오피스시장, 올해 힘들겠지만 투자엔 문제없다

코람코자산신탁의 리츠 상품인 코크랩15호가 이번 주 증시에 상장될 예정이다.

코람코자산신탁은 지난 2006년 6월 코크랩8호를 공모·상장시킨 이후 줄곧 사모 형태의 리츠만 설립했다.

이미 지어진 물건에 투자하는 기존 방식으로는 기대수익률을 충족시키기 힘든 환경에서, 개발단계에서 선매입하는 투자로 집중했기 때문이었다. 이와 같은 투자는 일반 투자자에게 권하기엔 리스크가 높아 주로 사모방식으로 진행된다.
그런데 이번에 상장한 코크랩15호도 투자방식에선 기존 공모형 코크랩 시리즈와 구분되는 특징을 갖고 있다. 일정기간 후 투자한 빌딩을 리모델링해서 매각한다는 점이다.

코람코자산신탁 리츠재무팀의 김진규 이사는 “그동안 기존 물건을 사들여 임대수익을 얻다가 매각해서 차익을 나누는 코어(core)형 투자가 주를 이뤘지만, 이번 코크랩15호는 노후 빌딩을 매입한 뒤 가치를 높여 매각하는 밸류 에디드(value added) 방식이 될 것”이라고 설명했다.

코크랩15호가 편입한 인송빌딩(대한전선 사옥)은 리츠 존속기간 4년 중 3년차까지는 임대수익을 받다가 4년차에 리모델링해서 매각될 예정이다. 공모 리츠로는 처음 시도되는 방식이다. 김 이사는 “그동안 쌓아온 코람코의 노하우가 있기에 가능한 투자”라고 밝혔다.

코크랩15호는 시장금리보다 훨씬 높은 연평균 14%의 높은 수익률을 내걸었다. 그럼에도 지난 12월 한화증권에서 청약을 받은 결과는 미달로 나타났다. 리츠에 주어졌던 취·등록세 50% 감면 혜택이 지난 연말로 30%로 축소됐는데, 그 전에 공모를 진행하다보니 서두르느라 홍보가 부족했던 것으로 보인다. 하지만 공모와는 별개로 진행된 은행 판매에서는 이틀만에 168억 원어치가 팔리는 등 인기가 높았다고 한다.

물론 리츠 등 부동산 간접투자에 대한 투자자들의 불안감이 있는 것도 사실.
이에 대해 김 이사는 “금융위기 당시 보유빌딩을 제때에 매각하지 못한 M사의 리츠가 있었는데 사실 그것도 청산이 조금 늦어졌을 뿐 결과적으로 좋은 수익률이 나왔다”면서 “막연한 불안감과 실제 성과는 다르다”고 일축했다.

이렇게 말하는 김 이사도 올해 오피스 시장을 낙관적으로 보는 것은 아니다. 그는 “현재 금융위기 이전 가격의 90%까지 회복했고, 올해에도 그 수준을 유지할 것으로 본다”면서도 “공실률은 조금 더 높아지겠지만 리츠는 그런 부분까지 모두 감안해서 만든다”고 말했다.

리츠는 겉보기엔 투자상품이지만 형식상 주식회사라는 한계 때문에 투자에 많은 제약이 따른다. 하지만 자산운용사가 되면 운신의 폭이 조금 더 넓어질 수 있게 된다. 코람코자산신탁은 부동산 투자전문 자산운용사 설립을 위해 지난 13일 예비인가를 획득했다. 오는 3월 영업 개시를 목표로 준비 중이다.

이를 계기로 주로 연면적 1만 평 이상의 대형 오피스에만 투자하던 데에서 벗어나 6000~7000평 규모로 투자대상을 확대하고 쇼핑몰과 주거용 부동산에도 투자할 계획을 갖고 있다.
“미국은 주거용 부동산에 투자하는 리츠가 있지만 우리나라는 전세 위주라서 현실적으로 투자가 불가능하다. 그 대안으로 오피스텔을 관심 있게 지켜보고 있다. 주거용 부동산 투자가 가능해진다면 투자자에게는 안정적인 배당을, 거주자에게는 안정된 주거환경을 제공할 수 있을 것이다.”

김 이사는 공공의 이익을 위해서라도 이런 투자가 활성화돼야 하는데 제도가 뒤따라주지 못한다며 아쉬움을 나타냈다. 예를 들어 오피스텔은 업무시설이라서 임대사업자 등록을 못하고, 또 이번처럼 취·등록세 규제가 강화되면 부동산 간접투자 시장은 더욱 위축될 수밖에 없다는 것이다. 그는 이와 관련해서 개선안을 준비하고 있다고 귀띔했다.

김 이사는 “IMF 외환위기 이후 부동산에 투자를 접목한지 이제 10년으로 아직 발전하는 과정”이라며 “건전한 투자를 늘리기 위해서라도 부동산 간접투자 시장을 키우기 위해 더욱 노력할 것”이라고 밝혔다.



김창경 기자 ckkim@fntimes.com