억눌렸던 분양가, 2년 사이 28% 폭등, 조합·건설사·예비수요자 모두 전전긍긍

[한국금융신문 장호성 기자] 최근 2년 사이 아파트 분양가가 30% 가까이 급등하고 있는 것으로 나타났다.

문재인정부 시절 고분양가 관리정책으로 억눌렸던 분양가가 윤석열정부 들어 원자재값·금리 상승의 요인을 만나며 폭발적으로 상승했다는 것이 시장의 분석이다.

부동산R114에 따르면 최근 10년(2014년~2023년) 동안 아파트 분양가는 연평균 약 8.1% 상승한 것으로 나타났다. 그러나 2022년 16.0%, 2023년(5월까지 기준) 11.7% 뛰어 최근 2년 동안 오름세가 유독 가팔랐다. 여전히 원자재값이나 금리 상황이 안정되지 않아 하반기 내 추가 인상 가능성이 높은 상황이므로, 하반기 상승분을 고려하면 2년간 30%대의 분양가가 오르게 되는 셈이다.
반면 직전 해인 2021년(-6.0%), 2020년(0.7%)은 하락하거나 보합세를 기록했다. 해당기간 수도권 등 대부분 지역이 고분양가 관리지역으로 묶여 분양가 통제를 적용을 받는 아파트가 많았기 때문으로 분석됐다. 2022년 이후의 급등세는 이때 묶였던 수요가 반동을 일으킨 결과라는 해석이 나온다.

분양가는 앞으로도 더 상승할 것이 확실시된다. 우선 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 올랐다. 건설자재 값과 노무비 인상 등에 따른 직접 공사비용 상승분이 반영된 것이다. 현장에서도 분양가 상승을 점치고 있다. 주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과 5월 분양가격 전망지수는 전월대비 9.1포인트 상승한 100.0로 나타났다.

건설현장 사정에 밝은 한 전문가는 "원자재값은 오르는데 최근에는 중대재해법에 대비하려고 현장 감리를 강화하고, 이 과정에서 공기가 늦어지면서 공사비가 훨씬 더 많이 들어가는 순환이 발생하고 있다"고 운을 떼며, "조합은 조합대로 공사비가 오르는걸 최대한 막으려다 보니 건설사와 조합의 갈등이 보다 격화되는 분위기가 강해졌다. 심지어 이렇게 올라간 공사비는 그대로 분양가에 전가되는 경우가 대부분이라 결국 양측의 줄다리기에 예비 수요자들까지 고통받게 되는 일이 생긴다"고 말했다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 “곳곳에서 사업 주체와 시공사 간의 공사비 갈등이 이어지는 것도 기존의 분양가로는 사업성이 나오지 않기 때문”이라며 “물가 상승률과 금융 비용을 감안했을 때 아파트 가격 상승은 앞으로도 이어질 것”이라고 말했다.

분양가가 고공행진하면서 청약시장의 분위기도 급격하게 식었다. 국토교통부의 3월 주택통계에 따르면 3월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 7만2104호로 집계되며 두 달 연속 7만호를 돌파했다. 준공됐음에도 불구하고 주인을 찾지 못한 ‘준공 후 미분양’은 8650호로 전월(8554호) 대비 1.1% 늘었다. 수도권, 그 중에서도 인천의 악성 미분양이 2019년 이후 가장 높은 수치인 465호 규모를 나타낸 것이 주효했다.
그러자 올해 1월부터 4월까지 시공능력평가 상위 10대 건설사의 민영아파트(민간분양+민간임대) 분양실적 또한 지난해 말 조사된 4월까지의 계획 물량 대비 절반도 못 미치는 수준으로 집계됐다.

2023년 전국에서 분양 및 분양계획인 민영아파트(민간분양+민간임대) 342개 단지, 총 27만8958가구 가운데 125곳, 14만6,382가구가 시공능력평가 상위 10개 건설사 물량으로 집계됐다. 올해 전체 공급물량의 절반 이상을 상위 10개사가 책임지는 셈이다. 하지만 연초 예정된 분양일정이 시장 분위기, 규제 완화 시점 등에 따라 줄줄이 연기되면서 올해 4월까지 분양실적은 작년말 계획했던 5만4687가구 대비 71% 감소한 1만5949가구에 그쳤다.

건설사 한 관계자는 “작년 하반기 이후는 분양을 하기도 두려운 시기”라고 운을 떼며, “특히 최근에는 막상 분양이 흥행해서 입주까지 진행해도 부실공사 이슈가 워낙 많이 터져 나오는 통에 분양보다 구축 매매를 하겠다는 수요자들도 많아진 상황이라 분양 침체가 더욱 두드러지는 것 같다”고 털어놨다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com