[포커스] “2014년, 국내 최고 부동산신탁사로 우뚝”

거제시 아주동사업장, 3일만에 99%계약 달성

건설과 금융을 합한 개발신탁 지향해야

신용등급 BBB 이상 시공사 계약 원칙으로
“회사를 운영함에 있어서 가장 중요한 것은 ‘청렴’과 ‘정직’입니다. 개인적인 욕심을 취한다는 생각 보다 베푼다는 생각으로 우리 직원들과 저는 일하고 있습니다”

김대성 대한토지신탁 사장은 사장의 자리에서 지시하기 보다는 먼저 팔을 걷고 일하기를 좋아하는 진정한 경영인이다. 사람들을 대할 때도 먼저 손을 내밀고 악수를 청하며 얼굴에는 웃음을 잃지 않는다. 작년에 발생한 적자를 메우기 위해 매일 아침마다 팀장급 이상의 간부들과 회의를 하며 흑자전환을 위해 머리를 맞대고 고민하는 중이다. 김 사장의 목표는 3월 내에 흑자전환에 돌입해 5,6월까지 최대한 많은 실적을 내는 것이 목표다.

또한 리스크관리를 위해 시공사는 신용등급이 BBB이상인 회사와 계약을 맺고 일을 진행한다. 일을 함에 있어서 가장 중요한 것은 정직과 청렴이라고 재차 말하는 김대성 사장에게 올 한해 부동산신탁시장의 전망과 그의 경영 방침에 대해 들어봤다.

◇ 2012년 부동산신탁시장 녹록치 않다…관리형토지신탁은 더 힘들어

올해 부동산신탁시장의 전망은 비교적 어두운 편이다. 이에 대해 김 사장 역시 2012년은 부동산신탁시장이 상당히 어려울 것으로 전망하고 있었다. 대외적으로 남유럽 국가들의 재정위기가 단시간 내에 해결되기는 어려울 뿐만 아니라 이러한 남유럽 국가들의 재정위기가 해결되지 않으면 유로지역의 우량한 국가들까지 재정위기가 확산될 가능성이 높다.
따라서 올 한해 세계경제는 남유럽 국가들로부터 시작된 재정위기로 인해 경제회복은 지연되고 경제성장은 둔화될 것으로 예상된다. 또한 대내적으로는 우리나라의 경기선행지수가 빠른 속도로 하락하고 있으며, 물가상승, 내수부진 및 가계부채 증가 등으로 인하여 우리경제의 어려움이 확대될 것이란 것이 김 사장의 전망이다. 여기에 민간경제연구기관들 역시 올 한해 우리나라의 경제 성장률이 하락할 것이라는 어두운 전망을 내놓고 있는 실정이다.

아울러 그는 “올해는 20년 만에 총선 및 대선을 함께 치르는 정치적인 대형이슈까지 포함되어 있어 그야말로 2012년은 경제적으로나 정치적으로 그 동안 유래를 찾아보기 힘든 불확실성의 한해가 될 것”이라며 “올 한해 부동산 경기는 그리 낙관적이라고 할 수 없고, 부동산 공급측면에서 커다란 역할을 수행하고 있는 부동산신탁사의 입장에서도 대·내외적인 경제 여건의 어려움을 감안하면 2012년은 상당히 힘겨운 한 해가 될 것으로 예상된다”고 덧붙였다. 그러나 역설적으로 이러한 어려운 시기가 오히려 회사의 내실을 다지고 더욱 보람된 성과를 도출할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 보인다. 또한 김 사장은 “힘든 시기 일수록 회사 직원들 모두가 한마음으로 한 발짝 더 뛴다는 자세로 일한다면 대·내외적인 어려운 환경을 충분히 극복할 수 있을 것”이라고 생각하고 있었다.

특히 관리형토지신탁사업의 경우 사업 진행 중 발생할 수 있는 시행사의 부도, 시행사의 채권자들에 의한 사업진행 방해요인을 제거하기 위해 부동산신탁사가 사업주체로 참여, 정상적으로 준공을 완료하고 수분양자들이 피해를 받지 않도록 하는 것에 그 목적이 있다. 이러한 관리형토지신탁사업은 부동산신탁사가 사업비 조달책임을 지지 않고 자금관리만을 수행하며, 시공사가 책임준공, 사업비 조달 의무, PF보증 책임을 부담하기 때문에 시공능력순위 100위 이내의 1군 시공사가 공사를 진행해 왔다.

그러나 근자에는 금융위기 및 부동산 시장의 침체가 장기화 되면서 100위 이내의 1군 시공사들도 부도가 발생하여 사업비 부담 책임이 없는 부동산신탁사가 사업을 떠맡는 문제점들이 발생하고 있다. 여기에 더하여 부동산PF 부진으로 인한 신규 수주 물량의 급감으로 인하여 부동산신탁사 스스로가 수주를 위한 출혈경쟁을 하고 있어 관리형토지신탁사업도 새로운 발상의 전환이 필요한 것으로 보인다.
대한토지신탁의 경우에는 그동안 차입형토지신탁사업 위주로 사업을 진행해 우량 시공사와의 우호관계를 잘 유지해 왔으며, 무엇보다도 분양성 판단에 대하여 상당한 노하우를 가지고 있어 이러한 장점들을 십분 활용할 예정이다. 이에 김 사장은 “관리형토지신탁사업에서 노출된 문제점들을 해소하고 안전한 사업모델을 구축하기 위해 앞으론 우량 시공사 위주로 관리형토지신탁사업을 선별적으로 수주함으로써 시공사로 인하여 발생할 수 있는 리스크를 최소화 할 예정”이라고 밝혔다.

또한 그는 사업성 평가도 강화해 분양성이 좋은 지역, 분양률이 상승하고 있는 지역에서 진행되는 사업 위주로 관리형토지신탁사업을 수주해 분양리스크로 인한 문제점들도 최대한 억제시키기 위해 노력하고 있었다. 아울러 대한토지신탁이 강점을 가지고 있는 차입형토지신탁 부분에 관리형토지신탁 방식을 접목시켜 관리형토지신탁 방식으로 사업을 진행하되, 사업진행 과정에서 대한토지신탁이 일부 사업비를 부담하는 관리형 및 차입형이 혼합된 토지신탁사업을 진행할 예정이다. 이어 그는 “사업성 및 분양성이 양호하다고 판단되는 사업의 경우 차입형토지신탁사업 방식으로 수주도 적극적으로 진행할 예정”이라고도 전한다.

특히 부동산신탁사가 차입을 통해 사업을 진행하는 차입형토지신탁사업과 관리형 및 차입형이 혼합된 토지신탁사업의 경우 차입이자율이 사업성 및 사업수익에 지대한 영향을 미칠 수 있다는 점을 감안할 때, 대한토지신탁의 차입이자율은 경쟁 부동산신탁사와 비교할 때 비교우위가 있으며 이러한 차입이자율의 우위는 결국 사업 참여자들의 혜택으로 돌아갈 것이란 것이 김 사장의 전망이다.

◇ 국내 부동산신탁시장 규모 비해 플레이어 많아

국내 부동산신탁시장의 경우 규모에 비해 부동산신탁사가 비교적 많다고 보는 이들이 많다. 심지어 구조조정의 필요성이 제기되고 있는 실정. 이에 김사장은 “현재 부동산신탁 상품만으로는 11개의 부동산신탁사가 많다는 느낌이다”라며 “후발 부동산신탁사들의 경우 조직을 안정시키는데 어려움이 있을 수도 있을 것”이라고 전한다.

다만, 김 사장은 “이러한 이유로 인해 부동산신탁사의 구조조정을 해야 한다고 생각할 수도 있겠지만, 새로운 상품개발 등을 통하여 부동산신탁시장이 확충된다면 이러한 문제점들이 해소될 수 있을 것이라 판단한다”고 보고 있었다. 부동산신탁사는 금융회사이기 때문에 부동산신탁사를 선택할 때 소비자들의 입장에서는 금융서비스를 제대로 받을 수 있는지 그리고 이러한 금융서비스를 적시, 적소에 받을 수 있는지가 가장 중요한 고려 대상일 것이다.

이러한 측면에서 볼 때 부동산신탁사는 부동산금융에 대한 원스톱 서비스를 제공할 수 있어야 한다. 따라서 부동산신탁사들도 금융지주 회사를 통하여 부동산금융 업무를 제공하거나, 금융공기업들이 모자(母子) 관계를 이뤄 공신력을 바탕으로 부동산금융 업무를 제공해야 할 것으로 보인다. 이러한 금융네트워크가 구축되어 있지 않는 부동산신탁사의 금융서비스는 질적·양적 측면에서 한계가 있을 것이기 때문.

대한토지신탁은 모기업인 군인공제회의 공신력과 풍부한 자금력 그리고 지금까지 부동산신탁업계의 선두에서 시장을 리드해 풍부한 업무 노하우와 서비스 정신을 바탕으로 하고 있다. 이에, 그는 “자회사인 엠플러스자산운용을 통한 적절한 자금공급이 가능한 점 등을 감안할 때 부동산금융을 원스톱으로 제공함에 부족함이 없다고 판단”한다며 “이러한 강점이 앞으로도 계속적으로 부각될 것으로 보고 있다”고 덧붙였다.

◇ 저가수주의 영향으로 부동산신탁사 가치 훼손 우려

약정보수 수수료율 경쟁이 너무 심하다는 이야기에 대해 김 사장은 저가 수주 경쟁이 이제는 혼탁양상까지 빚고 있다고 생각하고 있었다. 또한 그는 이러한 저가 수주의 영향으로 부동산신탁사의 가치마저도 훼손되고 있다는 우려를 갖고 있었다.

우선 양적인 측면에서는 부동산신탁회사들이 너무 많이 증가했다. 2004년 6개사에 불과했던 부동산신탁사는 2012년 현재 11개사로 2배 가까이 증가하였음에도 불구하고 부동산시장 규모는 증가하지 못했다. 여기에 부동산침체 장기화로 인한 건설사들의 신규사업 중단으로 인한 관리형토지신탁 사업의 수주 물량 감소 및 금융위기에 따른 제2금융권의 PF 중단에 따른 담보신탁 물량 급감의 여파로 부동산신탁사들이 수수료 인하 방식으로 사업을 수주하고자 하는 공격적인 영업을 펼치고 있다고 그는 생각하고 있었다.

따라서 김 사장은 “이러한 수수료율의 하락을 막기 위해서는 무조건적으로 수주에만 몰두 할 것이 아니다”고 전하며 “부동산신탁사 스스로 사업진행과정에서 참여해 사업의 구도를 구조화 하고, 최적의 개발방안을 도출해 금융조달 방안 등을 제시하여야만 적정한 수수료율을 받을 수 있을 것으로 판단한다”고도 했다.

부동산신탁시장 활성화를 위한 정부의 정책지원의 경우, 신탁법 개정에 따른 재개발·재건축 조합의 재신탁이 가능해진 점, 그리고 도시정비사업시장에 부동산신탁사가 참여할 수 있게 된 점 등 기존과 대비하여 지원이 확대되고 있다는 점은 긍정적으로 보인다.

대한토지신탁의 경우에는 부동산신탁사를 대표해 금융투자업협회에 직원을 파견하여, 법률적, 정책적으로 부동산신탁사가 정부로부터 받을 수 있는 도움이 무엇이 있을 수 있는지 찾아보고 있었다. 김 사장은 “부동산PF시장 혼란으로 인해, 시행사가 전체 사업비의 20% 이상을 자기자본으로 조달하도록 하는 등 부동산PF시장을 엄격하게 통제하여 부동산PF시장이 움츠려들고있으며 이에 따라 부동산신탁시장도 침체되어 가고 있는 실정”이라며 “이에 대한 정부의 지원이 뒤따라 줬으면 한다”고 말했다.

이어 그는 “신탁법, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등의 개정으로 부동산신탁도 정통금융의 범주내에 진입하여 금융의 한 분야로 자리 잡았으며, 부동산신탁사 역시 금융회사로서 역량을 갖추었다”며 “부동산전문가 집단인 부동산신탁사가 해당 사업장의 사업성을 정확히 판단하는 경우 정부에서도 관련규정을 융통성있게 적용할 수 있도록 조치를 마련해주었으면 한다”는 말도 잊지 않았다.

◇ 3년 내, 최고수준 부동산신탁업계로 끌어올릴 것

김대성 사장이 대한토지신탁에 취임한지 약 4개월이 지나고 있다. 그는 어려운 현재 부동산신탁 시장의 위기를 극복하고 2014년까지는 대한토지신탁이 국내 부동산신탁업계 최고 수준의 위상을 확보하는 것을 경영 목표로 삼고 있다.

이를 위해 그가 내세운 가장 제일의 원칙은 안정성이다. 때문에 신용등급 BBB 이상의 시공사와 계약을 하는 것을 철칙으로 하고 있다. 최대한의 위험을 줄이기 위한 것. 이처럼 안정적인 경영을 바탕으로 한 결과 거제시 아주동 사업장의 경우 3일만에 99%의 계약을 이뤘다. 이는 대부분 6개월에 90%정도의 계약이 이뤄지는 평균적인 수치에 비하면 월등한 결과다. 그는 “지속성장을 위한 성장기반을 구축하기 위한 방안을 추진하고 있으며, 이러한 목표를 달성하기 위해 사업영역의 확장, 영업환경 개선 등 임직원들이 분발할 수 있는 환경을 조성하고 있다”며 “사장 자신이 솔선수범하는 자세를 견지하고 있음은 물론”이라고도 전했다.

                                 〈 프 로 필 〉
                                                                                  



임건미 기자 kmlim@fntimes.com