금 등) 제도의 이용이 매우 절실하다.
주택연금 제도는 주택을 소유하고 있으나 특별한 소득원이 없는 고령자에게 주택을 담보로 사망 또는 주택이전 시까지 노후생활 자금을 연금으로 지급하는 한국의 공적보증 역모기지 제도이다. 고령자가 자신의 집에서 노후생활을 즐기면서 자신의 주택을 담보로 노후생활 자금을 조달할 수 있다. 본격 은퇴가 시작된 국내 베이비붐세대(55~63년생)의 높은 실물자산 비중을 유동화하여 노후소득보장 문제를 해결하려는 수요 요인이 클 것으로 판단된다.

특히 2010년 기준 베이비붐세대들의 경우 표준화가 쉬운 아파트 비중이 50%를 상회하고, 자가 비율이 65% 수준이다.

현재 2007년 도입된 공적보증 국내 역모기지인 주택연금이 서울 및 경기 지역 위주로 빠르게 성장하고 있다. 2013년 말 누적 공급 추이를 보면 건수로는 1.6만건, 보증공급 금액으로는 22조원을 상회하고 있다. 2010년 주택금융공사의 전망보다 더욱 빠르게 증가하고 있는데, 그 이유의 하나로는 중산·서민층 고령자의 복지 지원 차원에서 설계된 주택연금의 높은 월지급금을 들 수 있다. 따라서 은퇴가 시작된 국내 베이비붐세대(55~63년생)는 높은 실물자산 비중을 유동화 하여 노후소득보장 문제를 해결하려고 주택연금을 적극 활용할 수 있을 것으로 판단된다.

하지만 중장기적으로 개인의 평균수명이 길어지고, 비정상적인 초저금리 현상이 해소되고, 수도권 중심의 부동산시장 침체가 장기화되는 상황이 예견된다.

이러한 변화에 따라 연금 지급액이 크게 감소하고 주택연금의 성장을 제약하는 네 가지 요인이 발생할 것으로 보인다.
첫째, 기대여명의 증가에 따른 성장 한계(장수리스크)이다. 국내 평균 기대여명은 의학의 빠른 발달과 웰빙 트렌드의 영향으로 빠르게 늘어나고 있는 바, 주택연금의 적정 월지급액이 급격히 줄어질 수 있다. 기대여명이 커질수록 현재 지급액을 바꾸지 않으면 주택연금의 보증손실은 빠르게 증가하기 때문에 주택연금 기관의 지급액이 조정될 수밖에 없기 때문이다.

둘째, 금리상승에 따른 성장 한계(금리리스크)이다. 중장기적으로 현재의 비정상적인 초저금리 현상이 해소될 경우 주택가격과 지급금액의 현재가치가 변하면서 적정 월지급액이 축소될 수밖에 없다. 금리수준이 높아지면서 주택연금 대출의 할인율이 커질 경우 주택연금 보증기관의 보증손실이 커지기 때문에 주택연금 기관의 지급액이 조정될 수밖에 없기 때문이다.

셋째, 주택가격하락에 따른 성장 한계(주택가격리스크)이다. 중장기적으로 인구 및 가구 감소 현상이 빠르게 진행되면서 특히 수도권 주택시장의 초과공급 현상이 주택시장 침체 기조가 이어질 경우 적정 월지급액이 빠르게 줄어든다. 주택가격 하락세가 지속될 경우 주택연금 보증기관의 보증손실이 커지기 때문에 주택연금 보증기관의 월지급액이 빠르게 축소 조정될 수밖에 없기 때문이다.

넷째, 재정수지 악화에 따른 성장 한계(재정리스크)이다. 앞에서 언급한 세 가지 여건의 변화에도 초기의 월지급액을 그대로 유지할 경우 공적 보증기관의 보증손실이 커질 수 있다. 가뜩이나 ‘재정수지 악화 → 국가채무 급증’의 악순환 구조에 대한 우려가 증대되고 있는 상황에서 국민 세금과 연결되는 보증손실이 지속되기가 어렵다.

만약 네 가지 제약 요인에 의해 빠르게 줄어든 월지급금을 제시할 경우 수요자의 입장에서는 당연히 매력을 느낄 수 없어 주택연금의 실효성이 감소하게 된다. 반대로, 월지급금의 실효성을 유지하기 위해 현행 월지급금을 줄이지 않고 그대로 유지할 경우 보증기관의 손실이 커지게 된다.

국내 주택연금은 이러한 네 가지 제약 요인의 극복이 중장기적으로 역모기지 활성화의 관건이 될 것으로 판단된다.

특히 현재의 역모기지 구조를 개선한 공유형 주택연금 제도의 도입이 필요하다. 국가와 자녀가 동시에 여건 변화에 따른 손실과 수익을 공동으로 부담·분할하게 함으로써 월지급액의 실효성을 높여야 한다. 뿐만 아니라 주택연금 제도만으로 당면한 고령화와 노후소득보장 문제가 완전히 해결될 수 없기 때문에 여타 사회보장제도와의 연계를 통하여 이 제도가 순조롭게 정착될 수 있도록 하는 것도 중요하다. 한편 중장기적으로 금리와 부동산 가격을 안정시켜 고령자 및 보증기관들로 하여금 예측 가능하게 하고, 상황에 맞게 변동시킴으로써 가능한 한 국민 부담을 줄이는 방향으로 유도하여야 한다.



관리자 기자