중산층 이하 주거비용 완화 숙제 크다

실증분석을 해 보니, 정부가 부동산 거래 규제를 성큼 완화시킨 덕에 부분적 성과를 얻은 건 분명하지만 주택정책의 본질을 이루는 쪽에는 별반 해결된 것이 없다는 지적이 나와 눈길을 끈다. 일단 주택 매매거래가 늘어나면서 집 말고는 빈곤한(하우스 푸어) 일부 가계의 악성부채 해소와 이로 인한 가계 빚 건전성을 개선한 점은 인정했다.

하지만 “국민의 평균적 주거수준을 높이고 사회적 약자에게 최소한의 주거환경을 보전하는” 등의 정책목표에 조세정의 등 인접한 과제 실현 등으로 눈을 돌리면 “주택정책 본래 취지 훼손 가능성”이 우려된다는 것이다.

금융연구원 신용상 선임연구위원은 9일 내놓은 ‘전세가격 결정요인 분석과 전월세대책에 대한 시사점’ 보고서를 통해 “최근 주택거래량이 늘고 주택가격이 상승세로 전환되고 있는 가운데, 전세가는 높은 상승세를 유지하고 있다”는 점에 주목했다.
◇ 거래활성화만 성공, 주거 수준·비용은 아직

주택 매매가가 수도권을 중심으로 지난 10월 이후 6개월 연속 완만한 상승세를 보이고 있는 점은 역시 긍정적이다. “실수요자 중심으로 거래가 늘고 있어 높은 수준의 레버리지를 안고 있던 하우스푸어 악성부채 해소, 가계부채 질과 건전성 개선에는 상당부분 기여한 것으로 보인다”고 평가했다.

하지만 바로 인접한 문제에 대해선 혹평을 냈다. “정부 부동산 규제완화 목적은 시장활성화를 통해 전세수요를 매매수요로 전환시켜 전세가를 안정시키는데 있었으나 실증분석 결과 거래량 증가와 주택가격 상승이 전세가 하락으로 연결되지는 않은 것으로 분석됐다”고 밝혔다.

◇ 세입자 부담 완화 임대소득 과세 강화 꼬인 이유

“높아진 전세가와 월세시장으로의 시장재편 흐름, 이로 인한 주거비용 급증은 향후 주택정책이 주거비용 완화 자체에 집중할 필요가 있음을 보여 준”것이라고 판단한 근거다. 주택정책 목표 가운데 세입자 부담완화와 임대사업자 과세 강화를 겨냥했던 최근 정부의 전월세대책에 대해서도 주택정책 본래 취지 훼손 가능성이 있어 정교한 접근이 필요하다고 훈수를 뒀다.
그는 △세입자 월세전환으로 생기는 추가비용이 세액공제 혜택을 크게 웃돌기 때문에 세액공제만으로 주거비용 문제 해소가 어려우며 △따라서 세입자는 여전히 전세로 남아 있으려 하거나 월세 세입자 중에도 예산 제약만 해소되면 전세로 전환하려는 잠재적 전세수요가 여전히 남아 있는데다 △집주인이 세원노출을 피하고 과세방침에 따라 줄어들 ‘무위험 차익’을 만회하려고 세입자에게 세금부담을 전가할 가능성을 지목했다.

신 위원이 문제 삼은 ‘임대차시장에서의 무위험 차익’ 개념은 주택담보대출을 받아 주택을 사들인 다음, 월세를 놓아서 벌어들이는 이익이 담보대출 이율을 웃도는 부분에 한정한 것이다.

◇ 임대수익에 점진 과세 그리고 임대물량 확대

물론 이런 무위험 차익을 노리고 세입자에게 비용부담을 떠넘기면 주거수준을 높이고 주거비용을 낮추면서 궁극엔 조세정의를 실현하려고 했던 것까지 핵심목표는 몽땅 불가능해 질 것이 우려된다는 시각이다. 이 때문에 앞으로 주택정책은 주거비용 완화 자체에 집중할 필요가 있다고 신 위원은 주장했다. 아울러 “전월세시장 안정의 전제조건인 임대물량 공급 확대를 위해서는 임대사업자 과세에 대해 좀 더 점진적인 접근이 필요하며 현재보다 확대된 월세 공제 및 주택바우처 제도 도입이 필요하다”고 권고했다.
특히 임대차시장 임대물량을 늘리려면 임대사업자에 대한 과세 부담을 안길 것이 아니라 오히려 금융·세제 상의 지원이 필수적인 바, 임대사업자 등록에 따른 과세를 도입한 초기에는 비과세 혜택을 확대하는 것이 필요하다고 봤다. 또한 서민 세입자들이 큰 부담 없이 전세에서 월세로 전환할 수 있도록 월세 공제제도와 주택바우처 확대를 고려해야 할 것이라고 지적했다.



정희윤 기자 simmoo@fntimes.com