부자가 생각하는 경제흐름 따라잡기

다우존스산업 평균지수가 지난달 중순 사상 최고치를 기록하는 등 미국 주식시장이 최근 한껏 달아오르고 있다. 미국뿐 아니라 일본의 니케이225은 역시 지난달 중순 1만 4000선을 훌쩍 넘기는 등 분위기가 좋다. 반면 국내 주식시장은 1900대에서 무려 2년 동안 허덕이고 있다. 원인은 역시 시장에 대한 돈의 무차별 공급에 있었다.

글｜ 문승렬 국민은행 화정동지점장(경영학 박사), '한국부자들의 부자일지' 저자


한국은행이 지난달 9일 결국 기준금리를 2.5%로 내렸다. 미국이나 일본의 양적완화, 즉 시장에 돈을 푸는 유동화 정책에 반해 막차를 탄 셈이다. 이런 상황에서 대한민국 부자들은 돈을 어떻게 굴리고 있을까? 필자는 소수의 부자들을 만나 전체 부자들의 심리를 유추해봤다.



자산시장 변화의 핵 '40·50대'

예금을 선호했던 부자들의 일부 자금들이 시중에 나와 있던 20억~50억 원대 부동산을 싹쓸이하고 있다. 반면 펀드와 주식은 과거에 비해 좀 더 보수적으로 운영하고 있다. 65세 이상 인구가 늘어날수록 부동산 비중은 과거 83%에서 2006년 77%에 이어 2012년에는 70%까지 떨어졌다. 부동산 중에서 아파트시장은 지고 수익형부동산시장이 뜨고 있다.


그 근거로 첫째 베이비붐 세대의 부동산 수요 이유가 변화하고 있기 때문이다. 과거 역사를 통틀어 40대와 50대가 지금처럼 많았던 적은 없었다. 즉 이들의 인구수가 가장 많은 시기에 부동산 가격이 최고점을 이뤘다. 40~50대는 현재 1400만 명으로 전체 인구의 29%를 차지하고 있고, 그 수는 2016년 1600만 명에 이를 정도로 증가세는 대단할 것이다.



그래서 그들의 소비와 투자는 한국의 자산시장을 크게 변화시킬 핵폭발 이상의 힘을 가지고 있다. 특히 대부분의 40대 이상은 30대에 진 빚을 갚았으나 아파트 평수를 늘려나가면서 새롭게 빚을 진 경우도 있다.

여기서 거론되는 40대~50대는 자산시장의 핵심 연령으로 자산지도를 엄청나게 바꾸게 할 것이다. 부자들은 이들이 50대 이후 소비시장에 미칠 파괴력이 더 욱 커져 수익형부동산 수요가 더 커질 것이라고 생각하고 있다.



수익형부동산에 눈 돌리는 부자들

둘째, 1인당 국내총생산(GDP)이 2만 달러대를 넘어서면서 부동산 투자 패턴도 바뀌고 있기 때문이다. 미국의 경우 전체 자산 중 부동산 비중은 40%를 단 한 번도 넘어선 적이 없다. 프랑스와 독일은 60% 안팎에서 움직이고 있고, 1980년대 부동산 거품기 65%에 달했던 일본은 최근 40% 안팎까지 내려와 있다.



이같은 선진국 가계의 부동산 비중에서 어떤 공통점을 찾을 수 있을까? 인구구조상 부동산시장이 주택에서 임대수익을 위한 수익형부동산시장으로 재편되고 있다는 것이다. 미국을 제외한 다른 선진국은 1만~2만 달러 사이에서 부동산 비중이 고점을 친 다음 이후 서서히 낮아지는 추세를 보였다. 우리나라의 1인당 GDP는 1995년 1만 달러, 2007년 2만 달러를 넘어선데 이어 2017년을 전후해 3만 달러를 돌파할 것으로 예상된다.



셋째, 주식시장이 과거처럼 높은 수익률을 기대하기 어렵기 때문이다. 과거 여러 위기 상황에서 많은 비용을 치른 많은 부자들은 학습효과를 통해 주식시장을 조심스럽게 보고 있다. 더욱이 국내증시는 1900대에서 무려 2년 동안 허덕이고 있다. 펀드의 경우는 투자처로 보기도 하지만 비과세라는 점 때문에 금융종합과세 기준이 2000만 원으로 떨어진 올해에는 주로 부자들의 절세 및 자산분산 차원에서 활용되고 있다.



결론적으로 우리나라 부자들의 돈은 보수적인 수익률을 목표로 한 주식시장과 예금이자보다 더 높은 수익형과 임대형 상가 부동산시장으로 움직이고 있다. 그것도 급속하게 우상향 이동 중이다.



관리자 기자 admin@fntimes.com