[포커스] "국내 부동산종합운용 1인자 목표"

“PEF대출은 물론 부동산 유동화투자 등 투자자들의 다양한 부동산 상품 니즈를 맞추는 부동산 종합운용 1인자가 되겠습니다.”

지난 3월 4일 신규 출범한 코람코자산운용의 신임 수장 김영덕 사장〈사진〉의 취임일성이다.

국내 리츠와 부동산 펀드 M/S 1위인 코람코 자산신탁이 100% 출자해 설립된 코람코자산운용은 모회사의 시너지를 십분 살려 부동산 특화운용에 두각을 보인다는 포부다.
그동안 모회사인 코람코자산신탁이 리츠 자산관리 전문사로 부동산 투자에 제약을 받았던 점을 보완해 부동산종합운용사 1인자로 우뚝 서겠다는 각오인 셈. 실제 리츠는 실물부동산 지분 투자에만 한정되어, 대출형, 재간접형 등 다양한 부동산 운용이 불가능하다.

이에 부동산특화 운용 자회사인 코람코 자산운용은 모회사가 진출하지 못했던 사업 영역인 모든 형태의 부동산 운용 진출은 물론 부동산 전문 종합운용사로서 사업 영위를 한다는 것.

최근 강남 본사에서 기자와 만난 김 사장은 본지와 인터뷰를 통해 “고객에게 안정적인 서비스 제공 목표가 최우선”이라며 “최근 부동산을 비롯 특화운용사들이 부진을 면치 못하고 있지만 모회사를 기반으로 다양한 사업모델을 구축해 시너지를 낼 수 있는 부동산전문 투자회사로 도약하겠다”고 힘 줘 말했다.

◇ 사모펀드 중심 ‘2010년 수탁고 5500억원’ 달성

우선 코람코자산운용의 중장기 비전은 3년내 부동산펀드 수탁고 1조원 달성을 기반으로 5년내 부동산펀드 운용규모 3위권 진입이다.
김 사장은 “중장기적으론 국내 부동산 종합전문 운용사 1위지만, 단기적인 사업목표로 2010년 수탁고 5500억원 달성이 목표”라며 “주거용 오피스텔 등 상대적으로 경쟁이 치열하지 않은 새로운 임대수익형 투자대상 발굴과 다양한 실물형 상품개발에 중점을 두는 중”이라고 밝혔다. 일례로 전세권, 임차권 등 부동산 사용에 대한 권리, 신탁수익 관리에 투자하거나 미분양 아파트 투자상품, 부실채권(NPL)등에 투자하는 틈새상품 등 향후 코람코자산운용의 사업 아이디어는 무궁무진 하다.

다만, 우선 출범 초기엔 기관 투자자 중심의 ‘사모상품’에 주력할 계획이다.

김 사장은 “주요 기관 투자자들과 제휴한 Capital call(Blind모집방법의 초기단계)방식 사모펀드를 5월중 출시할 것”이라며 “신규 출시한 사모펀드가 안정적 궤도에 진입한 이후, 이를 바탕으로 부동산 공모펀드 출시도 염두에 두고 있다”고 말했다.

곧 출시를 앞둔 사모펀드의 트렉레코드가 축적되면, 은행권의 PB고객들을 대상으로 제한된 공모펀드 출시를 우선 전개한다는 속내다.

특히 코람코자산운용은 부동산전문투자운용사로서 성장을 위해 다양한 실물형(완성된 건물투자형)부동산투자를 병행하는데 초점을 맞출 계획인 것.

김 사장은 “앞서 진출했던 경쟁 특화운용사들이 대부분 PF위주로 사업모델을 가져간데 반해, 당사는 리스크가 큰 PF를 지양하고 코어(core:완성된 건물중 우량건물 투자, 부동산 임대형), 벨류 애디드형(Value-added: 리모델링해 건물의 벨류에이션 높혀 되팜), 오퍼튜니스틱형(oppourtunistic:유동화 과정거친 부동산투자기법) 위주로 사업을 진행해 갈 것”이라며 “지금은 우선 사모펀드구조의 코어, 벨류에디드 개발형에 치중해 올해 신규펀드 5500억원 설정에 가속도를 낼 예정”이라고 설명했다.

이와 더불어 중장기적으로 PEF형태의 블라인드펀드에도 관심이 많다고 전했다.

해외부동산 사업 진출과 관련, 김 사장은 아직 신중한 입장을 피력하기도 했다. 그는 “해외진출은 장기 비전계획중 일부로 올해는 우선 5500억원 자금 설정이 목표”라며 “만약 해외진출을 하게된다면, 단독 진출 보다는 해외 유명 부동산 업체와 제휴해 나가는 방식이 될 것”이라고 말했다.

◇ ‘퇴직연금’ 등 부동산 투자 블루오션에도 관심

앞서 언급한 주요 추진 사업외에도 김 사장이 관심있게 지켜보는 분야는 바로 ‘퇴직연금’. 통상 부동산 투자는 장기투자형인 연금투자와도 일맥상통해 퇴직연금에 맞는 코어 임대형 부동산 투자상품을 검토중이라는 것.

그는 “대부분 많은 사람들이 부동산은 위험자산이라는 인식이 강한데, 부동산 투자중에서도 코어형(임대개발형)은 안정적인 모델구조로 퇴직연금과 성격이 맞다”며 “만약 현실화 된다면 부동산운용 업계에 새로운 투자아이디어로 각광 받을 것”이라고 내다봤다.

김 사장의 속내는 앞으로 퇴직연금 시장에도 진출해 부동산펀드 투자를 통한 위험분산, 투자 포트폴리오 다양성, 인플레이션 헤지 효과도 노릴 예정인 셈.

코람코자산운용 신임대표 부임 이전 공무원연금공단에서 운용총괄 본부장 재임시 효과적인 자산배분과 운용에 대한 중요성을 누구보다 잘 알고 있는 그이기에 신뢰가 가는 대목이기도 하다.

이 밖에도 부동산 투자 블루오션 타깃으로 눈 여겨보는 것은 바로 퇴직한 고액개인투자자들의 니즈를 맞출 상품개발. 김 사장은 “현재 정기예금이 2%수준밖에 안되기 때문에, 고액 개인투자자들과 은퇴자들이 점차 수익나는 상품에 관심을 많이 기울일 것으로 보인다”며 “이들을 대상으로 주로 임대형 위주인 안정적인 부동산 개발 상품도 눈 여겨 보는 중”이라고 설명했다.

◇ “미분양아파트펀드 관심 가질 만”

부동산 경기 악화로 앞 서 진출한 특화운용사들이 부진을 면치 못하는데 반해 새내기 운용사인데도 불구 자신감은 충만한 표정이다.

김 사장은 “모회사인 코람코자산신탁이 쌓아놓은 시너지와 네트웍, 노하우로 상호간 고객기반 업무 협약 등 윈윈전략을 도모할 것”이라며 “또한 부동산 딜쏘싱 정보, 상품개발 진행, 사후관리, 모회사의 부동산조사분석팀의 자체분석 시황 등 앞으로 업무추진시 많은 시너지 효과가 기대된다”고 전망했다.

실제 고객의 니즈에 맞춘 부동산 개발과 관리를 담당중인 모회사의 신탁팀과 현재 시너지 부문이 큰 것으로 나타났다. 향후 부동산 시황을 묻자 김 사장은 “현재 국내 아파트와 고급 사무실은 공급초과 상태지만, 중장기적으론 균형적으로 진행 될 것”이라며 “2015년까지 퇴직연금 130조원, 국민연금의 풍부한 대기유동성 자금이 부동산 불균형 상태를 상쇄시키리라 본다”고 조망했다.

또한 유망 부동산 투자 자산으로 그는 ‘미분양부동산펀드’에 관심을 가질 만 하다는 조언도 내놨다.

지난 4월 23일 정부가 발표한 주택미분양 해소와 거래 활성화 방안으로 수혜가 예상돼, 현재 정기예금보다 높은 금리가 예상된다는 이유에서다.

이 밖에 인터뷰 말미를 빌어 김 사장은 부동산시장에 대한 꾸준한 관심을 거듭 당부했다.

그동안 부동산은 국민들의 부를 축적한 1등공신임에도 불구, 연일 시황 악화와 변동성으로 최근 투자자들의 관심이 다소 시든 상태다.

김 사장은 “부동산 시장이 일시적 어려움을 겪겠지만, 좋은 물건에 장기투자하면 정기예금 대비 높은 수익률을 거둘수 있다”며 “이에 따라 하이리스크 하이리턴형인 PF보단 코어개발형 같은 선별된 부동산 투자에도 관심을 기울이라”고 조언했다. 그는 “좀 더 높은 수익을 기대한다면 재개발 재건축에도 관심을 둘 만하다”고 덧붙였다.

한편 김 사장은 지난 80년 한국투신에 입사해 채권운용 팀장, 기획과장, 종각지점장을 거쳐 98년부터 2001년까지 삼성자산운용의 주식, 채권 총괄운용본부장을 역임해 왔다. 이어 2005년부터 공무원 연금공단의 운용총괄본부장을 재임하다 이번에 코람코자산운용 신규 대표 자리로 부임한 것. 공무원 연금공단 운용총괄 본부장 재임 당시 3개년 연속 주요 연기금 대비 전체기금운용본부 수익률 1위를 자랑하는 저력을 보이기도 했다. 그는 민관을 두루 거쳐 자산배분과 운용, 현지 실무에 능한 대표적인 실무자형 CEO로 평가받고 있다.

▶▶ He is…

〈 학 력〉

- 1973년 보성고등학교 졸업

- 1980년 성균관대학교 법률학 학사

- 2003년 경희대학교 국제법무지도자과정 이수

- 2006년 서울대학교 CFO과정 이수

〈 경 력〉

- 1980년 한국투자신탁 입사

- 1998 삼성투신운용 이사(CIO, 영업지원)

- 2001년 신한투신운용 상무 (CIO, 영업지원)

- 2003년 조흥투신운용 본부장(CIO, 영업지원)

- 2005년 공무원연금공단 본부장(운용 총괄)

- 2009년 코람코자산신탁 자산운용사 설립추진위원장

- 2010년 현재. 코람코자산운용 대표이사



김경아 기자 kakim@fntimes.com