부동산 시장과 신탁제도의 활용

◇ 부동산 시장의 왜곡

우리나라 부동산시장 만큼 그 제도 및 법규가 복잡하고 변화무쌍한 경우도 드물 것이다. 워낙 복잡다기한 법규 및 규제제도 등으로 자본주의 시장경제원리에 맞지 않는 방향으로, 제도의 변동이 추가될수록 이런 방향은 더욱 심화되고 바람직한 방향으로의 시장형성이 어려워지고 있는 느낌이다.

이 방면의 최고 전문가 학자에게 우리나라 부동산 관련 법규 및 제도에 대한 정리?해설 용역을 줄 경우 수개월이 걸려도 정리하기 어려운, 또한 그 결과에 대한 해설을 들어도 이해하기 어려운 게 우리의 부동산 법규요 그 제도라 하겠다.
향후 부동산시장에 대해선 조세측면의 규제나 정치적 측면의 정책은 대폭 정리하여 거의 변경하지 않아도 될 정도의 기본적인 법규만 정해 놓고 자본주의 시장경제의 원리인 수요 공급의 원칙 위주로만 대책을 조절해 나갔으면 하는 바람이다.

부동산에 대한 공급이 한정적인 측면이 있지만 주택의 경우 수요측면에서의 인구도 무한정 증가하지는 않는다는 점 및 공급측면에서도, 일례로 현재의 그린벨트 지역의 일부가 쓰레기 하치장처럼 활용되어 오히려 환경훼손의 대상이 되기도 하는 바 현대적인 훌륭한 하수 오염처리 기법이나 공법을 발전시켜 부동산을 개발하도록 하는 것이 더 유용할 수 있다는 등의 획기적인 발상전환으로 해결해야 하지 않을까 한다. 그린벨트 일부와 국토균형개발 개념 및 층고조절 등으로 주거면적은 필요면적의 120%까지 가능할 수도 있을 것으로 생각된다.

◇ 부동산 신탁제도의 활용

현재의 부동산시장에서 아직 일반화되어 있지 않고 제한적으로 운용되고 있는 부동산신탁 제도에 유의하여 이를 발전시킬 필요성이 대두되고 있다. 부동산신탁제도는 위탁자 겸 수익자인 시행사와 시공사인 건설회사, 수요자 또는 투자자인 수분양자와 개발자금 제공자인 금융기관간에 부동산신탁회사가 개입하여 수분양자를 보호함과 동시에 리스크를 사전 차단함으로써 부동산개발 시장을 안정적으로 발전시킬 수 있는 훌륭한 제도로 볼 수 있다.

그러나 전체 건설수주물량에 비해 부동산신탁사들의 신탁수주물량은 미미한 상태이며 통계에 의하면 금년 5월까지 건설 수주액은 전년 동기대비 다소 늘었으나(19.6조원에서 22.2조원), 신탁수주액은 오히려 감소했다(1120억원에서 920억원). 이는 은행 증권사 등에 일부 단순 부동산신탁업무(부동산신탁사의 수주액 중 약70% 차지)의 겸영 허용에 따른 업무영역의 잠식 측면이 있으나, 부동산신탁사들의 개발자금 자체조달 기능을 갖지 못하고 있는 데에 기인하는 바가 크다 하겠다.
현재 부동산신탁사는 신탁업법에 의거 개발자금의 15%까지 금전신탁을 수탁할 수 있도록 허용되어 있으나(2005년 1월 신설) 개발자금 중 허용 비중이 너무 적어 이 조문은 단 1건도 이용된 적이 없고 앞으로도 이용할 수 없는 신설되자마자 사문화되어 있는 조문이다. 이왕 허용하려면 최근의 자통법의 취지에도 맞게 당사자인 부동산신탁사가 활용할 수 있도록 대폭 완화되어야 할 것이다.

또한 현재 신탁관련법은 신탁법 및 신탁업법으로 동산신탁(금전 유가증권 등)과 부동산신탁에 대하여 동일한 법의 적용을 받도록 되어 있으나 양자는 그 성격이나 업무의 내용 및 관리가 전혀 다르다는 문제가 있다. 부동산신탁의 대종인 토지신탁과 담보신탁은 관련 법체계를 정비하지 못한 실정으로 실무상 명확한 법적용 근거를 제시하지 못하는 면이 있다.

따라서 특별법으로서 부동산신탁(업)법의 제정 필요성 또한 절실한 문제이다.


관리자 기자