금융·부동산업계 '당황'..."초양극화 초래할 수도" [가계부채 긴급 대책②]

[한국금융신문 장호성 기자] 역대 가장 강력한 수준의 주택담보 및 가계대출 규제 정책이 갑자기 떨어지면서, 시장은 당혹감을 감추지 못하고 있다.

27일 발표된 정부의 가계부채 대책에는 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 한편, 주택구입시 전입의무를 부과하고 생애 최초 주택구입목적 주담대도 규제하는 등 강도 높은 대출규제책이 담겼다.

이번 대책을 두고 단기간에 갑자기 치솟은 집값만이 아니라 구조적인 부동산시장의 문제를 해소하기 위한 고육지책이라는 분석과, 이번 조치가 오히려 고소득층에게 호재로 작용해 초양극화를 부추길 수 있다는 우려가 동시에 나오고 있다.

“집값 이미 올랐는데”…부동산 초양극화 부추길라

이번 대책은 이재명 대통령이 후보 시절 '세금으로 집값 잡지 않겠다'고 발언한 것과 연결되는 것으로 풀이된다. 세제를 통한 수요 억제를 배제한 대신, 금융권의 대출총량 자체를 조절해 집값 안정화에 나서려는 복안이라는 것이다.

그러나 아무리 규제 타깃이 실수요가 아닌 대출이라고는 하나, 수도권을 중심으로 주택가격이나 분양가가 이미 많이 올라간 상태에서 지금과 같은 일괄적 대출규제를 시행할 경우 실수요자들의 접근 자체가 막혀버리는 결과가 초래된다는 지적이 나온다.

KB부동산에 다르면 2025년 5월 기준 서울의 주택(아파트·단독·연립주택 포함) 평균 매매가격은 10억39만8000원으로 집계됐다. 강남과 서초 등 초고가지역이 포함된 가격이긴 하나, 평균 매매가가 10억을 넘긴 것은 관련 집계 이후 처음 있는 일이다. 5월 서울 아파트 매매는 평균 13억4543만원대, 전세는 6억4281만원대, 단독주택 매매는 11억9539만원대, 연립주택 매매는 평균 3억4912만원대로 나타났다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 규제는 표면적으로는 소득과 무관하게 기회를 넓히는 것처럼 보이지만, 실제로는 고소득층 특히 현금 부자들에게 실익이 집중되는 구조”라며, “10억 이상의 분양 아파트에서 잔금 대출 한도가 새롭게 작용함에 따라, 잔금대출을 당연히 예상하고 분양에 참여한 실수요자들이 가장 큰 혼란을 겪게 될 가능성도 크다”고 꼬집었다.
양 위원은 이번 조치의 핵심이라고 할 수 있는 주담대 한도 제한과 관련해 “총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 병행되기 때문에 소득이 낮은 이들은 6억이라는 한도에 도달조차 하기 어렵다”며, “이 정책은 실질적으로 고소득 무주택자에게 실익이 집중되며, 오히려 중저가 주택을 희망하는 계층은 소득 요건과 한도 양쪽에서 발이 묶일 수 있다”고 주장했다.

시중은행 한 관계자는 “이번 대책이 당장 내일부터 시행이라는 부분이 핵심인데, 실수요자들을 중심으로 실무현장의 엄청난 혼란이 있을 것으로 보인다”며, “이미 7월에 3단계 스트레스DSR 시행이 예고된 상태에서 이런 강력한 조치가 추가로 나왔다는 것은 현장 상황을 고려하지 않은 너무 급진적인 대책이 아닌가 싶다”는 생각을 전했다.

구조적 문제 지닌 부동산, 극약처방 필요성…강남3구 상승 제동 효과 기대도

반면 이번 조치가 갭투자로 과열된 시장을 안정시키기 위한 필요조치라는 해석도 있었다.

부동산 한 전문가는 "지난 3년간 발생한 '빌라왕 사태' 등 대규모 빌라 전세사기 등은 결국 무리한 갭투자와 조직적인 부동산 사기로 인해 발생했던 것"이라며, "조세보다 대출규제 조치를 통해 이들을 잡겠다는 방향성 자체는 이해가 가고, 특히 전입의무화를 통해 허위매물이 발생할 여지를 막은 점은 평가할 만 하다"고 말했다.

최근 집값이 폭등한 서울 내 초고가 지역인 강남·서초 등의 집값에 제동이 걸릴 것이라는 전망도 있었다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정부 대출규제는 강남과 마·용·성을 타깃으로 한 것으로 보인다"며 "대출을 많이 받아야 하는 주택일수록 영향이 클 것이고, 이런 지역들 중심으로 치솟았던 집값이 '숨 고르기'를 하는 장세가 나타날 것"이라고 전망했다.

정부는 "우수 입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기하겠다"고 밝혔다

조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 추가 지정 가능성도 열어뒀다. 정부는 "시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획이며, 필요시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정 조치도 배제하지 않고 적극 강구해나갈 계획"이라고 밝혔다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com