신금융기법 PF활용한 간접투자 늘어

농협이 부동산PF 대출을 기초로 금전채권의 신탁수익권에 재투자하는 방식을 선보여 주목을 받고 있다.

특히 같은 사업에 금융주선은 물론, 부동산펀드와 브리지론 ABS까지 복합적인 금융구조를 선보이기도 했다.

30일 농협에 따르면 지난해 12월 파주 신도시 운정지구 아파트 개발사업에 2600억원 규모의 신디케이션에 금융주선을 했다.
농협이 이번 사업에 직접 참여한 PF 규모는 400억원. 시행사인 미래가, SM종합건설 등에 320억원을 직접 대출했다. 대주단 전체로는 600억원이 대출됐다.

총 사업비의 절반은 은행대출로 이뤄진 셈이다.

나머지 1400억원 중 700억원은 브리지론으로 대출해 이를 증권사가 인수 다시 펀드로 판매했다. 또 나머지 700억원도 기관투자가에게 자산유동화를 발행하는 방법을 사용함으로써 복합적인 금융구조가 만들어지게 됐다.

농협 관계자는 “상환일정에 맞춰 금융구조까지 만드는 것이 가장 어려웠지만 복합적인 방법을 사용함으로써 새로운 기법을 만들게 됐다”고 말했다.

사업비 전체를 PF에 전적으로 의존하지 않고 펀드와 ABS를 적극 활용함으로써 수익성과 부담을 줄였다는 설명이다.
농협의 대출채권을 기초로 운용사의 금전신탁에 신탁수익권에 재투자하는 펀드가 결합됐다.

한투운용의 특별자산신탁1호를 통해 투자하게 된다.

농협이 PF를 지원하면서 발생한 대출채권 중 일부(200억원)를 대우증권에 양도하고 이를 외환은행에 금전신탁하면서 수익권이 발생하면 이를 한투의 펀드를 통해 투자하는 것이다.

얼마전까지는 은행들이 대주단을 구성, 서로 PF를 나누는 방식의 신디케이트 방식이 주를 이뤘다.
그러나 지난해 간접투자자산운용업법이 시행되면서 부동산펀드 등 다양한 간접투자기법이 도입되기 시작하자 이러한 방식이 나온 것이다.

은행들도 전적으로 신용에 의존하는 PF보다는 사업리스크를 어느 정도 수용하는 복합적인 투자방법을 찾고 있는 시점에서 다양한 기법들이 만들어지고 있는 상황이다.

한편 파주신도시 운정 1지구 아파트개발사업은 대지 36000여평에 아파트 1868세대가 들어서는 사업이다.

파주시와 대한주택공사가 공동으로 지난 2001년부터 시행해온 신도시 개발사업으로 사업 인허가 리스크가 미미한 것이 장점이다.

또 신도시내 아파트를 짓는 것으로 일반 아파트보다 분양리스크가 상대적으로 적은 것으로 평가받고 있다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com