[집중분석] 대형국책사업으로 건설경기 부양할 것

미분양과 PF우발채무 등 시공사 부담증가

정책발표에도 건설경기 단기회복 어려워

최근 한 중견건설사의 부도 발생으로 일부에서는 경기 침체가 본격적으로 이어지는 것이 아닌가라는 전망이 나오고 있다. 이같은 상황에서 국내 신용평가사들은 앞다퉈 건설사들의 신용등급을 하향 조정하고 있어 우려가 증폭되고 있다.
한국기업평가(이하 한기평)는 5일 현재 신용등급을 보유하고 있는 건설업체중 47개사에 대한 정기 및 수시평가를 완료해, 20개사의 신용등급을 조정하고 5개사에 대해서는 등급전망을 변경했으며, 23개사는 신용등급을 유지했다고 밝혔다.

한신정평가는 8일 현재 기업어음 정기평가와 회사채 및 기업신용평가 수시평가를 통해 15 개 건설업체들의 장기 혹은 단기 신용등급, 또는 등급전망을 조정했다고 밝혔다.

한국신용평가(이하 한신평)는 9일 현재 신용등급을 보유하고 있는 건설, 엔지니어링, 건자재업체 65개사에 대한 리뷰를 실시한 결과 25개사는 신용등급을, 8개사는 등급전망을 변경했으며, 32개사는 등급을 유지했다고 밝혔다.

이에 따라 본지는 건설사의 신용등급 변경에 대한 세부 내용을 살펴봤다.

◇ 경기침체 장기화 전망에 재무환경 크게 저하
신용평가사들은 최근 건설사 신용위험의 주요 원인은 주택수요의 급격한 위축에 따른 미분양 주택급증 현상과 주택경기 침체 장기화 가능성 그리고 금융시장의 불확실성 확대에 따른 PF관련 자금부담 확대 등을 꼽았다.

한기평은 건설사 신용평가 보고서에서 이번 신용등급 조정 핵심은 △국내 주택경기 위축에 따른 미분양주택 급증 등으로 업체들의 영업현금흐름 저하 △이에 따른 재무레버리지 확대 △금융환경 악화로 인한 자금경색 심화 △금리 상승 및 주택가격 하락 △착공지연에 따른 PF 우발채무의 시공사 부담이 상당 수준 확대될 것으로 예상했다.

한신정평가도 국내 건설업계는 △전국적인 미분양물량의 증가에 따른 현금흐름의 둔화와 △PF 우발채무의 현실화 우려 △향후 불투명한 주택경기 전망 △국내외 경기침체 우려에 따른 금융시장불안 심화 등으로 사업 및 재무 환경이 크게 저하됐다고 평가했다.

한신평도 현재 △건설사가 겪는 어려움이 장기화될 가능성이 있는 것으로 판단하고 △사업구조 △PF 규모 및 사업성 △미분양 가구수 △대체자금 조달능력 등을 고려해 등급을 조정했다고 설명했다.
◇ 미분양 급증으로 수익성 급락

우선, 미분양주택 급증 등 국내 주택경기 위축으로 기업의 수익성 및 영업현금흐름이 저하되고 있다고 평가했다.

2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제의 악화 등과 맞물려 미분양물량이 더욱 증가됐다. 미분양 물량은 8월말 기준 15만7000호에 달하면서 사상 최대의 미분양 주택 잔고를 보이고 있고, 미신고 물량까지 감안할 경우 실질적인 미분양 주택수는 발표된 수치보다 더욱 큰 것으로 추정되고 있다.

한기평은 미분양 증가로 자금 회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전기일이 크게 증가하고 있으며, 사업환경 악화에 따른 예정사업의 착공지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름 지표가 악화됐다고 평가했다.

또한 과거에는 사업진행에 따라 개별 진행사업의 분양률이 점진적으로 개선되면서 사업현금흐름을 보완해 주었으나 2008년 들어서는 진행사업의 분양율이 계약해지 등으로 정체내지는 하락하는 현상을 보이고 있다고 설명했다. 이에 따라 향후 사업진행에 따라 자금부담이 확대될 개연성이 큰 상황이라고 지적했다.

한신평은 정부의 규제 완화에도 불구하고 금융시장 불안과 경기 침체 장기화 우려 등으로 부동산 가격 하락이 지속되고 있으며, 최근 낙폭이 확대되고 있다고 설명했다. 또한 이같은 부동산 시장 침체로 미분양 물량이 사상 최대치를 기록하면서 건설사의 자산건전성 및 유동성이 급격히 악화되고 있다고 덧붙였다.

◇ 6월말 PF 규모 97조원…우발채무부담 증가

PF 우발채무의 시공사 부담이 증가하고 있는 것도 신용등급 하락 요인으로 꼽았다.

부동산 PF는 그 동안 부동산경기 호황, 건설사의 사업물량 확보 및 금융기관의 리스크분산 등의 요인이 작용하면서 그 규모가 크게 확대되어 2008년 6월말 현재 금융권의 PF 금융규모는 총 97.1조원 수준인 것으로 추산되며, 특히 PF우발채무의 상당부분이 예정사업장에 대한 PF로 구성되어 있다.

한기평은 미분양 주택이 적체되고 있고, 주택경기의 침체가 지속되고 있어 사업진행에 차질이 불가피한 상황인 가운데, 전반적인 주택가격 하락으로 프로젝트의 사업성이 떨어질 가능성이 높아진 것으로 판단했다.

또한 정부의 기준금리 인하에도 불구하고 자본시장 경색으로 인해 건설사가 부담하는 실질 금리가 가파르게 상승하는 상황으로 건설사는 원금의 상환압박 이외에도 높은 금융비용 부담에 직면하면서 사업성이 낮거나 재무건전성이 낮은 시행사의 PF사업 우발채무가 현실화될 가능성이 높아지고 있다고 평가했다.

한신평도 금융권의 건설업에 대한 신용 차별화로 신규 자금 조달에 애로를 겪고 있으며 PF에 대한 조달금리도 크게 상승했다고 분석했다. 이에 따라 주택 가격 하락세가 지속되고 있는 가운데 PF 조달 금리 급등은 예정 현장(건설사 전체 PF 금액의 60%)의 사업성을 훼손해 궁극적으로 건설사의 부담이 될 가능성이 크다고 설명했다.

한신정평가는 부동산 PF 금융은 시행사들의 고마진 추구와 시공사들의 사업물량 확보, 금융권 중심의 풍부한 현금유동성 제공 등의 이해관계가 부합하면서 건설회사들의 투자확대 가속화에 결정적 영향을 미쳤다고 분석했다. 최근 과중한 우발채무부담과 PF Loan 및 ABCP의 차환부담으로 유동성압박이 증대되고 있는 상황이이라고 덧붙였다.

◇ 중단기 실적개선은 어려워…

정부의 부동산 경기 부양을 위한 각종 정책 발표에도 불구하고 건설경기의 회복과 업체의 실적개선은 중기적으로 어려울 것이라고 전망했다.

2008년 11월까지 총 8차례에 걸친 부동산 규제 완화 및 건설산업 지원 대책이 발표됐다. 지속적인 정부 대책에도 불구하고 주택 시장 가격하락과 건설경기 악화가 지속되면서 지난 11월 3일에는 경제난 극복 종합대책이 발표됐다. 정부는 지난 6월 11일 ‘지방 미분양 대책’을 시작으로 8월 21일 ‘주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안’, 9월 1일 ‘세제개편안’, 9월 19일 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’, 10월 21일 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안’ 등 미분양 해소와 주택경기 부양을 위한 다양한 규제완화 정책들을 쏟아내고 있다.

한기평은 금리상승과 글로벌 금융위기 여파로 주택가격은 하락세가 지속되고 있는 상황이며, 향후 추가 대책 발표에 대한 기대심리와 세제혜택을 받기 위한 매도 연기 등으로 주택시장의 거래 또한 크게 위축되는 등 주택경기 침체가 쉽게 회복되지 않는 모습을 보이고 있다고 평가했다. 아울러 업체들의 사업실적은 후행하는 모습을 보이고 있어 각 사들의 재무실적 회복을 기대하기까지는 보다 오랜 기일이 필요할 것이라고 전망했다.

◇ 국책사업 등 공공부문 수주가 관건

신용평가사들은 정부가 국책사업을 통해 경기부양 노력을 할 것으로 전망했다.

한기평은 최근 정부의 주택시장 규제 완화에도 불구하고 주택수요가 살아나지 못하고 있는 점을 감안할 때 정부는 주택경기 부양 이외에 SOC 사업발주 등 대형국책사업 확대를 통한 경기부양노력을 병행할 것으로 예상했다. 따라서 해외사업 및 토목·플랜트 등으로 공종이 다각화되어 있고, 주택사업역량이 높은 대형건설사들이 정부정책의 수혜를 볼 것으로 전망했다.

한신평은 주택경기 회복이나, 전국적인 미분양 주택에 대한 할인 판매 및 분양가 인하, 경기 침체로 인한 소득 감소, 금융기관의 주택담보대출 축소 등을 고려할 때 주택경기는 단기간 내에 회복되기는 쉽지 않을 것으로 평가했다. 또한 정부는 재정지출 확대를 통한 경기 부양을 추진하고 있으나, 2007년 수주 기준으로 국책사업 비중은 30%에 불과하며, 예산 문제로 대폭적인 확대도 쉽지 않은 상황이라고 분석했다.

한편, 공공부문의 수주 제도 변화와 영향, 해외 수주 환경 변화 등 외부 변수와 건설사의 자구 노력 및 사업구조 개선 등을 반영하여 신용등급을 검토할 계획이라고 설명했다.

                                < 신용등급 조정 내용 >
                                                                              (단위 : 억원, %)




고재인 기자 kji@fntimes.com