[집중분석] 대형과 소형주택 간 수급 불균형 심화

대형주택 가격 급락 원인은 수급 불균형 작용

재건축시 소형주택에 대한 의무비율 확대해야

하반기 부동산 시장이 냉각될 것이란 전망이 나오면서 이를 부양하기 위한 정책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
특히, 대형과 소형 주택 간 수급 불균형이 심화되고 있어 이에 대한 해결책 마련이 시급하다는 것. 이에 따라 소형에 대한 의무 비율을 확대하는 등 소형 아파트에 대한 공급 확대를 유도해야 한다는 의견이 제시됐다.

현대경제연구원 임상수 연구위원은 ‘부동산 시장 미스매치 부각되나’란 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산 시장의 대형과 소형 주택간 수급 불균형 현황과 대응책을 살펴봤다.

◇ 4월 이후 주택가격 하락세 이어져

이 보고서는 수도권 주택의 매매가격지수는 2010년 4월 이후 6월까지 3개월 연속 하락하고 있다고 설명했다.
리먼브라더스 파산으로 글로벌 경기 침체가 본격화되기 직전인 2008년 9월 수도권 주택 가격은 사상 최고치를 기록했다.

이후 글로벌 경기 침체의 영향으로 수도권 주택 가격은 하락해 2009년 3월에 98.64를 기록했으며, 이는 고점대비 3.3p 하락한 수준이라고 분석했다.

반면, 전국 주택 매매가격지수는 2009년 4월 이후 15개월 연속 상승했다.

전국 주택 매매가격지수의 전월대비 상승폭은 2009년 10월 이후 수도권보다 큰 것으로 나타났다.
이는 지방 주택 매매가격지수가 수도권보다 큰 폭으로 상승하고 있음을 보여준다고 설명했다.

수도권은 중소형에 비해 대형 주택 가격이 더 크게 하락했다고 분석했다.

최근 수도권 중소형 주택 가격은 3개월 연속 하락했고 수도권 대형 주택가격도 3월 이후 5월까지 3개월 연속 하락했다. 또한 2008년 12월 이후 기준 월인 2008년 1월에 비해 낮은 수준을 기록했다고 설명했다.

한편, 전월대비 주택 가격 상승률은 대형보다는 중형이, 중형보다는 소형이 2009년 7월 이후 크게 나타났다고 덧붙였다.

◇ 2세대 이하 가구 수 급증·고령화율 상승 등 영향

이 보고서는 인구구조에 따른 소형 주택 수요 증가에도 불구하고 주택시장은 대형 위주의 공급이 지속됐고, 이 때문에 최근 주택 시장 침체로 전반적인 주택 가격 하락과 함께 대형 주택 가격이 중소형보다 크게 하락했다고 설명했다.

수요측면에서 가구원 수가 줄어들고 있어 중소형 주택에 대한 수요는 증가하는 반면, 대형 주택에 대한 수요는 감소하고 있다.

핵가족화로 인해 2세대 이하 가구 수가 급증하고 있다고 분석했다. 통계청에 따르면 2세대 이하로 구성된 가구 수는 2000년 603.5만명에서 2010년에는 779만명 그리고 2030년에는 989.6만명으로 증가할 것으로 전망했다.

또한 이혼율의 상승으로 이혼 가구가 증가하고 있는 이유도 꼽았다.

수도권 이혼 가구의 수는 2000년 27.6만명에서 2010년에는 66.8만명, 그리고 2030년에는 120.9만명으로 증가할 것으로 추정했다.

이와 함께 전체 인구에서 65세 인구가 차지하는 비중인 고령화율이 지속적으로 상승함에 따라 고령 인구가 증가하고 있다고 분석했다.

핵가족화의 진전, 이혼율 및 고령화율의 상승은 2인 이하 가구 수를 증가시켰으며 전체 가구에서 이들이 차지하는 비중 역시 상승했다고 설명했다.

2인 이하 가구 수가 전체 가구에서 차지하는 비중은 2000년 31.1%에서 2010년에는 39.5% 그리고 2030년에는 47.4%로 상승할 것으로 예상되고 있다. 반면 3인 가구가 전체 가구에서 차지하는 비중은 2000년 21.7%에서 2007년 22.0%로 소폭 상승한 이후 하락하기 시작해 2010년에는 21.9%, 2030년에는 19.9%를 기록할 것으로 전망했다.

4인 이상의 가구가 전체 가구에서 차지하는 비중은 지속적으로 하락해 2010년에는 38.6% 그리고 2030년에는 32.7%를 기록할 것으로 추정했다.

◇대형 주택시장 초과공급·소형은 부족

반면, 기존 대형 주택시장은 초과공급 상황을 맞이했고, 더욱이 신규 건설 역시 중대형 위주로 공급되고 있다고 설명했다.

방의 개수가 적은 주택은 줄었고, 방의 개수가 많은 주택은 오히려 늘어났다. 방 2개 이하 주택수는 1990년 각각 33.8만호에서 2005년에는 16.6만호로 급감했다. 방 3개 이상을 지닌 주택은 크게 급증했으며, 특히, 방 4개를 지닌 주택은 1990년 69.7만호에서 2005년에 281.8만호로 4배 이상 증가했다.

2000년 4인 이상 가구는 전체 가구의 47.2%(310.1만호)에 불과했지만, 방 4개 이상을 지닌 주택의 비중은 59.5%(333.1만호)를 기록했다.

방 2개 이하를 지닌 주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 1990년 12.3%를 기록했지만 2005년에는 3%에 불과했다. 또한 전체 주택에서 방 3개를 지닌 주택이 차지하는 비중은 1990년 28.1%에서 2005년에 20.5%로 소폭 하락했다.

반면 방 4개 이상을 지닌 주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 1990년 59.5%에서 2005년에는 76.5%로 급등했다.

이와 같이 이미 시장에 공급된 주택 중 방의 개수가 많은 주택의 비중이 클뿐만 아니라 신규 주택 건설 실적 역시 대형 주택이 차지하는 비중이 확대되고 있다고 설명했다.

대형 주택의 건설 실적은 2001년의 4.7만 호에 비해 최근 들어 급증해 2006년 5.3만호, 2007년에 10.2만호, 2008년 5.2만호, 2009년에 8.2만호를 기록했다. 이로 인해 주택 건설 실적 중 대형 주택의 비중은 2001년 22.8%에서 2009년 40.5%로 상승했다.

반면, 주택 건설 실적 중에서 중소형 주택이 차지하는 비중은 축소되고 있다고 분석했다. 중형 주택의 건설 실적은 2001년 12.4만호에서 2002년 16.8만호로 증가한 후 감소해 2009년 10.7만호를 기록했다. 소형주택은 2002년 5.4만호가 건설됐지만 이후 감소해 2009년에는 1.4만호만이 건설됐다.

이로 인해 주택 건설 실적 중 중형 주택의 비중은 2001년 59.7%에서 2009년 52.6%로 하락했고, 소형 주택의 비중은 2001년 17.4%에서 2009년에 6.9%로 급락했다.

◇ 대형과 소형 간 수급 불균형 지속될 것

이 보고서는 대형과 소형 간 수급 불균형 심화가 지속될 것으로 예상했다.

주택공급은 한번 공급되면 가격에 관계없이 지속되는 가격 비탄력성의 성격을 지니고 있다고 설명했다.

핵가족화의 진전, 이혼율 및 고령화율의 상승으로 향후에도 소형주택에 대한 수요는 급증하는 반면 대형 주택에 대한 수요는 감소할 것으로 전망했다.

반면, 기존 주택시장은 대형 위주로 주택공급이 이뤄져왔고, 신규 건설 실적 역시 중대형 위주로 이뤄지고 있다고 설명했다.

이 보고서는 이에 따라 인구 구조 변화에 따른 대형과 중소형 주택 간 수급 불균형을 해소하기 위한 노력이 필요하다고 강조했다.

이를 위해 우선 현행 도시 및 주거환경정비법에서 의무화하고 있는 재건축 시 중소형 아파트(85㎡)에 대한 비율을 중형과 소형으로 구분하고, 소형에 대한 의무비율을 확대시켜야 한다고 지적했다.

또한 주상복합 아파트를 건설할 때 중소형 아파트에 대한 의무 비율을 규정함으로써 소형 아파트에 대한 공급을 확대할 수 있도록 유도해야 한다고 설명했다.

아울러 고령 인구 및 독신 인구, 신혼부부들을 위한 소형 임대 주택의 공급을 확대해야 한다고 분석했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com