부동산 공약이 빈약속으로 끝나지 않기를

대선이 코앞으로 다가왔다.

필자 역시 유권자의 한 사람으로서 소중한 한표를 행사할 것이며, 모든 대선 후보가 대단히 훌륭한 분들임을 믿어 의심치 않으나 주택공급 등 부동산 정책 일부에 관하여 본인의견을 피력해보고자 한다.

각 대선후보자 모두 또는 여야를 가리지 않고 유권자 대다수가 가장 관심사라고 할 수 있는 부동산시장에 많은 고민과 공약을 쏟아내고 있는 가운데 접근하는 해법은 각 후보별로 다를수 있겠으나 부동산시장에 대해 가진 공통적인 공약방향이 주택공급 확대를 통한 집값 안정화로 용적률 완화, 재건축이나 재개발의 규제완화, 공공물량 활성화를 통해 공급물량 늘리기 등 다양한 방법을 통해 주거 안정을 이루겠다는 내용은 비슷한것으로 보인다.
이러한 공약들이 단순히 선거에서 표를 의식한 립서비스에 그치지 않고 실제로 진행될 수 있는것인지 그리고 진행을 위해 꼭 필요한 요소들은 어떤것들이 있는지 짚어보고자 한다.

가장 먼저 생각해보아야 할 물량이다.

개인적으로는 이전 대선과 달리 이번 대선에서 가장 다행이라고 생각하는 것은 습관처럼 나오던 100만호, 200만호에 달하는 초거대 주택공급량에 대한 공약이 빠져있다는 점이나 4기신도시나 연 20만 등 최소 수십만의 공급은 여전히 각 후보들 대부분이 내걸고 있는 상황이다.

이전에 단순 수치상으로 100만호, 200만호 공급이라는 공약을 들으면 집값안정화를 위해 그냥 지으면 되는게 아닌가라고 생각할 수도 있겠으나 실제 부동산에서 100만호만 하더라도 임기내 공급이 물리적으로 거의 불가능한 수치임은 반드시 알아야 한다.

이는 현재 100만가구의 도시나 지역 혹은 신도시 등을 비교해보면 쉽게 확인할 수 있는데 작년 7월 통계청에서 발표된 2023년 인구주택총조사에서 한국의 총인구는 5,177만명이며, 이 중 수도권 인구는 2,601만명으로 전체의 50.7%를 차지하고 있고 또한 고령인구 비중 역시 50.7%로 절반을 넘는것으로 나와 수도권 집중을 확인할 수 있다.
주택부분을 보면 전국 주택 총호수는 1,955만호이며 수도권에 전체의 46.8%가 위치하고, 주택 종류별로는 아파트가 64.6%, 단독주택이 19.8%, 연립·다세대가 14.5%로 분포되어 있다.

46.8%를 차지하는 수도권 중 경기도가 486만호로 가장 많고,서울 315만호로 서울 경기를 제외하면 200만호를 넘기는 도시나 지자체는 없으며, 100만호를 기준으로 보아도 부산 133만호, 인천 113만호, 경북 110만호, 경남132만호를 제외하면 모두 100만에 미치지 못하여 적어도 광역시급 이상이나 행정구역상 도이상의 신규공급 단위로 이해하여야 한다.

실무에서는 10만의 공급량도 매우 많은 물량으로 1, 2, 3기 신도시 전체 중 10만을 넘는 공급량은 11만 6000가구에 달하는 동탄2가 유일하며, 두번째로 많은 분당은 10만에 조금 모자란 9.76만 가구를 공급했다.

위 수치를 보면 주택공급 물량이 생각보다 많은 물량을 공급하기가 매우 어려워 부동산공약에서 많은 물량공급을 언급하는것 자체가 현실적이고 물리적인 공급계획이 아님을 확인할 수 있다.
두 번째는 시간이다. 가장 빨랐던 1기 신도시를 기준으로 보아도 공급에 대한 공약은 1987년부터였지만 1기 신도시 개발이 끝난 시점은 1997년으로 기본 10년이 걸리는 사업으로, 현재 공사비 인상, 주 52시간 근무제 등 노동조건 개선과 중대재해처벌법, 토지주 혹은 기존 주택 소유주들의 권리에 따른 합의 도출기간 등의 요건들이 강화된 시점에서 기존에 공기를 줄이는것은 사실상 불가능에 가깝다.

세번째는 공간으로, 부동산의 특성상 단순히 필요 없는 곳에 집을 짓는다고 하여 해결되는 것이 아닌 상대적으로 다수가 원하는 곳에 집중적으로 집을 지어야 주택문제가 해결되는 내용이다.

두껍아 두껍아 헌집 줄게 새집다오라는 동요가 있다. 여기서 말하는 새 집은 단순히 낡은집을 신축으로 바꾸는 껍데기만을 의미하는 것이 아니라 역세권, 대단지, 초품아, 학원, 평지, 지하주차장 엘리베이터 연결, 직주근접, 커뮤니티, 충분한 주차시설, 학군 등의 생활 인프라가 갖춰진 똘똘한 한채에 대한 소유를 의미한다고 볼 수 있다.

현재 서울 기준에 서울 주택 315만호 중 아파트는 189만호정도이며 이 중 10년이내 신축은 34만호 정도로 전체주택의 10.7%, 아파트내에서는 18% 정도의 수치이다.

부동산에서 소위 똘똘한 한채로 불리는 인서울 신축이 계속 귀해진데에는 이처럼 물량자체가 적으며 부동산 특성상 다수가 원하는 공간 즉 토지의 접근에는 한계가 있기 때문이다.

공간을 만족하는 기존 아파트의 재건축이나 주택의 재개발 진행 역시 공간은 만족시킬 수 있으나 정비구역 지정부터 조합설립, 사업시행, 관리처분 등 인가를 거쳐 착공/준공까지 빨라야 평균 10년이 걸리는 사업으로 단기간 진행이 어려우며 이 과정에서도 추가분담금 이슈나 문화재출토, 공사비와 인건비 상승 등 추가 변수는 고려해야 한다.

정부와 대선주자들도 이러한 내용들을 익히 알고 있어 세종시로서의 천도를 비롯한 지방 살리기 및 분산화를 위해 많은 노력과 제도적인 혜택을 제공하고 있으나 현실적으로 가족이 함께 사는 부동산의 특성상 단순히 직장이 이전하거나 신축이 지어진다고 해서 가족과 떨어져서 지내는 것이 쉽지 않은 만큼 장기적인 플랜이 절대적으로 필요한 시기라고 할 수 있겠다.

특정 후보의 부동산 공약을 홍보하거나 비판하는 입장이 아닌 누가 되던간에 물량, 시간, 공간 등 최소 3 가지 모두를 깊이 고려하여 최소 10년 이상의 장기적인 플랜이 먼저 나오지 않는 이상 공약이 사실상 립서비스에 머무를 가능성이 여전한 시장이라고 할 수 있겠고,

정치인에게는 이번 선거를 이기는것이 최우선이겠으나, 유권자의 입장에서는 장기적인 관점에서 나와 가족이 행복할 수 있는 주택 공급 안의 옥석을 골라야 될 시기가 아닌가 생각해 본다.

[전상현 HBC자산관리센터 대표]