부동산시장 어디로 가나?

작년 하반기 이후 경매, 미분양등에 수요 몰려 주택시장 회복세 보여

‘주택임대차 선진화 방안’과 가격이 상승해 전세, 주택가 조정 불가피

최근 주택시장의 분위기가 주춤하고 있다. 작년 하반기부터 회복세를 보이던 수도권 주택시장은 8개월 만에 다시 고개를 숙였다. 지방은 상승세가 둔화되며 점차 안정세를 보이고 있다.
지난 연말에 통과된 다주택자 중과세 폐지, 취득세 영구인하, 수직증축리모델링 허용, 재건축부담금 폐지 추진에 이르기까지 ‘규제 정상화’라는 모토아래 순항하던 부동산시장이, ‘주택 임대차시장 선진화 방안’에 막혀 대기 관망세를 보이고 있는 상황이다. 이런 전반적인 시장의 흐름을 살펴보기로 하자.

수도권은 지방과 달리 3~4년간 침체를 거듭해 왔다. 2007년 초 고점대비 대형아파트의 경우는 대략 35%, 중형아파트는 15% 가량 하락하였다. 1~2인 가구 등이 선호도를 보인 소형아파트는 보합세로 평형별 차별화 현상이 나타났다. 그동안 관심이 집중되었던 재건축아파트의 경우 고점대비 약 30% 하락하여 더 이상 주택의 기대주가 되지 못했다. 재개발사업은 2년간 실태조사라는 명분아래 출구전략을 추진해 왔으나, 지금은 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되고 있다.

이렇게 주택시장은 거래활성화보다는 가격조정이라는 과정을 겪으며 실수요자 위주로 재편되었다. 나름대로는 바람직한 현상이라고 할 수 있다. 문제는 거래가 되지 않아 팔고 싶어도 팔지 못 함에 따라 순환이 되지 않았다는 것이다. 침체를 거듭하던 수도권 주택시장이 전기를 마련한 것은 작년 하반기였다. 가격하락 폭이 큼에 따라 추가적인 하락은 제한적일 것이라는 지지기반이 형성되었다. 또한 전세가격 상승에 따른 실수요자의 매수전환세가 이어지며, 시장에서 급매물이 모두 사라졌다. 가격은 매물이 소화되며 저점대비 약간의 차이는 있으나, 5~10% 정도 상승세가 나타났다. 이렇게 소폭 가격이 상승하자 시세보다 저렴한 급매물은 매입할 의사가 있지만, 일반 매물까지 추격 매수하기에는 부담스럽게 되었다.

그래서 급매물과 유사한 물건을 찾아 간 곳이 다름 아닌 경매시장과 미분양시장이다. 그 결과 경매시장은 최초 경매가격대비 낙찰가의 비율이 84~85%에 이를 정도로 인기가 높아졌다. 미분양아파트의 경우에도 경기도가 지난 3월말 기준으로 1만7천호 수준까지 낮아지며 상당부분 호전되었다.

하지만, 요즘에는 전반적인 분위기가 심리적으로 다시 위축되고 있다. 어찌 보면 실수요자의 매수세가 일정부분 소진된 상태에서, 추격 매수를 하기 보다는 가격이 올라 관망세를 보이고 있다. 시장이 쉬고 싶어 하던 차에 ‘주택 임대차 선진화 방안’이 나온 것도 안 좋은 상황이다. 향후 수도권 주택시장은 숨고르기가 조금 더 이어질 것으로 예상된다. 그렇다고 시장가격이 하락세로 다시 떨어지지는 않을 것으로 보여 진다. 8월 국회에서 ‘주택 임대차 선진화 방안’에 대한 조정이 나올 것으로 예상되고, 수도권에 입주물량이 많지 않은데다, 전세난이 지속되고 있어 매수전환세가 어느 정도 유지될 것이기 때문이다. 또한 저금리 기조가 유지되고 정부의 규제 정상화 의지가 지속된다면 추가적인 정책 보완이 이루어질 것으로 기대되는 것도 그 이유이다.
지방은 5대광역시 위주로 상승추세를 보이고 있으나, 그 내부를 들여다보면 1강 2중 2약이라고 할 수 있을 정도로 다양하다.

대구의 상승세가 여전한 가운데, 울산과 광주가 중위 그룹을 형성하고, 2011년 최고의 상승기를 맞이한 부산과 대전은 뒤처지는 형국이다. 이런 추세는 당분간 이어질 개연성이 높다. 대구는 올해까지는 상승세가 이어진 후 점차 둔화될 것으로 예상된다. 기타 지방의 경우에도 경북의 상승세가 다소 둔화되며 하향 안정세를 보이는 가운데, 전남 등은 약세를 보이고 있다. 그동안 상승 폭이 큰 데 따른 조정 양상으로 보인다. 또한 수도권과 달리 가격상승 폭이 컸기 때문에 진정 국면으로 볼 수 있고 당연한 추이로 여겨진다.

이런 와중에 전세가격이 안정세를 보이는 것은 다행스런 일이다. 물론 그동안 너무 많이 오른 탓에 추가적인 상승은 제한적인 측면도 있다.

또한 1~2월 방학이사철과 봄철 이주 수요가 마무리되고, 지난 6년간의 추이를 볼 때 짝수 해에 상승률이 상대적으로 낮은 것도 원인이라고 할 수 있다.

아직은 전세가격 안정을 장담하기는 이른 상황이지만, 전세입자인 실수요자가 상당부분 매수전환세로 돌아서는 등 점진적으로 개선될 것으로 예상된다. 지방 전세시장은 입주물량이 확충됨에 따라 수급안정이 이루어지고 있는 것은 고무적인 현상이다.



관리자 기자