부동산펀드가 뜬다<中>자산운용업계 부동산펀드 준비 박차

-글싣는 순서-

<상> 부동산 펀드 집중 해부

<중> 부동산 펀드 준비 박차
<하> 부동산 펀드 간접투자시장에 미치는 영향은



부동산펀드는 새로운 간접자산운용업법에 따라 자산운용사는 물론 증권사, 은행, 보험사 등의 금융기관에서도 운용이 가능하다.

처음 출시되는 상품인 만큼 실질적으로 당장 이 시장에 뛰어들 수 있는 곳은 몇몇 자산운용사에 그칠 전망이지만 단계적으로 투입될 후발업체들을 감안하면 부동산 간접투자시장은 한층 가열될 것으로 보인다.


◆ 부동산펀드 상품 ‘봇물’ = 맵스자산운용 한국투자신탁운용 등이 이미 부동산펀드를 본격 출시한 가운데 삼성투자신탁운용 등 2∼3개 투신사들도 출시를 위한 카운트다운을 하고 있다.

우선 지난해 말부터 6명의 전문인력을 채용, 체계적인 준비를 해 온 맵스자산운용이 지난달 31일부터 펀드판매를 시작, 부동산펀드시장의 포문을 열었다.

‘맵스프런티어부동산투자신탁 제1호’라는 이름의 이 상품은 450억원의 규모로 파주 교하 출판문화단지 내에 지어지는 타운하우스 형태의 서구형 고급 전원주택단지 137세대 및 단지내 상가 건설에 대한 프로젝트 파이낸싱을 해 주게 된다.

이 펀드의 예상수익률은 ‘7% +α’이며 5000만원 이상의 개인 펀드가입자에 한해 후분양사업의 미분양주택 5% 할인분양 신청권을 우선 부여키로 했다.
또 이익분배금은 매 6개월 단위로 지급되고 완공 후 추가 이익 발생시에는 얼마만큼의 수익을 돌려준다는 계획도 세우고 있다.

‘맵스프런티어부동산투자신탁 제1호’ 펀드는 현재 미래에셋, 동양, 한화, 대우, 제투, LG투자증권 등에서 판매하고 있다.

한국투신운용에서는 500억원 규모의 ‘부자아빠 하늘채 부동산신탁 1호’ 펀드를 출시하고 오는 8일까지 판매한다.

이 펀드는 경기도 용인시 삼가지구(신행정타운) APT개발사업에 프로젝트 파이낸싱한 뒤 대출이자와 수익금 등을 투자자에게 돌려줄 예정.

삼성투신운용은 6월말 출시를 목표로 현재 시판되는 펀드중 가장 큰 2000억 정도의 대규모 펀드를 구상중이다. 6∼7%의 수익률을 예상하고 있는 이 상품은 리츠와 비슷한 방식으로 운용될 계획이다.

수도권 내 상업용 부동산의 임대사업과 프로젝트 파이낸싱을 함께 실시, 여기서 얻어지는 수익금을 투자자에게 나눠줄 예정이다. 현재는 적합한 물건을 선정하기 위한 노력에 주력하고 있다.



◆ 리스크 관리는 어떻게 = 부동산펀드는 일반 주식형 펀드상품과는 달리 투자자들에게 안정적인 고수익 상품이라는 점을 인식시키는 것이 중요하다.

이를 위해 펀드출시를 계획하고 있는 자산운용사에서는 이를 위한 대책마련에 부심하고 있다.

맵스자산운용의 경우 토지매입과 사업승인이 완료된 후분양사업에 프로젝트 파이낸싱을 추진하기 때문에 시행사의 각종 사고에 따른 위험은 없다.

그러나 정부의 부동산정책 변화, 부동산시장환경 악화, 거시경제 변동 등의 요인에 따라 분양률이 극히 저조할 경우 펀드상환이 다소 지연될 수 있는 문제는 상존한다.

이에 따라 맵스자산운용에서는 사업부지 처분신탁 및 수익권증서에 대해 1순위 질권을 설정하고 분양수입금 계좌를 공동관리하는 것은 물론 시공비의 일부 및 사업이익에 우선한 펀드원리금을 상환하는 조건을 마련하는 등 만일의 사태를 대비한 안전장치를 마련했다.

한투운용도 펀드의 안정성을 강화하기 위해 시행사에 대한 다양한 대출자금 회수방안을 마련했다.

이 펀드는 시행사가 소유하고 있는 땅을 담보로 ABS(자산유동화증권)를 발행, 아파트 분양이 잘 되지 않아 분양대금이 입금되지 않더라도 투자자금을 회수할 수 있게 했다.

또 펀드 최초 설정일로부터 2년 이전에 아파트분양대금이 유입되는 경우 대출원리금을 상환키로 했으며 아파트 분양수익금은 대출참여자가 공동관리할 계획이다.

맵스자산운용 김승길 상품기획팀장은 “부동산펀드는 로또처럼 대박을 기대하기보다는 채권수익률보다 조금 더 나은 수익률을 기대하는 안전한 장기 투자자에게 맞는 상품”이라며 “현재 시중의 부동자금이 마땅히 투자할 곳이 없어 고여있는 현실에서 적정금리 상품들만 나와준다면 부동산펀드시장은 충분히 가능성 있다”고 강조했다.

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김민정 기자 minj78@fntimes.com