[기자수첩] 공급·규제의 엇박자 ‘9·7 주택공급 대책’

[한국금융신문 주현태 기자] 정부가 6·27 대책에 이어 또다시 부동산 시장에 칼을 빼들었다.

이번에는 수도권에만 135만호를 착공하겠다는 초대형 공급 카드를 꺼냈다.

정부가 발표한 ‘9·7 주택공급 대책’은 장기적인 주택시장 안정 기반을 구축하려는 시도라는 점에서 의미가 있다. 민간 주도의 경기 변동에 흔들리지 않고 공공이 책임지고 공급을 하겠다는 이재명 정부의 의지가 돋보인다. 2030년까지 연평균 27만 가구, 총 135만 가구 공급이라는 계획은 대규모 공급 청사진처럼 들리기도 한다.
그러나 시장에선 부정적인 반응도 이어진다. 규제지역 LTV(담보인정비율) 강화, 토지거래허가구역 지정 권한 확대 등이 대책에 포함되면서 또 다른 규제로 인지 됐기 때문이다. 사실상 투자자와 실수요자 모두에게 제약이 더해졌다.

특히 규제 완화는 빠지고 공공성 강화만을 강조한 이번 대책이 과연 실효성을 가질 수 있느냐는 의문이 제기된다.

이번 주택공급 대책은 정부는 한국토지주택공사(LH)를 전면에 내세워 공공 직접 시행하는 점이 골자다. 유휴부지, 공공청사 복합개발 등 다양한 아이디어를 곁들였다.

다만 공공성·규제 강화는 이미 문재인 정부 시절 경험했던 방식이다.

정부는 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제, 민간 정비사업 규제 등 시장이 꾸준히 요구해온 이 부분은 이번 대책에서 건드려지지 않았다. 민간에서 시너지효과를 받을 수 있음에도 규제는 유지한 모양새다.
재초환은 초과이익을 최대 50%까지 환수하는 제도다. 조합과 건설사 입장에서는 사업성을 갉아먹는 ‘이중 규제’로 불린다. 분양가상한제 역시 공사비 급등분을 반영하지 못하게 해 조합원 부담을 키우고 있다.

이같은 규제는 사업성 악화·지연을 야기시키고, 이는 곧 공급 차질이라는 악순환을 불러온다. 공급 확대를 말하면서도, 정작 민간 부문이 활력을 되찾을 최소한의 길은 열어주지 않은 셈이다.

특히 이번 공급 대책 방안에서 대출 규제는 되려 강화됐다. 규제지역 내 무주택자·1주택자의 담보인정비율(LTV)은 50%에서 40%로 낮아졌고, 전세대출 한도도 일괄 2억원으로 묶였다.

이에 현금 동원력이 부족한 서민일수록 내 집 마련은 더 어려워졌다. 반대로 현금 부자들은 상대적으로 유리한 조건을 얻게 됐다.

공급 확대라는 양적 성과는 있을지 몰라도, 체감 효과가 떨어지는 방안이라고 지적받는 이유다.

135만 가구 공급 목표는 긍정적이다. 그러나 숫자에 매몰된 정책은 시장의 신뢰를 얻기 어렵다. 목표에 이르는 과정과 실행 수단이 뒷받침돼야 하기 때문이다.

정부가 진정으로 원하는 것이 ‘주택시장 안정’이라면, 공공 주도 공급 확대라는 명분만으로는 부족하다. 민관(民官)이 힘을 합치지 않은 상황에서 공공 주택 공급 확대는, 민간 아파트 가격 상승이라는 부메랑이 될 수도 있다.

과거 문재인 정권은 집값을 반드시 잡겠다며 규제 정책을 펼쳤지만, 집값을 크게 올리는 결과를 낳았다.

이번 대책도 규제에 무게가 쏠려 있다는 점에서 같은 길을 걷게 되지 않길 바라는 마음이다. 규제와 공급, 공공과 민간의 적절한 균형을 통해 서민이 체감할 수 있는 실질적인 부동산 정책을 펼치길 기대해본다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com