全方位 부동산대책과 버블 붕괴

2002년부터 본격적으로 오르기 시작한 국내 주택가격은 강남지역 11구 아파트의 경우 이미 2.23배나 상승하였다. 얼마 전 경제부총리가 일본과 같은 경착륙 현상은 나타나지 않을 것이라고 하지만 많은 사람들은 현재 특정 지역을 중심으로 주택가격에 거품이 있다는데 대해서는 큰 이견이 없는 듯하다.

일본은 1980년대 후반 6대도시 평균지가가 3배 이상 상승한 극심한 부동산버블을 경험하였다. 버블형성에는 저금리, 시장의 풍부한 유동성, 일본 은행들의 부동산대출 확대 등 경제적 요인뿐만 아니라 굳게 뿌리박힌 ‘토지신화’가 크게 작용하였다. 당시 일본 토지버블 형성의 주체는 기업이었다. 일본 기업들은 조금만 여유가 있으면 장래의 공장 확대를 위해 토지를 사 두거나 사원의 복지 후생시설로 기숙사, 사택, 휴양소, 영빈관 등 기업 활동과 직접적인 관계가 없는 것도 ‘토지신화’의 믿음 하에 마구 구입하였다. 심지어 자금력이 부족한 기업들도 금융기관 차입자금으로 일단 토지를 취득한 후, 그 토지에 빌딩을 지어서 임대하거나 전매를 통하여 이익을 발생시켜 차입금을 변제하려는 계획 하에 토지구입에 열중하였다.

한편 일본 정부는 버블경제의 폐해를 우려하여 버블 초기에 투기적 수요를 억제하기 위해 토지 세제를 개혁하여 토지관련(취득, 보유, 양도) 세금을 종전보다 무겁게 부과하였다. 그럼에도 불구하고 지가 급등 현상이 멈추지 않자 1990년 들어 강력한 금융긴축 정책을 펼쳤다. 일본은행(BOJ)은 통화증가율을 억제하고, 공정할인율을 큰 폭으로 인상하였다. 1987년 5월 2.5%이던 공정할인율은 단계적으로 인상되어 1990년 8월에는 6%까지 상승하였는데, 1990년 들어서만 무려 1.75%p나 인상시켰다. 또한 1990년 3월 당시 대장성은 부동산관련 융자에 대하여 총량규제(부동산관련 대출증가율은 자산범위 내에서 이루어져야 함)를 실시하였다.
이러한 전방위적 정책이 결국 시장 참여자들의 ‘토지신화’에 대한 기대심리를 무너뜨리기 시작했다. 일본의 부동산 가격은 투기 목적으로 구입한 부동산이 시장에 매물로 쏟아지면서 단번에 하락세로 반전되었다. 그동안 절대적 토지 순매수자였던 일본 기업들은 서둘러 불필요한 부동산을 정리하고, 공장을 해외로 이전하면서 순매도자로 돌변하였다. 토지의 전매가 불가능해진 상태에서 은행에 대한 차입금이 눈덩이처럼 불어났고, 토지 채권(債權)에 대한 이자도 지불할 수 없는 상태로 되면서 기업 도산이 속출하였다. 특히 자기자본이 취약함에도 불구하고 부동산 구입에 열중한 대부분의 중소기업은 도산하였다. 금융기관들도 부동산을 담보로 융자한 막대한 부실채권이 부실화되었다. 중소규모의 금융기관들이 잇달아 파산되면서 금융기관 부실채권 문제가 심각하게 부상하였다. 결국 기업과 금융기관이 동시에 부실화되면서 ‘복합불황’ 국면의 상황으로 빠지게 되었다.

우리나라도 현재 1990년 당시 일본처럼 전방위 부동산대책을 마련해 놓고 있다. 지난해 11.15 대책을 발표한 정부는 금년 들어서자마자 또 다시 1.11대책과 1.31대책을 연이어 내놓고 있다. 10.29대책, 8.31대책 등 참여정부의 수많은 투기수요억제 정책들은 가격불안이 발생한 이후 발표되는 바람에 사실 정책효과가 반감되었다. 과열된 부동산시장이 잠시 주춤했다가 그 효과가 떨어지면 다시 상승하는 계단식 상승을 보여주었다. 하지만 이번 대책들은 부동산시장이 소강상태를 보이고 있는 시점에서 선제적으로 발표된 점에서 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있다. 특히 그동안 시민단체와 건설업체간의 찬반 논란 속에서 검토만 됐던 분양가 인하 방안도 확정되었고, 2017년까지 총 260만호의 장기임대주택을 공급하겠다는 획기적인 공급확대 방안도 마련해 놓고 있다. 뿐만 아니다. 금융긴축정책이 강화되면서 국내 금융기관들의 대출 금리가 가파르게 상승하고 있다. 한국은행은 작년 말 16년 만에 지급준비율을 올리고 총액대출한도를 축소하였다. 금융감독원도 시중은행의 가계 대출에 대한 대손충당금 적립비율을 올리고 주택담보대출에 대한 규제를 강화하였다.

이제 정책당국은 그야말로 쓸 수 있는 카드는 모두 꺼내 놓고 있는 양상이다. 경기가 갈수록 악화되고 있는 상황에서 이러한 정부의 전방위적 대책이 효력을 나타낼 경우 일본의 사례처럼 부동산시장이 경착륙할 가능성을 전혀 배제할 수 없다. 우리나라는 버블의 주체와 대상이 가계와 주택이라는 점을 제외하고는 당시 일본 상황과 매우 유사하다. 다행스럽게도 일본보다 버블의 깊이와 넓이가 작고, 외환위기를 거치면서 국내 은행권이 튼튼해져 금융시스템이 붕괴될 가능성은 없다. 따라서 일본이 경험한 극심한 장기불황 가능성은 낮다. 하지만 거품 붕괴는 이미 취약해진 가계에 커다란 충격을 주어 소비를 위축시키고, 경기침체를 장기화시킬 수 있다. 이제 부동산 시장이 연착륙 또는 경착륙이냐의 문제를 떠나 우리 모두 만일의 경우에 대비하여야 한다. 버블 붕괴 후의 적절한 대응 미흡으로 소위 ‘잃어버린 10년’을 경험한 일본은 분명 우리의 훌륭한 반면교사이다.



관리자 기자