분양시장 '양극화' 절정…10·15 규제에 건설사들 고민 깊어진다

[한국금융신문 조범형 기자] 2025년 부동산 분양시장이 ‘양극화’ 현상이 절정에 달하며, 10·15 대출 규제 강화로 건설사들의 고민이 깊어지고 있다. 수도권에서는 주로 신축 아파트 중심으로 강한 수요가 집중되는 반면, 지방은 미분양 증가와 경기 둔화로 인해 침체가 심화되고 있다.

10·15 부동산 대책 이후 한국부동산원 주간 아파트 가격 통계에 따르면, 지방 미분양 지역에서는 미분양 부담과 경기 침체 영향으로 아파트 가격이 하락하거나 보합세를 보이고 있다. 충청, 전라, 강원 등 미분양 다수 지역은 가격 조정이 뚜렷하며, 부산은 3년 연속 하락세를 이어가는 가운데 울산 등 일부 광역시는 소폭 상승했다. 전반적으로 지방 미분양 지역은 회복세가 더디고 조정 국면에 머물러 있어 대책 효과가 제한적인 상황이다.

서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등 인기 지역과 판교, 위례, 동탄 등 수도권 신도시에서는 청약 경쟁률과 분양가가 크게 높아지는 반면, 지방 주요 도시와 노후 구축 아파트에서는 시장 위축과 가격 하락이 뚜렷하다. 이는 ‘마이크로 양극화’라 불릴 정도로 동일 지역 내에서도 신축과 구축 간 격차가 심화되고, 인기 단지와 비인기 단지 간 거래 차이가 커지는 현상으로 나타난다.
중소형 건설사와 지방 주택 공급은 타격을 받고 있으며, 자금 조달에 어려움을 겪는 곳도 늘고 있다. 이에 기존 방식의 공급 확대나 분양 전략을 재검토해야 하는 상황이다. 건설사들은 뛰어난 입지와 브랜드, 신축 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 확보를 위한 선별적 분양에 집중하고 있으며, 지방 재개발 사업이나 구형 단지에는 신중한 접근을 보이고 있다.

최근 규제지역임에도 불구하고 흥행에 성공한 래미안 트리니티 분양 관계자는 "10.15 대책으로 청약 및 대출 규제가 강화되면서 내 집 마련의 문턱은 더욱 높아졌지만, 래미안 트리니원과 같은 강남3구 핵심 단지들은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 확실한 가격 메리트가 존재한다. 그만큼 시세 차익을 기대할 수 있어 청약 수요가 더욱 집중되는 모습이다. 앞으로도 규제지역이라 하더라도 이처럼 희소성과 미래가치가 뚜렷한 단지에는 높은 경쟁률이 이어질 것으로 보인다"라고 설명했다.

부동산R114 윤지해 팀장은 "10.15 부동산 대책으로 인해 수도권과 지방 간 양극화가 새롭게 일어났다기보다는, 이미 존재하던 양극화 시장에서 실수요자 중심으로 시장이 재편되는 경향이 더욱 뚜렷해졌다"며 "오히려 10.15 대책보다 현금 보유 여부가 시장 재편에 더 큰 영향을 미쳤다고 보는 게 적절하다"고 진단했다.

10.15 대책 이후 건설사들은 강화된 대출 규제와 청약 조건으로 인해 분양 일정 지연과 실적 불확실성에 직면해 있다. 수도권 정비사업 위주의 대형사들은 사업성 악화와 매출 감소 우려가 크며, 중견사들은 지방 경기 침체와 PF 리스크로 재무 압박이 심화되고 있다. 건설사들은 변화하는 시장 환경에 대응하기 위해 신규 공급 전략과 자금 조달 방안 마련에 고심하고 있다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com