[2.4 부동산대책]서울 25년까지 32만호 공급…공공주도 재건축·재개발 규제 대폭 완화

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 공공주도 개발을 통한 획기적인 규제 완화를 토대로 전국 83만 호 규모의 신규 주택을 공급하는 내용의 부동산대책을 내놓았다.

정부는 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호의 주택 부지를 추가로 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 4일 발표했다.

정부는 이번 혁신방안의 3가지 핵심방향을 ▲주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제 완화 ▲공공주도를 통한 절차의 대폭 간소화 ▲개발을 통해 발생하는 이익의 공유로 잡았다.
먼저 정부는 도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠다고 천명했다.

이와 함께 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠다고 부연했다.

아울러 이 같은 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유될 예정이다.

정부는 “도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양․복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문”이라고 짚었다. 이어 “재개발․재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되었다”고 설명했다.

주거환경 개선을 위한 도시․건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했다는 것이다.
◇ 재개발·재건축 리스크 모두 공공이 부담, 개발과정에서 나온 이익 사회가 공유

정부는 이 같은 문제점 해결을 공공주도 개발에서 찾았다. 토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가 개발비용 주택 경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담한다는 것이다.

정부는 이번 대책이 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있으로 기대했다.

정부는 사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대했다고 설명했다. 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠다는 취지다.

개발사업으로 내몰릴 수도 있는 세입자․영세상인에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공할 방침이다.

개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능하다는 청사진도 나왔다. 공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않는다는 것이다.

정부는 이 과정에서 나온 개발이익을 우리 사회 모두가 공유할 수 있도록 한다는 계획을 세웠다. 개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대․공공자가주택 등에 활용할 계획이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com