대출상환 우선, 수익성 낮은 부동산 팔아라

최근 수년간 집값이 불안정했던 배경으로 굵직한 여러 가지 요인들이 존재하지만, 이중 가장 큰 영향력을 미친 것은 아무래도 저금리 때문임을 대부분 동의할 것이다. 이런 분위기를 상쇄하기 위해 2005년 이후 연속 3회 인상됐던 콜금리가 4개월 만인 지난 8일 다시 0.25%p 인상돼 4.25%로 결정됐다.

모든 금리의 기준이 되는 콜금리가 인상되면 시중 금리도 따라 오르고 주택담보대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리도 오른다. 따라서 대출을 받고 내 집 장만을 한 사람이라면 무엇보다 금리인상에 대한 촉각이 예민할 수밖에 없다.

◆ 금리와 부동산가격은 반대로 = 금리인상은 주식, 채권뿐만 아니라 부동산 자산시장에도 직간접적인 영향을 미친다. 금리와 부동산가격은 반대로 움직인다. 즉 금리가 떨어지면 부동산가격은 상승하고 금리가 오르면 부동산가격은 하락하는 속성을 갖고 있다.
긴 지렛대와 받침목만 있으면 지구라도 움직일 수 있다는 아르키메데스의 말처럼, 한때 담보대출이 자산을 확대하는 절대적인 방법이었던 시기가 있었다. 그래서 그런가! 지난 달 가계대출이 43개월 만에 가장 많이 증가한 것으로 조사됐다. 은행권 가계대출 잔액만 해도 318조원에 이른다.

은행 등 타인으로부터 빌린 자본으로 자기자본의 이익률을 높일 수 있다. 따라서 금리보다 높은 수익률이 예상될 때에는 타인의 자본을 적극적으로 끌어들여 투자를 하는 것이 유리하다. 하지만 지금처럼 금리가 상승하고 정부의 규제가 강할 때는 무리하게 대출해 내 집 마련을 하는 것은 절대 바람직하지 않다.

◆ 장기상환 시 고정금리로 갈아타라 = 가계의 부담을 줄일 수 있는 방법은 무엇일까? 새롭게 대출을 받는 입장이라면 주택담보대출비율(LTV, Loan To Vaule ratio)은 60% 이내로 하되 월 소득 대비 월상환액비율(PTI, Payment To Income ratio)은 40% 내외로 하는 것이 좋다. 즉 추가 금리 조치, 경기상황, 개인상환능력 등 악재를 고려해 충분히 감당할 수 있는 대출을 받는 것이 안전하다.

참고로 PTI란 월 소득 대비 매월 대출상환금액의 비율을 나타내는 지표로 3·30 정부 부동산대책에서 발표됐다. 한국주택금융공사 모기지론 심사기준인 투기지역 내 6억원 초과아파트에 적용되는 DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율, 연소득 대비 주택대출금액 비율)와 유사한 개념이다.

또 금리가 상승기조로 접어드는 경우, 장기상환 조건이라면 변동금리보다는 고정금리로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다. 그러나 이 경우 중도상환수수료(보통 대출금의 0.5~2%를 차지)를 물어야 하기 때문에 어느 것이 경제적인지 반드시 저울질 해봐야 한다.

◆ 금리상승 신호탄? = 한편 지금의 금리인상은 금리상승 기조의 신호탄이 될 가능성이 높아보인다. 미국 역시 연방준비제도이사회(FRB)에서 지난 2004년 6월 이후 1%였던 연방금리를 16차례 연속 인상, 현행 5%로 유지하고 있는데다 추가 금리인상도 예상되고 있다.

가랑비에도 옷이 젖을 수 있다. 대출상환에 집중하되 수익성이 떨어지는 부동산의 보유비중을 조금씩 줄이는 데 주력해야 할 것이다.

고종완 RE멤버스 대표


관리자 기자