양도세 중과 재개에 분양도 ‘양극화’ 전망…건설사별 체감 다르다

[한국금융신문 조범형 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 건설업계도 향후 분양시장 변화 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다. 당장 시장 충격이 크다고 보긴 어렵지만, 거래 위축과 관망세가 이어질 경우 건설사별 체감 온도는 달라질 수 있다는 분석이 나온다.

특히 서울 핵심 정비사업 비중이 높은 대형 건설사와 수도권 외곽·택지지구 중심 사업 비중이 상대적으로 큰 중견 건설사 간 차별화 흐름이 나타날 가능성이 거론된다.

◇ 거래 위축 우려 속 분양시장 관망세 확대 가능성

부동산 업계에서는 이번 양도세 중과 적용 재개가 집값 급락보다 거래 위축 가능성에 더 무게를 두고 있다.
세 부담이 커진 다주택자들이 매물을 거둬들이거나 관망세로 돌아설 경우 거래량 감소가 먼저 나타날 수 있다는 분석이다. 기존 주택 거래가 줄면 갈아타기 수요 역시 지연될 가능성이 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 최근 KB부동산 시세 흐름과 관련해 “서울 아파트 가격은 상승세를 이어가고 있지만 거래량은 충분히 따라오지 못하고 있다”며 “여전히 관망세가 강한 상황”이라고 진단했다. 이어 “강남권 약보합, 비강남권 강보합 흐름이 이어질 가능성이 있다”며 지역별 차별화 장세가 지속될 가능성을 언급했다.

◇ 현대건설, 핵심지·정비사업 중심으로 상대적 방어력

대형 건설사들은 상대적으로 방어력이 있다는 평가가 나온다. 현대건설의 경우 압구정3구역 등 서울 핵심 정비사업 수주전에 적극 나서고 있으며, 한강변·재건축 중심 사업 포트폴리오 비중이 높다. 시장 관망세가 확대되더라도 서울 핵심지 수요는 상대적으로 유지될 가능성이 있다는 분석이다.

실제 현대건설은 올해 1분기 연결 기준 매출 7조4556억원, 영업이익 2137억원을 기록했다. 해외·인프라와 도시정비사업 중심 포트폴리오를 기반으로 상대적인 사업 안정성을 유지하고 있다는 평가다.

업계에서는 대형 건설사들의 경우 양도세 중과 적용 재개 이후에도 입지 경쟁력이 높은 사업장을 중심으로 선별 공급 전략을 강화할 가능성이 크다고 보고 있다. 반면 수도권 외곽이나 지방 사업장은 공급 속도 조절 가능성도 거론된다.

◇ BS한양, 사업장별 계약률·분양심리 영향 가능성

반면 중견 건설사들은 사업지별 분양심리 변화에 상대적으로 민감할 수 있다는 전망도 나온다.
BS한양은 최근 인천 검단과 평택 고덕국제신도시 등 수도권 신규 택지지구를 중심으로 분양 사업을 이어가고 있다. 공급이 지속되는 택지지구 특성상 시장 관망세 확대 여부가 계약률과 초기 분양 분위기에 영향을 줄 가능성이 있다는 분석이다.

구자민 리얼투데이 연구원은 “양도세 중과 부활로 기존 주택 매물이 줄어 수요가 분양시장으로 이동하더라도 청약자들의 선별적 접근은 한층 강해질 가능성이 있다”며 “대형 건설사는 브랜드 경쟁력을 바탕으로 대기 수요를 선점할 가능성이 있지만, 중견 건설사는 금융 혜택 강화나 세부 입지 경쟁력 부각 등을 통해 안정적인 계약률 확보에 집중할 가능성이 있다”고 말했다.

이어 “서울 핵심지는 공급 희소성이 있어 상대적인 수요 방어력을 유지할 수 있지만 외곽 택지지구는 시장 심리에 보다 민감하게 반응할 여지가 있다”며 “건설사들도 분양 시기 조정과 선별 공급 전략 등을 통해 리스크 관리에 나설 가능성이 있다”고 덧붙였다.

업계에서는 양도세 중과 적용 재개가 단기간 시장 충격으로 이어질 가능성은 제한적이지만, 향후 거래 위축과 관망세가 이어질 경우 서울 핵심지와 외곽 택지지구 간 분양시장 체감 온도 차는 더욱 뚜렷해질 수 있다고 보고 있다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com