수도권 주담대 6억 제한·대출만기 30년 제한…초강력 가계대출 규제 [가계부채 긴급 대책①]

[한국금융신문 장호성 기자] 3단계 스트레스DSR 시행 전 막바지 대출수요가 몰리며 6월 들어 가계대출이 눈덩이처럼 늘고 집값이 폭등하자, 금융당국이 특단의 조치를 내렸다.

은행을 포함한 전 금융권에 가계대출 총량관리 목표를 대폭 축소하도록 주문한 것이다.

주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 한편, 주택구입시 전입의무를 부과하고 생애 최초 주택구입목적 주담대 규제도 강화는 등 강력한 추가 조치가 병행될 계획이다.
27일 금융위원회는 권대영닫기권대영기사 모아보기 사무처장 주재로 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 개최하고 이 같은 내용을 논의했다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF) ․ 주택도시보증공사(HUG) ․ 서울보증보험(SGI) 등이 참석했다.

불어난 주담대에…금융권·정책대출 공급 목표치 대폭 하향

최근 금융권 가계대출은 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가, 금리 인하 기대감 등에 따라 4월부터 증가규모가 큰 폭으로 확대됐다. 전금융권으로 보면 4월 5조3000억원, 5월 6조원(추산) 증가하는 와중에, 특히 은행권 주담대가 5조6000억원이나 늘어난 것으로 전망됐다.

수도권 지역의 주택 거래량은 작년 12월 2만여건에서 올해 4월 3만4000건까지 불어났다. 사정이 이렇다 보니 서울 아파트 주간 매매가격은 지난 23일 기준 전주 대비 0.43% 올랐다. 이는 문재인 정부 때인 2018년 9월(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다.


이처럼 시장이 들끓자 당국은 명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려해 금융권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 현행 보다 하향 감축하기로 결의했다.
이를 위해 전 금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표는 올해 하반기(‘25.7월～)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 대폭 감축하고, 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축키로 했다.

수도권 2주택 이상 주담대 금지·주담대 만기 30년 제한

뿐만 아니라 은행별 자율적으로 시행하고 있는 다양한 가계대출 관리조치들을 전 금융권이 공통으로 확대 시행하기로 했다.

구체적으로는 수도권 및 규제지역내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%)해 실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단한다.

단, 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다.


또 수도권·규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한한다.

수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지한다. 다만 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있다.

아울러 수도권 규제지역 내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지키로 했다.

여기에 더해 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 한다.

끝으로 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한해 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 했다.

주택구입목적 주담대 여신한도 제한…전세대출 보증비율 강화

주택구입목적으로 쓰이는 주담대의 여신한도 자체를 제한하는 방안도 나왔다.

현재 금융회사가 수도권 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억원으로 제한해 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 했다.

LTV 규제도 강화된다. 수도권 규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(이하 ‘생초 주담대’)의 LTV를 강화(80%→70%)하고, 실거주 목적 강화를 위해 전입의무(6개월 이내)를 부과한다. 이 방안은 정책대출(디딤돌, 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획이다.


정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정하여 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획이다.

규제지역 내 전세대출 보증비율도 현행보다 강화(90%→80%)해 전세대출에 대한 금융회사들의 여신심사 강화를 유도하기로 했다.

당국 “기존 차주 신뢰 이익 보호·실수요자 피해 없도록"

당국은 이번 조치 시행 이전에 ▲주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주(주담대, 전세대출, 정책대출 등) ▲대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등에 대한 경과규정 등을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 한다는 방침이다.

아울러 은행 자율관리 조치들의 확대 시행 과정에서 금융회사들이 여신심사위원회 등을 운영해 실수요자, 서민, 취약계층 등을 배려할 수 있도록 유도해 나갈 방침이다.

당국은 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부, 지역별 대출현황 등을 밀착 모니터링하고, 향후 금융당국·관계기관·금융권간 가계부채 점검회의를 매주 개최해 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 계획이다.

권대영 금융위원회 사무처장은 “지금은 금융당국·관계기관·금융권이 비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야할 시기인 만큼, 전 금융권이 총량목표 감축, 자율관리 조치 확대 시행, 주담대 여신한도 제한 등 가계부채 관리 조치를 신속하고 철저하게 추진해 달라”고 강조했다.

이에 더해 “조치시행 이후 고객들의 불편과 민원이 다수 발생할 수 있는 만큼, 금융회사 일선 창구에서 업무처리에 혼선이 없도록 직원교육과 전산시스템 점검에 만전을 기해달라”고 당부했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com