[2019 한국금융투자포럼] 윤창선 키웨스트자산운용 대표 “부동산 유형별 분산투자 전략이 적합”

[한국금융신문 김경찬 기자] 미국의 실질금리가 하락하다 2017년 이후 최근 소폭 반등했으나 독일은 재정위보다 낮은 수준을 기록하는 등 국제적으로 실질금리가 하락하는 시대가 도래했다.

실질금리는 금리와 물가의 차이로 만드는 지표로 자산가격의 큰 흐름을 결정하는 역할을 한다.

또한 세계 44개 도시 가운데 미국, 한국, 홍콩 등 35개 지역의 집값이 2008년 금융위기 수준을 넘어섰다.
윤창선 키웨스트자산운용 대표는 현실태의 원인을 공급·수요·촉매제로 나눠 분석했다.

윤창선 대표는 “공급차원에서 보면, 2차대전 이후 철도건설 중단으로 실질적인 토지공급이 감소했으며 선진국의 주택공급 또한 감소했다”고 설명했다.

이어 “수요측면에서는 실질금리의 변동성이 축소되는 등 부동산 시장에 우호적인 환경이 조성됐으며 경제성장이 있는 나라일수록 주택 호황을 맞이하고 있다”고 분석했다.

촉매제 역할에는 자유로운 자본이동으로 인한 외국인 투자 수요 유입과 대규모 도시의 확대, 유동성 공급을 통한 부동산 투자 환경 조성 등을 꼽았다.

윤창선 대표는 대체 투자자산 운용자산(AUM) 규모가 지난해 6월 기준 약 9조 5000억 달러를 기록하면서 10년간 3배 증가했다고 밝혔다.

이어 “2018년 기준 글로벌 사모시장 펀드레이징 규모는 약 7480억 달러로 2017년보다 약 282억 달러 늘어나면서 3.9% 증가했으며 사모부동산 투자자산은 지난해 6월 기준 약 9090억 달러로 2015년 약 8010억 달러보다 높은 신기록을 갱신 중이다”고 설명했다.

부동산 투자규모는 미국, 유럽, 아시아 순으로 미국과 유럽은 가격과 임대수익에 있어 안정성이 장점이며, 아시아 경우는 인도와 같은 경제 성장 가능성이 높은 곳이 유망한 시장으로 꼽히고 있다.

윤창선 대표는 지난해 해외 부동산 투자를 위한 국내 개인 해외투자 송금한 금액은 6억 2500만 달러로 2015년보다 약 3배 증가했다고 말했다.윤창선 대표는 “액수로는 북미가 3억 4800만 달러로 가장 높았고, 송금 건수로는 베트남이 가장 많았다”고 설명했다.

지난해 각 지역별 해외 투자 현황을 보면 북미가 2017년보다 26% 증가한 약 629억 달러로 가장 높았고, 아시아는 28% 감소했지만 약 439억 달러로 두 번째로 높았다.
유럽이 80% 증가로 가장 높은 증가세를 보이며 약 235억 달러로 세 번째 위치를 차지했다.

윤창선 대표는 매력적인 투자 자산으로 전통 자산인 물류창고를 비롯해 오피스, 리테일, 기회 특구 지역 등을 꼽았다.

윤창선 대표는 “물류창고는 이커머스에 가장 노출이 많이된 자산이므로 투자자들의 집중이 필요하다”고 설명했다.

이어 “탄력적 근무공간의 시대에 WeWork나 Google 등과 같은 오피스 자산에 대한 투자와 리스크는 높지만 관심을 가지지 않는 자산으로 높은 기대수익률을 가진 백화점이나 복합 쇼핑몰 같은 리테일이 있다”고 말했다.

이어 미국의 포틀랜드나 덴버와 같은 거래 조건과 매력도를 높일 수 있는 기회 특구 지역도 함께 매력적인 투자 자산으로 꼽았다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com