2005 부동산금융 대변화 예고 (2) 부동산 금융시장 현황

주식 회사채 등 직접금융은 침체

부동산펀드·연기금 투자 늘어날 것


건설사와 금융기관은 부동산시장에서 떼려야 뗄 수 없는, 그야말로 ‘일체형 사업파트너’로 발전했다.

실제 건설금융시장 자체가 이들의 이해관계와 각자의 사정에 따라 움직이며 명암 또한 뚜렷해지고 있다.

99년 현대산업개발이 분양대금채권을 기초자산으로 ABS(자산유동화증권)를 발행한 이래 총 3조4131억원어치가 발행된 이유도 건설사들의 낮은 신용등급 때문이다.

신용등급이 일반 회사채를 발행하기는 충분치 못하다 보니 ABS로 눈을 돌릴 수 밖에 없는 것이다.

부동산투자신탁 규모가 줄어든 것도 프로젝트 파이낸싱에 전 금융권이 관심을 두고있기 때문이다. PF의 수익성을 부동산투자신탁이 따라가지 못한다는 것이다.
여기에 간접투자자산운용업법의 시행과 함께 시작한 부동산펀드의 인기, 연기금의 부동산투자확대 계획 등은 건설금융의 새로운 활력으로 자리잡기 시작했다.



◆ 직접금융 상황 어떤가

주식, 회사채 및 ABS로 대표되는 직접금융시장은 승패가 확실하게 갈렸다.
2003년 주식시장을 통해 1조3818억원의 자금을 조달한 건설사들은 전체 산업에 대한 비중에서는 12.4%에 그쳤다.

2001년 2조4928억원을 조달하며 20.8%를 차지하던 것에 비해 금액과 비율 모두 절반가량 감소한 것이다.

특히 99년 2조811억원, 2000년 3816억원, 2002년 4089억원 등 변동폭이 들쑥날쑥 하면서 자금조달 수단으로서 주식은 안정적이지 못한 상황이다.

97년 3조6122억원에 달하던 회사채 발행도 2003년에는 9464억원으로 급격하게 줄만큼 자금조달수단으로는 큰 역할을 못하고 있다.

전체 회사채발행 시장에서 건설사가 차지한 비율도 97년 10.3% 말고는 단 한차례도 두자리를 기록한 적이 없다.

건설사들이 대부분 신용등급이 낮기 때문에 회사채 발행이 여의치 못하기 때문이다.

반면 분양대금 및 공사대금을 기초로 한 ABS발행은 해마다 늘어 2001년 8586억원, 2002년 1조1484억원, 2003년 1조1604억원을 기록하고 있다.



◆ PF ‘뜨고’ 부동산투자신탁 ‘지고’

2002년만 해도 크게 증가하던 은행의 부동산투자신탁이 최근에는 프로젝트파이낸싱에 완벽하게 밀리는 형국이다.

2001년 6000억원에서 2002년 1조2000억원으로 두 배씩 증가하던 투자신탁은 2003년에 가서는 9000억원을 기록하며 대폭 감소했다. 같은 기간 프로젝트 파이낸싱은 1조2927억원(2000년), 2조3478억원(2001년), 5조9595억원(2002년)으로 증가하더니 2003년에는 상반기에만 3조3886억원을 기록했다.

기존에 부동산투자신탁을 영위하던 은행들이 상대적으로 수익성이 좋다고 평가받는 프로젝트 파이낸싱에 치중했기 때문이다.

프로젝트 파이낸싱 취급비중도 시중은행과 지방은행은 증가하는 반면 특수은행은 하락하고 있다. 은행마다 주력분야를 달리 삼으면서 프로젝트 파이낸싱에서 차지하는 비중도 바뀌고 있는 것이다. 시중은행과 지방은행은 기업인수금융 및 부동산개발 부문에 대한 PF를 적극 추진했고, 특수은행인 산업은행은 컨설팅 및 금융알선 등 주선방식으로 전환했다.

교보 삼성 대한생명 등을 중심으로 한 생명보험사들도 PF투자를 늘리고 있다.

2001년 총 60건에 9456억원이던 PF규모가 2002년에는 이보다 건수로는 40%(82건), 금액으로는 50%(1조4341억원) 가량 증가했다.

한국건설산업연구소 이의섭 연구부장은 “저금리 추세가 장기화 되면서 높은 수익률과 안정성이라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있는 투자처로 PF를 여기고 있기 때문”이라고 말했다.



◆ 연기금 투자와 부동산펀드

기획예산처가 지난 9월 발표한 ‘2005년도 기금운용계획안’에 따르면 37개 사업성 기금을 장기 공공임대주택 건설지원 등 경기활성화를 위한 자금지원에 올해보다 7.4% 증가한 25조3000억원을 운용할 계획이다.

이미 국민연금은 테헤란로의 대형 빌딩들을 매입하기 시작하고 최근에는 코크렙 제5호에 참여하면서 리츠 투자에도 나섰다.

이 연구부장은 “연기금이 안정성과 수익성 및 공공성을 감안해 가며 부동산 직접투자 및 간접투자상품 투자에 관심을 가질 것”이라고 말했다.

그는 또 “간접투자자산운용업법에 의한 부동산펀드도 맵스자산운용의 첫 번째 펀드를 시작으로 계속 증가할 것”이라고 덧붙였다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com