상품성·접근성 좋아진 ‘주거용 오피스텔’ 아파트 대신할까

[한국금융신문 장호성 기자] 12억7722만원. 이달 기준 서울 아파트의 평균 매매가격이다. 5년 전과 비교할 때 두 배 가까이 뛰어오른 천정부지 아파트 가격도 모자라, 서울에서 공급을 기다리고 있었던 대어급 신규 분양 아파트들도 씨가 마른 상태다.

둔촌주공재건축·신반포15차·홍은13구역 등 기대를 모으던 단지들이 저마다의 이유로 분양을 연기하면서, 5월은 물론 상반기까지도 서울에 공급되는 단지와 물량을 찾아보기 힘들어졌다.

세계적으로 손꼽히는 서울 인구밀도, n포세대 늘며 1인가구까지 급증

학업·취업 등의 이유로 서울로 올라오는 인구가 늘어나면서, 서울 인구 밀도는 세계적으로도 손꼽히는 수준에 놓여있다. 지역별 인구란 각 지역별로 거주하는 인구를 의미하며 지역별 인구밀도란 각 지역의 인구를 그 지역의 면적으로 나눈 값으로 1㎢당 거주하는 인구가 몇 명인지를 의미한다. 통계청 기준 2020년 서울의 인구밀도는 1만5865명/㎢로, 세계 도시 중 상위 5개국 안에 들 정도로 높아진 상태다.
이렇게 서울로 모여든 청년층들은 안정적인 생활을 영위하기 전까지는 가정을 꾸리기도 힘든 경우가 많다. 이른바 ‘n포 세대(주로 금전적인 이유로 연애·결혼·출산 등을 포기한 세대)’로 전락하는 경우고 많고, 이들의 상당수가 ‘1인 가구’의 삶을 영위하게 된다. 행정안전부에 따르면 2021년 기준 서울 1인 가구 비중은 42.8%, 10명 중 4명 이상이 1인 가구인 셈이다.

인구는 밀집해있는데 1인 가구 비중은 높아 결국 수요는 꾸준히 늘어나는데, 서울에는 이들을 수용할만한 충분한 아파트 공급이 이뤄지지 못하고 있는 상황. 국토교통부 통계에 기반한 ‘인구 천명당 주택수’는 서울이 전국에서 가장 낮은 수준인 394.2호였다.

부족한 공급-폭증한 수요 속 ‘대체 주거상품’으로 떠오른 오피스텔

이처럼 충분한 ‘아파트’의 공급이 이뤄지지 않는 상황에서, 실수요층의 시선은 자연스럽게 대체 주거 상품으로 쏠릴 수밖에 없었다.

지난해 아파트 매매시장이 기준금리 인상과 대출규제 여파로 주춤해지면서 오피스텔로 수요자들의 이동이 나타났다. 오피스텔 매매시장으로의 수요 유입이 활발해지면서 2021년 오피스텔 매매가 총액이 2006년 실거래가 발표 이후로 최대치를 기록했다.

부동산플랫폼 직방(대표 안성우)이 국토교통부 실거래가 중 전국 오피스텔 매매거래에 대해 분석한 결과, 2021년에는 오피스텔 매매 실거래가 총액이 13조6476억원으로 전년(2020년 10조6028억원) 대비 28.7% 증가하며 2006년 이후 가장 많았다. 2020년에도 총 10조6028억원이 거래되며 최대치를 경신했으나, 2021년에 한 차례 더 경신했다.
오피스텔 거래당 평균가격 및 거래량 추이를 살펴보면 2021년은 거래량이 크게 늘었음을 알 수 있다. 거래당 평균가격 수준은 2020년 2억1709만원에서 2021년 2억1882만원으로 소폭 상승했으나, 거래량은 2021년 총 6만2369건이 거래되어 전년대비 27.7% 증가했다.

오피스텔은 아파트 대체상품으로 인식되는 데다가, 지속적으로 규제가 늘고 있는 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적다는 장점으로 인해 거래수요가 늘었기 때문이다. 또한 주택담보대출 규제를 받지 않아 LTV 70%까지 대출이 가능한 것도 영향을 미쳤을 것으로 보인다.

양적 증가만이 아닌 질적 증가까지 이뤄낸 ‘요즘’ 주거용 오피스텔

통상적인 오피스텔에 대한 이미지는 비싼 관리비와 아파트에 비해 좁은 평형, 제한된 커뮤니티 시설 등으로 요약된다. 상대적으로 청약 문턱이 낮은 대신 주거상품으로써의 가치는 아파트에 미치지 못한다는 것이 일반적인 수요자들의 생각이다.

그러나 최근에는 일반 아파트와 견주어도 손색없는 상품성을 갖춘 주거용 오피스텔들이 급부상하고 있다. ‘국민평형’으로 불리는 84㎡형 주거용 오피스텔이 새로운 바람을 일으켰다.

지난 한 해 동안 전국에는 전용 84㎡ 타입의 주거형 오피스텔이 총 1만3267실(홈페이지 직접 청약 단지 제외/군별 묶음 청약으로 인한 84㎡외 타입 24실 포함)이 공급됐는데, 이들의 청약에만 무려 72만7130건의 청약이 접수됐다. 이는 평균 경쟁률로 환산하면 무려 54.8대 1의 경쟁률을 기록한 수치다.

양적인 진화만이 아닌 질적인 진화까지 이뤄내면서 ‘대체 주거상품’이라는 위치를 확고히 하고 있는 것으로 풀이된다.

소위 ‘아파텔’이라는 별명도 붙고 있는 이들 오피스텔 상품은 주로 중견 건설사나 지역 건설사들이 시장을 형성하고 있는 경우가 많았다. 그러나 최근에는 대형 1군 건설사들도 독자적인 브랜드를 통해 시장에 도전장을 내면서 그 가치가 오르고 있다.

현대건설과 GS건설·대우건설·포스코건설 등 검증된 건설사들이 자사 브랜드를 앞세운 오피스텔들은 입주 후 서비스까지 기대할 수 있어 수요자들의 선호도가 더 높다.

주거용 오피스텔의 장점 중 하나는 수납특화, 풀퍼니시드 시스템으로 제공되는 상품을 들 수 있다. 풀퍼니시드 시스템이란 가구와 가전 등을 완비해 제공하는 일명 ‘풀옵션’ 시스템을 뜻하는 말이다.

풀퍼니시드 시스템은 가전 및 가구에 통일감을 줄 수 있어 고급스러운 분위기가 연출될 뿐만 아니라, 공간활용을 극대화한 설계로 가구를 배치하기 때문에 생활 편의성도 더욱 높다.

지난해 10월 경기도 과천시에서 분양한 ‘힐스테이트 과천청사역’ 은 아파트와 동일한 4베이 판상형 및 테라스 (일부 세대) 구조를 적용해 수요자들로부터 좋은 반응을 얻었다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 89실 모집에 12만4426명의 청약인파가 몰려, 평균 1398.04대 1의 경쟁률을 기록했다.

그런가하면 수요자들의 눈높이가 높아지면서 주거형 오피스텔에도 수영장이나 커뮤니티 시설, 전용 라운지 등을 적용하는 사례가 늘고 있다.

또 조식 제공부터 청소, 우편물 관리, 펫 케어 서비스까지 이른바 호텔 수준의 서비스까지 라이프스타일의 변화를 고려한 곳들도 적지 않은 것으로 나타났다.

1~2인가구부터 신혼부부에 이르기까지 진입장벽이 높아진 아파트 대신 주거형 오피스텔을 고려하는 수요자들이 늘고 있는 만큼 이들을 정조준 한 차별화 전략의 일환으로 판단된다.

분양시장에서는 이러한 커뮤니티 시설과 서비스가 집약된 단지가 수요자들의 선택을 많이 받고 있다.

지난해 12월 분양된 ‘힐스테이트 천안 아산역 듀클래스’는 실내골프연습장·키즈카페·GX룸 등 커뮤니티 시설을 지하 3개층 규모로 구성한 점이 장점 중 하나로 부각되면서 평균 242.7대 1의 청약 경쟁률을 기록한 바 있다.

이와 비슷하게 지난해 11월 분양된 ‘송도 아메리칸타운 더샵’는 피트니스·골프연습장·샤워실 등의 커뮤니티 시설 구성이 장점 중 하나로 꼽히며 평균 94.1대 1의 청약 경쟁률을, 9월 분양된 ‘시티오씨엘 4단지’도 커뮤니티 시설 내 피트니스센터, GX룸, 공유오피스, 카페라운지 등이 돋보이면서 평균 75.1대 1의 청약 경쟁률을 견인하는데 일조했다.

올해에도 수요자들의 오피스텔에 대한 관심은 여전히 뜨거웠다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 1분기(1월 1일~3월 31일, 한국부동산원 청약홈, 모집공고일 기준) 전국 오피스텔 15개 단지에는 4만2356명의 청약자가 몰린 것으로 나타났다.

이는 지난해 동분기 2만4403명(13개 단지) 대비 1.7배 가량 증가한 수치다. 평균 청약 경쟁률은 지난해 동분기(4.22대 1)와 비교해 수치가 더 상승한 10.54대 1을 기록했다.

지난해 하반기부터 꾸준히 오른 오피스텔 전월세전환율, 투자 목적으로도 주목

한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔의 전월세전환율은 지난해 하반기부터 꾸준하게 상승하며 올해 3월 기준 5.05%를 기록했다. 전국 오피스텔의 전환율은 지난해 7월 4.84%, 8월 4.87%, 9월 4.9%, 10월 4.93%, 11월 4.98%, 12월 4.98%를 각각 보인바 있다.

전월세전환율은 전세 계약을 갱신하는 과정에서 발생하는 보증금을 월세로 전환할 때 적용되며, 이전 보증금에서 계약 후 보증금을 뺀 금액에 ‘기준금리+2%’를 곱해 계산한다.

전월세전환율의 상승은 임대인들이 낮아진 은행 금리보다는 소득을 올릴 수 있는 월세나 반전세를 선호하게 된데다 임차인들 또한 전세대출 규제 강화로 높아진 전세 보증금을 구하기 어려워져 전세 계약을 포기하고 월세나 반전세를 찾는 일이 늘어난데 따른 것으로 해석된다.

전월세전환율의 상승이 이어지면서 오피스텔 신규 분양 시장은 매매 시장과 함께 호조세가 예상되고 있다. 전월세전환율이 높아지면, 임대료 수입이 크게 늘어나는데 오피스텔의 경우 소형 아파트를 대체할 수 있는 상품으로 이들 수요를 흡수할 수 있다는 분석 때문이다.

부동산 전문가들은 특히 주거용·업무용으로 용도가 나뉘는 오피스텔 특성으로 미뤄볼 때 투자, 업무 수요 역시 신규 분양 시장으로 유입될 가능성도 있을 것으로 보고 있다.

2022년 오피스텔 청약 경쟁도 치열하다. 청약홈에서 올해 1분기 청약 접수 받은 오피스텔은 총 15개 단지다. 청약 경쟁률을 살펴보면, 5,232실 공급에 5만3752건이 몰려 평균 10.27대 1을 기록했다. 이는 2만4337건이 접수된 2021년 1분기에 비해 접수 건수는 약 3만건 가까이 늘어났고, 청약 경쟁률은 4.49대 1에서 약 2.3배가 증가했다.

분양물량이 줄어듬에 따라 희소가치가 높아져 청약에 많은 사람들이 몰리고 있는 것으로 분석된다. 오피스텔은 진입문턱이 상대적으로 낮은 것이 강점이다. 청약통장이 불필요하고 주택 소유 여부와 관계 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약을 넣을 수 있어, 가점제에서 불리한 비교적 젊은 세대 수요층의 관심도 높아지고 있다.

업계 관계자는 “새 정부 출범을 앞두고 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 얼어 붙었던 부동산 시장 분위기가 되살아나고 있다”며 “그동안 오피스텔은 사무용일 경우에 주택수 합산에서 제외했지만, 최근 대통령직 인수위가 일정 기준에서 주택 수 합산 제외를 고려하고 있는 것으로 전해지고 있는 만큼 공급물량이 줄어든 올해 오피스텔 시장에 경쟁은 더 치열해질 것으로 전망된다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com