[기획특집] 신탁자산을 고유자산으로 허용 등 관련법개정 제안

1인당 생산성 : KB, 한국, 생보, 대한, 국민 順

경쟁우위 : ‘토지’- 한국, ‘담보’- KB부동산

국민자산신탁은 오는 8월 워크아웃 졸업예정


일본과 달리 국내 신탁업의 주체가 각각 구분됨에 따라 부동산신탁회사는 상대적으로 부동산에 집중된 업무역량과 노하우를 가지게 된 반면, 수탁업무와 신탁자산의 운용 등과 관련한 업무영역에 대해서는 제한적일 수 밖에 없었다.

특히 은행신탁과 부동산신탁이 ‘신탁업법’이라는 단일법에 혼재돼 있어 해석상 혼란을 초래하거나 관련법 규정을 제대로 활용하지 못하는 경우가 발생하고 있다.

이에 시장 일각에서는 부동산신탁업의 활성화를 위해 부동산신탁업의 독립성을 강화하는 한편 주로 간접금융에 의존하고 있는 부동산신탁회사의 자금조달 방법을 개선할 필요가 있다고 지적한다.

이에 따라 본지는 국내 부동산신탁시장의 문제점과 제도 개선점 등을 살펴보고 진단하는 시간을 갖고자 한다.
〈편집자 주〉



1991년 토지이용 효율성 증진, 건전한 부동산문화 정착의 일환으로 부동산신탁제도가 도입됐으며, 이 제도의 도입 이후 신탁시장이 정착되면서 1996년부터 2001년까지 매년 신규 회사가 신탁시장에 참여했으나 지난 1998년 IMF로 인해 최초로 시장에 참여했던 2개 신탁사가 토지신탁사업 부실화로 인해 2002년에 청산됐으며 현재 5개 신탁사가 영업중이다.

부동산자산의 운용관리, 처분업무를 수행해왔던 이들 5개 부동산신탁사들은 리츠 자산관리회사 등 사업영역 확대를 추구하고 있으며 수익성 제고를 위한 솔루션을 마련하고 있다.



■ 국내 부동산신탁시장의 동향

IMF금융위기를 겪으면서 대한·한국부동산신탁의 부실화로 인해 토지신탁 비중이 크게 낮아졌다.

그러나 2001년이후 부동산 경기활황과 프로젝트파이낸싱 등 신금융 기법을 도입하는 건설시장의 변환에 새롭게 적응, 지난해 토지신탁 규모는 민간건축수주액 대비 3.66%인 1조3000억원 규모의 건축물 시장공급자로 성장하게 됐다.

이는 IMF이전인 1997년 수준의 시장점유율을 회복한 것이며 규모는 IMF이전에 비해 50%이상 증가한 것이다.

그러나 향후 부동산 경기를 고려할 경우에 과거 두자리수 이상의 높은 증가율을 기대하기는 어려울 것으로 전망된다.

한편 IMF이후 금융기관의 건설시장에 대한 자금공급에 있어 건설회사에 대한 대출이 줄어들고 있을 뿐만 아니라 담보대출과 같은 실현되지 않은 자산가치에 바탕을 둔 대출에서 투자 사업자체의 수익성과 현금흐름에 바탕을 둔 금융기법으로 빠르게 전환되고 있다.

이러한 금융기관의 대출전략은 은행권의 ‘부동산투자신탁’ 시장확대와 같은 토지신탁 경쟁상품의 도입을 불러 일으키기도 했지만, 종합적인 사업성 분석, 사업자금 조달, 건축계획 및 공사, 준공 후 운영 및 관리에 이르기까지 프로젝트관련 전과정의 업무를 수행하는 전문기관의 출현을 촉진시켰다. 고도의 전문성을 발휘하는 부동산 신탁회사는 신금융기법의 매개자로서 더욱 그 필요성이 높아질 전망이다. 따라서 토지신탁제도는 단기적으로는 국내 민간건축 수주액의 4∼5% 수준의 시장 점유율을 확보할 것으로 보인다.



■ 국내 부동산신탁회사의 현주소

현재 정상 영업중인 국민자산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, KB부동산신탁, 한국토지산탁 등 5개 부동산신탁회사들의 인력규모를 살펴보면 2002년 12월말 기준으로 한국토지신탁이 174명으로 가장 많고, KB부동산신탁이 90명으로 그 뒤를 이었다.〈표 참조〉

직원 1인당 순익생산성은 KB부동산신탁이 358백만원으로 가장 높은 것으로 조사됐으며 생보부동산신탁 351백만원, 한국토지신탁 257백만원, 대한토지신탁 181백만원, 국민자산신탁 90백만원 순으로 나타났다.

국민자산신탁의 경우 인력은 76명으로 생보부동산신탁, 대한토지신탁과 비슷한 수준이나 시장진입 초기로 부수업무수익이 활성화되지 않은데다 코레트신탁에서 인수받은 토지신탁을 제외한 신규 토지신탁업무가 제한됨으로써 토지신탁수익도 상대적으로 적어 1인당 수익수준이 가장 낮았다.

자기자본이 대한토지신탁이나 생보부동산신탁에 비해 월등히 많은 수준이며 업계 2위 KB부동산신탁에 비해서도 많은 수준이다.



■ 부동산신탁의 발전을 위한 법제개편 제안

현행 신탁업법은 신탁사는 어떤 경우에도 신탁재산을 고유자산으로 취득할 수 없도록 규정돼 있다.

토지신탁에서 수익자나 위탁자 등 이해관계인의 파산 등 신탁사업이 중단되면 수분양권자 등 다수 이해관계인이 피해를 입을 수 밖에 없다.

때문에 신탁회사가 신탁재산을 취득하는 것이 차입금상황의 유일한 방법인 경우에는 일정절차를 거쳐 부동산신탁회사가 신탁자산을 고유자산으로 만들 수 있도록 관련법을 개정해야 한다는 목소리가 높다.

이와 함께 부동산과 관련된 금전신탁일 경우 일정요건을 갖춘 부동산신탁회사에게 겸업회사 인가를 통해 금전신탁을 허용할 것을 부동산 신탁회사들은 요구하고 있다.

부동산신탁회사가 자본금 250억원을 갖추고 신탁업법 제3조의 3에 의한 인가요건을 충족할 경우 금전신탁을 허용해야 한다는 것.

또한 부동산펀드 모집 및 운용관리, 투자자문업무가 가능한 부동산 자산운용사 제도를 신설해야 한다고 부동산신탁회사 관계자들은 제안하고 있다. 다시 말해 부동산신탁회사에 대해 일정한 절차를 거치게 해 자산운용사 겸업을 허용해야 한다는 것이다.

                                     <토지신탁 사업규모와 전문인력 현황>
(2002년 12월말 현재)                                                                         (단위 : 명, 백만원)



관리자 기자