종부세 부담 줄일 기회…9월 30일까지 합산배제·과세특례 신청하세요

[한국금융신문 마혜경 기자] 국세청이 올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 납세자 4만8000명에게 안내문을 발송하고, 오는 9월 16일부터 30일까지 신고·신청해 줄 것을 당부했다. 대상자는 해당 기간 홈택스나 서면을 통해 신청할 수 있으며, 요건을 충족하면 11월 종합부동산세 정기고지 때 세 부담을 줄일 수 있다.

국세청에 따르면 합산배제 신고는 일정 요건을 갖춘 임대주택과 사원용주택, 기숙사, 미분양주택, 멸실예정주택 등을 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 제도다. 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지도 일정 요건을 충족하면 합산배제를 적용받을 수 있다.

임대주택의 경우 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 임대하고 있으면서 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 해야 한다. 다만 6월 1일 현재 실제 임대 중인 주택이라면 9월 30일까지 사업자등록을 마치는 경우 6월 1일에 사업자등록을 한 것으로 인정된다.

합산배제 대상 임대주택은 유형과 취득시기, 소재지, 공시가격 등에 따라 요건이 다르다. 장기 민간건설임대주택은 전용면적 149㎡ 이하 등의 요건과 함께 일정한 주택 수 및 공시가격 기준, 10년 이상의 임대기간, 임대료 증액률 5% 이하 등의 조건을 충족해야 한다. 사원용주택은 공시가격 6억원 이하 또는 국민주택규모인 85㎡ 이하 등의 요건이 적용된다.

기존에 합산배제를 신고한 납세자는 매년 다시 신고할 필요는 없다. 지난해 신고 이후 소유권이나 면적 등 변동사항이 없고 요건을 계속 충족한다면 기존 신고가 계속 적용된다. 반면 소유권·면적·임차료 등에 변동이 있거나 임대등록 말소, 임대료 증액 상한 초과 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 신고기간 내 변동 또는 제외 신고를 해야 한다.

1세대 1주택자에게 적용되는 과세특례도 눈여겨볼 필요가 있다. 기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 취득한 일시적 2주택자나 상속주택, 지방 저가주택을 보유한 경우 일정 요건을 충족하고 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보고 종부세를 계산할 수 있다.

특례가 적용되면 기본공제는 9억원에서 12억원으로 늘어나며, 연령과 보유기간에 따른 세액공제도 받을 수 있다. 1세대 1주택자는 연령별 최대 40%, 보유기간별 최대 50%의 공제를 합산해 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.

일시적 2주택의 경우 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 기한 내 종전 주택을 처분하지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있어 주의해야 한다. 상속주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 경우, 또는 상속지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원 이하인 경우 등이 대상이다. 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 등의 요건을 갖춰야 한다.
부부 공동명의 1주택자도 특례를 신청할 수 있다. 올해부터는 부부의 소유 지분율과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정해 신청할 수 있도록 제도가 바뀌었다. 특례를 적용하면 12억원의 기본공제와 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있다. 다만 공동명의 특례가 항상 유리한 것은 아니어서 홈택스의 모의세액계산 등을 활용해 특례 적용 전후 세액을 비교한 뒤 신청하는 것이 좋다.

다주택자의 세율 부담을 낮출 수 있는 주택 수 산정 특례도 있다. 상속주택과 무허가주택 부속토지, 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 및 인구감소관심지역 주택 등이 일정 요건을 충족하면 세율 적용 시 주택 수에서 제외될 수 있다. 이에 따라 3주택 이상 보유자에게 적용되는 중과세율을 피할 수 있다. 3주택 이상자의 중과세율은 0.5~5%이며, 2주택 이하자의 기본세율은 0.5~2.7%다.

특히 올해부터는 인구감소지역과 비수도권 인구감소관심지역 주택에 대한 특례가 새롭게 적용된다. 2026년 1월 1일 이후 취득한 주택 가운데 일정한 가액과 지역 요건 등을 충족하면 세율 적용 시 주택 수에서 제외할 수 있다. 인구감소지역 주택은 수도권의 경우 공시가격 4억원 이하, 수도권 밖은 9억원 이하가 기준이며, 인구감소관심지역 주택은 비수도권에서 공시가격 4억원 이하 등의 요건을 충족해야 한다. 기존에 보유한 주택과 동일한 시·군·구에 소재하지 않아야 하는 조건도 있다.
소형 신축주택 역시 주택 수 산정 특례 대상이다. 전용면적 60㎡ 이하이고 취득가액이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하이며 아파트가 아닌 등의 요건을 충족해야 한다. 준공 후 미분양주택은 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 비수도권 소재 등의 요건이 적용된다.

국세청은 납세자의 신고 편의를 높이기 위해 홈택스에서 다양한 신고 도움 서비스를 제공한다. 홈택스에서는 과세물건 자동입력 등 미리채움 서비스를 이용할 수 있고, 임대주택 합산배제 자가진단과 종합부동산세 모의세액계산도 가능하다.

신고·신청은 홈택스에서 할 수 있으며 서면으로 신고하는 경우에는 홈택스에서 관련 서식을 내려받거나 세무서에서 서식을 받아 작성하면 된다. 홈택스에서는 부부 공동명의 특례나 1세대 1주택자 특례 적용에 따른 예상 세액도 미리 계산할 수 있다.

국세청은 합산배제나 과세특례를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 경감받은 세액과 이자상당가산액 등을 추가로 납부해야 하는 만큼 정확한 신고를 당부했다. 실제로 임대료를 5% 넘게 올렸거나 의무임대기간 전에 임대주택을 양도한 경우, 주택신축용 토지를 취득한 뒤 5년 이내 사업계획 승인을 받지 못한 경우 등이 잘못 신고한 대표 사례다.

한편 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 22일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 15일까지다.

국세청 관계자는 납세자별로 적용되는 요건이 다른 만큼 안내문과 홈택스 신고 도움자료를 꼼꼼히 확인해 달라고 안내했다. 종합부동산세 관련 상담은 국세상담센터(126번)을 통해 받을 수 있다.

마혜경 한국금융신문 기자 human0706@fntimes.com