[집중분석]건설사 A등급도 신규자금 확보 어려워

건설수주 둔화추이 주택업체 외형감소될 듯

미분양으로 건설사 자금부담은 당분간 지속

PF부실에 대한 정부의 적절한 선제적 대처
최근의 실물 경기 침체와 금융 경색은 외환위기와 비교해 심각성을 이야기 하고 있다.

특히 건설업의 경우 금융위기의 원인 및 진행과정 분석을 통해 과거와 같은 전철을 밟지 않아야 한다는 지적이 나오고 있다.

한국신용평가 기업겚鳧뗬漬『뻠?송민준 수석애널리스트는 ‘IMF 위기 당시와 비교, 최근의 건설업상황은 어느 정도로 심각한가’란 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 건설업의 현황과 리스크 요인을 살펴봤다.

◇ 경기 회복 느려 건설수주 둔화 불가피
이 보고서는 최근의 경기 침체의 폭은 IMF 외환위기에 비해 상대적으로 크지 않을 것이라고 설명했다.

송 애널리스트는 “선행지표의 반등, 환율 하락 및 신용스프레드 완화 등을 감안할 때 추가적인 경기 침체는 제한적일 것”이라며 “다만, IMF 외환위기가 내부적 문제에서 촉발된 위험으로 대외 경제 여건이 살아 있어 수출 및 해외 자본 유입을 통해 비교적 빠르게 경기 회복이 이루어질 수 있었으나, 현재의 경기 불황은 전 세계적인 현상이며, 추가적인 금리 인하 등을 통한 소비 진작이 쉽지 않다”고 말했다.

송 애널리스트는 “또한, 느리게 진행된 경기 둔화도 경기 회복이 상대적으로 느리게 전개될 가능성에 무게를 싣고 있다”고 말했다.

이 보고서는 2009년에도 건설수주는 IMF때와 비슷한 추이로 둔화가 불가피할 전망이지만 상대적으로 수주 감소폭은 작을 것이라고 설명했다.
정부의 적극적인 SOC투자 계획에 따라 민간 부문의 건설 수주 감소분을 일정수준 토목 부문에서 완화할 수 있다는 것.

한국건설산업연구원의 예측에 따르면, 2009년 건설 수주는 공공부문의 확대(30.1%)로 민간 수주 위축(-20.3%)에 불구 약 -2.7%의 수주 감소를 예상하고 있다.

송 애널리스트는 “민간 부문의 수주 위축이 예상치를 다소 상회할 가능성이 있어 보이나, IMF 외환위기 당시에는 공공부문 수주도 급감하며 수주 감소폭을 더욱 크게 하였다는 점을 감안할 때 수주감소는 IMF 위기 당시에 비해 상대적으로 크지 않을 것”이라고 말했다.

또한, 최근 2년간 1998년 당시보다 10배에 이르는 해외 수주를 기록함으로써 풍부해진 해외 수주 잔고도 건설업계 물량 부담을 크게 줄이는 역할을 담당할 것이라고 덧붙였다.

송 애널리스트는 “다만, 건설 수주 및 투자의 감소 폭 완화는 정부의 SOC 투자 확대에 의존하고 있어 토목부문에서의 수주 경쟁력이 중요하며 주택 사업에 편중된 사업구조를 갖춘 주택업체의 경우에는 상당 수준의 외형 감소가 불가피할 것”이라고 말했다.

IMF 외환위기 당시 주택가격은 1997년 10월부터 1999년 12월까지 2년간 하향 추세가 지속됐으며, 1998년 말에는 전년 말 대비 15.3% 급락했다. 이후, 주택가격지수는 정체 양상을 보이다, 2001년부터 정부의 부동산 경기 부양책과 금리 하락의 영향으로 주택의 투자 수요가 급증하며 2002년 말쯤 IMF 이전 수준의 주택가격지수를 회복했다. 이후, 최근의 금융위기 이전까지 주택 상승 추세가 이어져오다, 2008년 4분기부터 주택가격지수가 하락 양상을 보이고 있다.

송 애널리스트는 “IMF 외환 위기 이전 주택가격 추세는 공급확대로 전반적으로 안정된 모습을 보였던데 반해 최근에는 참여정부의 강력한 부동산 규제 노력에도 주택가격 상승이 지속되어 주택 가격 낙폭 확대 가능성이 제기되고 있다”며 “하지만 추가적인 주택가격 하락폭은 크지 않을 것”이라고 말했다.

최근 10년간 연평균 10.5%의 높은 주택가격 상승을 보인 강남지역 11개구 등 일부 국지적 버블 가능성은 존재하지만, 10년간 강남과 유사한 상승폭을 보인 미국 실거래 주택가격지수가 서브프라임 사태 이후, 고점대비 약 30.7% 감소 폭을 기록하고 있어 강남 집값의 체감적 낙폭과 크게 차이나지 않는다고 분석했다. 또한, 최근에는 정부 규제 완화 기대 등에 편승, 강남 집값이 회복 양상을 보이고 있다고 덧붙였다.

송 애널리스트는 “기준 금리 인하에 따른 저금리 기조는 주택 구매력 제고에 긍정적 영향을 미치고 있으며, 정부의 부동산 규제 완화도 추가적인 주택 가격 하락폭을 완화하는 요인이 될 것”이라고 말했다.

◇ 경기회복해도 미분양 해소 시간필요

이 보고서는 최근의 경제 상황은 IMF 외환위기 당시보다 양호하지만 건설업이 가장 우선적 구조조정 대상 업종이 되는 이유는 미분양 부담의 차이와 PF우발채무 위험 및 관련 위험의 불확실성에서 기초한 것으로 판단되며, 더불어 주택경기 회복 시점에 대한 불확실성 또는 주택경기 침체 장기화 우려에 기초하고 있는 것이라고 말했다.

최근에는 2007년부터 지방의 수요부족으로 미분양 주택재고가 증가하기 시작했고, 경기 침체와 높은 고분양가, 일시적 공급 증가 등으로 2008년에도 큰 폭으로 미분양 재고가 증가해 2009년 3월 말 현재 미분양 재고는 사상 최대 수준인 16.6만호에 이르고 있다.

IMF 외환위기 당시에는 비교적 분양시장이 활성화되어 있는 상황에서 경기 침체로 미분양 부담이 확대되었다고 할 수 있는 반면 최근에는 분양 경기 침체로 미분양이 축적되는 과정에서 경기침체가 시작되어 신규 수요를 더욱 위축시키고 있다고 분석했다. 또한, 과거 미분양 증가는 공급 과잉에 따른 영향이 크나, 최근의 미분양은 주택 수요 위축에 따른 것이며, 특히, 지방의 경우, 실 거주 수요가 크게 감소한 데 기인하고 있어 공급 축소나 경기 회복에도 미분양 해소에 상당기일이 필요할 것이라고 설명했다. 또한, 주변 가격보다 높은 분양가 부담은 신규 주택 수요를 감소시키는 역할을 하고 있다고 덧붙였다.

최근 청라지구를 비롯한 일부 수도권 신규 분양 물량이 우수한 입지여건과 경쟁력 있는 분양가를 토대로 매우 높은 청약 경쟁률을 보이며 1순위 마감되는 등 분양경기가 다소 회복되는 모습을 보이고 있다.

송 애널리스트는 “그러나, 최근 분양된 대부분의 신규 사업장은 건설업체가 보유한 선별된 양호한 사업지인 바, 분양 경기가 회복되었다고 단언하기는 어렵다”며 “총 미분양 물량의 84.5%에 이르는 지방 미분양 물량 부담은 크게 감소되지 않고 있고 자금 부담이 큰 준공 후 미분양이 확대되고 있어 미분양에 따른 건설 업체 자금부담은 당분간 지속될 것”이라고 말했다.

◇ PF우발채무 부담 가중…정부 선제적 대처

IMF와 다르게 최근에는 시행과 시공을 분리하고, 시행사의 PF차입에 대해 시공사가 지급보증을 제공하는 형태로 사업을 진행하는 것이 대세가 됐다.

시행과 시공의 분리는 분양 경기가 둔화되기 시작하면서 지급보증 제공 현장의 미분양이 증가하고 예정 사업은 추진이 지연되면서 관련 우발 위험이 크게 확대됐다고 강조했다.

송 애널리스트는 “진행 사업의 PF 상환이 적기에 이뤄지지 않고, 예정사업의 지연으로 PF 차환 부담이 확대되면서 대물 인수, 대여금 제공, 공사미수금 회수 지연 등의 형태로 자금부담이 본격화되고 있다”고 말했다.

최근, 금융당국이 저축은행권 PF 대출을 시작으로 금융권 전체의 PF 현장에 대해 부실화 정도, 대출 규모를 파악하고 부실 규모를 제시함으로써 불확실성에서 촉발되는 추가 리스크를 완화시키고 있다.

송 애널리스트는 “PF 규모 확대에 책임이 있는 건설사, 금융권이 일정수준 손실은 불가피하며, 추가적인 PF 부실 확대를 선제적으로 차단하려는 정부의 노력은 적절하다고 판단된다”고 말했다.

최근 정부가 추진하고 있는 건설 산업 구조조정과 건설사 유동성 지원프로그램은 선제적 대응이라고 높게 평가했다. 하지만 신용위험평가를 통한 선별작업에도 불구하고 여전히 A, B등급 건설 업체도 신규 자금 확보가 매우 어려운 상황이라는 것.

송 애널리스트는 “건설사에 대한 선제적 구조조정이 불확실성을 해소하고 건실한 기업에게 자금이 제대로 공급될 수 있도록 하기 위함임을 고려할 때, 일시적 유동성 부족으로 어려움을 겪고 있는 업체에게는 사업을 영위할 수 있도록 신규 자금이 지원될 필요가 있다”고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com