[F1컬럼] 부동산시장 규제에 대한 소고

최근 부동산시장 환경, 과거 일본 거품경제 시절과 유사

금융기관 부동산 관련 리스크관리 강화 필요성 본격 제기

지난해 2/4분기 현재 우리나라의 가계부채비율은 143%에 이르고 있다. 전문가들은 미국의 경우 가처분소득 대비 금융부채비율이 140%를 넘어선 직후 서브 프라임 금융위기에 직면했다며 우리나라의 가계부채상황도 그만큼 심각한 상황으로 진단하고 있다.
이와 맞물려, 은행권의 주택담보대출에 대한 리스크관리 강화 이후 비은행권의 주택담보대출 증가세가 지속되면서 금융감독당국은 보험사, 저축은행 등 제2금융권에 대해 자체 주택담보대출 리스크관리를 강화하도록 요구하고 있다.

금융감독당국이 리스크관리 강화를 위하여 제시한 내용에는 투기지역(강남 3구)에 이미 적용되고 있는 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)을 수도권 전역에 확대적용 등이다.

DTI의 경우 주택구입 대출시 전세로 받아들인 돈 (집주인 입장에서는 일종의 대출)이 계산에 잡히지 않는다는 점이 지적된 적도 있었으나, DTI 규제 확대로 인해 주택담보대출 증가액 규모가 2009년 7~11월 4개월 동안 지속적으로 감소했으며, DTI 규제 이후 전국의 아파트 거래량이 감소한 것도 수치로 확인된다.

그러나 이러한 부동산 시장의 변화가 정부의 규제정책의 직접적 효과 때문인지는 불분명하다.

실제 아파트 위주의 투기성향은 규제를 피하기 위해 다세대 주택 및 원룸 형태의 소규모 투자로 규제를 피해가고 있으며, 주택담보 대출 규모 또한 제2금융권에서의 대출 증가로 전체 대출규모가 감소하지 않은 것으로 밝혀졌다. 이에 정부가 비은행권의 주택담보대출에 대한 규제를 보다 강화하려 나서고 있는 것이다.
한국금융학회의 발표자료에 의하면, 원금과 이자를 모두 상환해야 하는 주택담보대출 규모가 올 상반기에만 30조원에 달하고, 또한 지난 3분기 가계신용잔액 규모도 15조원 증가했다고 한다. 앞서 주택담보대출 증가액 규모가 4개월간 1조 6천억원 감소한 것과 비교하면 가계 부채는 다른 방향에서 증가해 왔음을 알 수 있다.

정상적인 상황이라면 30조원의 상환분 규모가 큰 문제가 안 되는데, 이는 대출 차환을 통해 만기 연장이 이루어지기 때문이다.

그러나 향후 출구전략이 시행되어 금리가 인상되고 DTI 규제가 여전하다면 대출자들에 대한 원리금 부담이 커질 것이다.

감독당국의 비은행권에 대한 규제강화는 보험사를 비롯한 신협, 새마을금고, 캐피탈사 등이 직접적인 영향권에 놓일 것으로 예상되는 반면, 저축은행의 경우 대부분이 사업자금대출로 LTV와 DTI규제를 받지 않고 있어 별다른 영향은 없을 것으로 보인다.
은행권 주택담보대출은 지난해 7월부터 규제강화 영향으로 증가세가 둔화된 반면, 비은행권은 증가세가 계속돼 반사이익을 누렸다.

그러나 이러한 정부의 규제강화가 실질적인 효과를 보이지는 않을 것으로 보여지는데, 시중은행에 비해 제2금융권의 여신규모는 상대적으로 작기 때문이다.

반대로, 이러한 규제로 인해 자칫 부동산 시장의 몰락으로 이어지지 않을까 우려하는 목소리도 많다. 즉 DTI 규제로 기존 대출을 신규 대출로 돌려 막을 수 없게 되면 시장에 주택 매물이 늘고 주택가격 하락이 연쇄적으로 일어날 가능성도 높아진다.

이는 다시 LTV 규제와 맞물려 또 다른 대출금 상환 압력을 낳게 될 수 있기 때문이다.

우리나라 부동산 중 최근 4년안에 입주한 공동주택 및 재건축 아파트는 30~60%가 고평가되어 있는 등 분양가가 높은 강남권과 수도권은 가격에 이미 거품이 끼여 있다고 볼 수 있다.

부동산 버블 붕괴가 본격적으로 진행될 경우 은행의 부실채권 증가로 금융기관발 위기가 발생할 가능성이 있으며, 부동산 가격 하락은 가계소득의 축소와 소비위축으로 인한 내수경기 침체로 이어질 수 있기 때문에 정책당국자들로서는 큰 걱정거리가 아닐 수 없다.

이러한 우려를 보다 현실적으로 평가해보기 위하여 우리의 부동산 시장과 유사한 과거 일본의 경우를 살펴보도록 하자.

일본의 경우 버블 직전까지도 버블의 존재를 부정하는 견해가 일반적이었고, 오히려 자산가격 상승이 경기 확대에 기여하고 있다는 견해가 지배적이었으며, 부동산 가격 급등의 외형적 형태도 수도권 핵심지역에서 출발해 점차 지방으로 확산되는 추세도 비슷하다. 저금리 아래서 부동산 대출이 늘고 있는 것도 비슷하며, 경기침체를 우려하는 정부의 미온한 대책 또한 비슷하다.

1980년대 말까지 일본에서는 일반 사람들에게 버블붕괴 경고는 철저히 무시됐으며, 대출을 통한 부동산 투기행태가 일반화되어 있었는데, 지금 우리와 비슷한 모습이 아닐까.

부동산 시장은 수년간의 공급과잉과 분양가 거품 탓에 극심한 어려움을 겪고 있다.

최근 몇몇 건설회사는 정부에 도움을 요구하기도 하였다. 건설회사가 어렵다고 무작정 정부가 지원하는 것은 더 이상 곤란하다. 건설회사의 부실이 금융기관으로 이어지지 않는지, 향후 시장충격이 발생할 경우 추가적인 부실 규모가 어느 정도 수준이 되는지에 대한 면밀한 모니터링이 필요한 시점이다.

또한, 이번 기회에 감독당국에서는 부동산 시장의 침체에 대한 보다 체계적인 분석방안이 마련되어야 할 것이다.

부동산 가격 데이터의 정합성 제고, 모니터링 지표에 의한 조기경보시스템의 구축, 위기단계별 조치계획 등을 포괄하는 총체적인 부동산 시장에 대한 위기대응계획의 마련이 요구된다.



관리자 기자