[포커스] “한국 모기지보험 성장잠재력 크다”

국내 모기지보험시장 규모 2조원

선진국 대출규모 따라 가입의무화

시장활성화 위해선 법적 체계 필요
“지난 3~4년 간에 걸쳐 한국 주택금융시장을 예의 주시하며 거시경제 환경, 각종 규제 및 법적 기반의 효율성, 그리고 자가 소유에 대한 일반 소비자들의 태도 등의 측면에서 향후 모기지보험에 대한 수요의 존재 여부를 평가한 결과 성장잠재력이 크다는 결론이 나와 한국시장에 진출하게 됐습니다.”

젠워스 모기지보험 오준석 대표의 한국 모기지보험 시장에 진출하게 된 이유에 대한 설명이다.

젠워스 모기지보험은 미국 내 가장 큰 보험 및 금융서비스 지주회사 중 하나인 ‘젠워스 파이낸셜’의 자회사다.

1980년 GE Mortgage Insuran ce Corporation으로 설립돼 28년 이상의 노하우를 보유하고 있으며 세계 19개국에 진출해 있는 세계 최대 모기지보험사로 2005년 완전 독립했다.

지난 2005년 8월 주재사무소로 국내에 진출해 지난해 10월 한국지점으로 변경, 12월에 인가를 획득한 이후 한국시장에서 본격적으로 영업을 시작한 후 6개월간 500건의 실적을 올려 대출잔액 기준으로 450억원의 매출을 달성했다.
◇ 모기지보험 시장은 “맑음”

모기지보험은 주택을 담보로 대출받은 사람이 대출금을 갚지 못했을 때 발생되는 손실로부터 대출 금융 기관 및 투자자를 보호해 주는 보험이다.

모기지보험에 가입하면 대출자는 집값 대비 최고 20% 이내에서 주택담보인정비율(LTV, Loan To Value ratio)을 늘릴 수 있는 장점이 있으며 국내에선 지난 정부 때 8.31 부동산 정책 발표 당시 서민 주택마련 금융지원책의 일환으로 모기지보험 도입 의지를 밝히면서 소개됐다.

그러나 아직 국내 소비자들은 물론 금융기관에게도 모기지보험은 매우 생소한 금융상품이다.
오 대표는 바로 이러한 점이 국내 모기지보험의 성장 가능성을 보여주는 것이라고 설명했다. 아직 시장초기단계이기 때문에 모기지보험의 장점과 다양한 혜택을 잘 모르고 있지만 이를 알게 되면 모기지보험에 가입하려는 고객과 상품을 취급하려는 금융기관들이 더욱 늘어나게 될 것이라는 설명이다.

그는 주택수요자가 모기지보험에 가입하면 주택구입에 필요한 현금 보유액 수준을 최소화하여 서민, 중산층 및 사회 초년생의 내집 마련 기회가 확대되고, 초기 투입자금에 대한 부담 완화 및 주택자금 가용성 증대로 이어진다고 설명했다.

또 대출금융기관이 모기지보험을 취급하게 되면 차주의 채무불이행으로 야기되는 제반 위험요소를 모기지보험회사에 전가 또는 상호 분담하도록 함으로써 신용위험관리에 수반되는 추가 부담 없이 자사 주택대출시장의 저변 확대가 가능해 지는 장점이 있다고 말했다.

여기에 모기지보험회사와의 업무 공유를 통해 표준화된 국제기준의 심사기법 및 감정평가기법을 도입함으로써 대출채권의 안전성 및 신뢰도 제고할 수 있고, 모기지 2차 시장(유동화 시장)을 활용한 자금조달이 용이해져, 자금조달비용 절감효과를 가져올 수 있다고 설명했다.

오 대표는 모기지보험이 활성화되면 사회, 경제적 측면에서도 큰 역할을 할 수 있게 된다고 설명했다.

그는 “모기지보험은 내집을 마련하고자 하는 실수요자를 대상으로 한다”며 “따라서 모기지보험이 활성화되면 투기행위 억제에 일조함과 동시에 동일인에 대한 중복 투자 및 과다 부채 보유 등으로 야기되는 위험요소를 제거하여 주택금융 및 부동산시장의 건전한 발전과 정착에 기여하게 된다”고 말했다.

◇ 미국 수준으로 성장가능

국내 모기지보험 시장에 대한 질문에 오 대표는 “현재 한국의 주택보급률이 1인 가구 등을 고려하였을 때 80%대에 머물고 주택보유율 또한 60%에 미치지 못하고 있어 주택에 대한 수요가 공급보다 많고 따라서 주택가격이 높다”고 평가했다.

또한, “주택가격 대비 소득이 선진국에 비하여 높지 않으므로 청·장년층이 단기간 내에 자금을 모아 주택을 구입하는 것이 쉽지 않은 상황이어서 소액의 초기자금으로 주택을 구입하고자 하는 수요가 꾸준히 증가하여 모기지보험 시장이 활성화될 것”으로 예상했다.

대출시장의 인프라에 있어서는 방대한 신용정보와 금융기관의 거래에 활용되는 전산망 등을 기반으로 한국이 2000년대 초 주택담보대출이 활성화된 이래 단기간에 300조원 대의 거대한 시장으로 성장해 있는 상태다.

오 대표는 “모기지 보험 시장은 현재 비투기지역에 한정되어 있어 향후 투기지역까지 확대되었을 경우의 전체 시장 규모를 파악하는 것은 쉽지 않으나 약 40조원에 해당하는 연간 신규 취급 대출 금액을 기준으로 비투기지역 등 모기지보험의 요건을 고려한다면 전체 규모의 5% 수준인 약 2조원일 것”이라고 말했다.

그는 “미국의 경우를 예로 들면 전체 신규 주택담보대출의 약 15~20%, 캐나다의 경우도 약 10~20%가 모기지보험 시장에 해당한다”며 “올해부터 본격 시행된 신바젤협약 적용과 향후 모기지보험의 큰 역할이 기대되는 주택담보대출채권의 2차 유동화 시장까지 고려한다면 시장은 더욱 커질 것”이라고 덧붙였다.

여기에 최근 정부에서 비투기지역에서 모기지보험 가입 시 최고 85%까지 인상하고 규모 제한을 철폐하는 등 규제 완화 움직임을 보이고 있어, 국내 모기지보험시장이 투기지역으로 확대되는 경우 현재 미국 수준 또는 그 이상으로 시장이 성장할 것으로 예상하고 있다.

◇ 활성화 위해선 법적 체계 완비 필요

오 대표는 국내 모기지보험을 활성화하기 위해서는 현재 모기지보험제도를 운영하고 있는 보험선진국들을 벤치마킹해야 한다고 조언한다.

대표적으로 미국과 캐나다, 호주, 유럽 등에서 활성화되어 있고, 그 밖에 다수의 국가에서 채택되어 각국의 현황에 적합한 형태로 시행 중에 있다.

모기지보험 선진국의 경우 일반적으로 일정 기준 넘으면 모기지보험에 의무가입 하도록 하고 있는데 미국과 캐나다는 이를 법령으로 정하고 있고 호주는 모기지보험에 가입 안 할 경우 위험가중치를 2배로 산정하는 권장 수준이다.

오 대표는 “이 조건 외에도 미국, 캐나다 등지에서는 법령으로 신용등급 AA이상, 단종보험업, 준비유보금 적립 기준 등을 모기지보험사의 자격 기준도 정하고 있다”며 “현재 국내 감독기관에서도 이러한 조건들에 대해 충분히 이해하고 있으며, 도입 검토하고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

또한 차주들의 개인 신용 등급에 따라서 차별화하여 운영되고 있다.

미국의 경우 개인 신용도는 ‘상환 의지’를 평가하는 기준이 되고, 개인 소득은 ‘상환 능력’을 평가하는 기준이 되어, 채무불이행이 발생했을 경우 예측 수단으로서 활용하고 있어서 요율 차등화가 가능하다.

반면 한국은 소비자금융의 역사가 길지 않아 신용도 평가를 위한 데이터를 축적하는데 기간이 더 필요하며, 정확히 예측하는 단계까지는 보험 가입을 위한 수준(cut-off)을 정해 놓고 그 수준 이상인 경우만 가입 승인하는 방식을 채택하고 있다.

오 대표는 국내 모기지보험을 활성화 하기 위해서는 선진국의 제도를 벤치마킹해 수요와공급 기반으로 한 시장 안정화를 위하여 우선적으로 관련 법적 체계 완비가 필요하다고 말한다.

특히 LTV 비율보다는 리스크에 기반한 심사 기준을 확립하는 것이 필요한데, 현재 국내에서는 위험이 높을 경우 LTV 비율을 낮추는 등 단일 변수로 리스크관리가 이루어지고 있으며, 주택 가격 안정화에 목적을 둔 감독기관의 시각이 주로 반영되고 있다.

그는 “LTV가 높더라도 신용도와 상환능력이 충분하다고 평가되면 리스크 관리가 가능하다”며 “수요와 공급이 맞물리는 시점에서 심사기준을 정하고 그 기준을 초과할 경우 모기지보험을 통해 리스크를 분산시키도록 하는 것이 적절하다”고 설명했다.

◇ 초기시장 형성에 주력

오 대표는 올해 말까지 6개 금융기관과 업무협약을 체결하는 것이 목표다.

현재 젠워스 모기지보험사는 신한, 경남, 삼성생명과 업무 협약을 체결해 영업을 하고 있으며, 대한생명과는 전산개발 단계에 있다.

국내 전체 주택담보대출시장의 24%를 차지하고 있는 국민은행과도 업무협약을 체결하기 위한 막바지 단계에 있어 목표치의 절반이상을 달성했다.

또한 연말까지 추가로 2개 금융기관과 업무협약을 추진할 계획이며 보험, 은행권 이외 지방은행, 제2금융권 및 저축은행과의 제휴 확대에 대해서도 고려하고 있다.

그는 “젠워스 입장에서 비은행권이 업무 협약의 대상에서 벗어나는 것은 아니다”라며 “다만, 현재의 시장진입 단계에서 약 2개월 여 소요되는 전산시스템 구축을 고려하였을 때, 초기 시장점유율 확보를 목표로 제휴대상을 선택하고 있다”고 말했다.

즉, 시장 초기 후 안정화 단계에 접어들게 되면 내부 기준을 받아들이는 모든 금융기관과 제휴를 추진하겠다는 것이다.

오 대표는 “2008년 말이면 초기 시장이 안정화 단계에 접어들 것으로 예상하고 있다”면서 “시장을 보다 활성화 시기키 위해 모기지보험을 알리는데도 주력하고 있다”고 말했다.

▶▶ He is…

·1982년~1986년 연세대학교 응용통계학 학사

·1986년~1988년 미국 미네소타 주립대학 칼슨 비즈니스 스쿨 마케팅 MBA

·1991년~1995년 MERIT CREDIT FINANCE CO. 총괄이사 (미국 캘리포니아)

·1995년~1999년 JONHENRY INVESTMENT CORP. 파트너 (미국 캘리포니아)

·1999년 7월~2001년 12월 Newstate Capital Co., Ltd. 전무이사

·2002년 10월~2003년 7월 Accolade Inc. 컨설턴트

·2002년 8월~2003년 8월 한국감정원 계열 Refine Inc. 고문

·2003년 9월~현재 Genworth Mortgage Insurance Corporation 한국지점 대표



이재호 기자 hana@fntimes.com