국민연금, '1.35조' 국내 부동산투자 시동…대출(Debt)·코어플랫폼 출자 ['큰 손' 연기금·공제회]

[한국금융신문 정선은 기자] 대표 연기금인 국민연금공단이 1조3500억원의 대규모 국내 부동산 출자 사업에 나선다.

13일 IB업계에 따르면, 국민연금공단은 지난 9일자로 '2024년 국민연금기금 국내 부동산투자 위탁운용사 선정계획'을 공고했다.

대출(Debt) 펀드에 최대 6000억원, 코어 플랫폼(Core-Platform) 펀드에 최대 7500억원을 출자하기로 했다.
대출 펀드는 2개사 이내로 선정하며, 펀드 별 결성총액은 최소 4000억원, 최대 6000억원이다.

대출 펀드의 주요 투자 대상은 국내 상업용 부동산 대출(Debt), 준공 후 담보대출 70% 이상이다.

차입한도는 건별 LTV(주택담보대출비율) 75% 이내, 전체 LTV 70% 이내다. 단, 우선주 건별 LTV는 85%다. PF(프로젝트파이낸싱) 건별 LTC(비용대비 대출액)는 75% 이내다.

우선주 투자는 대출 투자건 확보 또는 수익률 제고 차원에서 투자 가능하다. 단, 해당 운용사에서 설정한 펀드의 우선주 투자는 불가다.

준공 후 담보대출은 70% 이상이다. 단, 중순위 또는 우선주 투자한도는 합계 30% 이내다.
PF(인/허가를 완료한 PF, 브릿지론 불가)는 선순위 대출만 가능하다.

대출 펀드의 목표 수익률은 각 보수 차감 후 순(Net) 내부수익률(IRR) 6.1%다.

코어 플랫폼 펀드는 3개사 이내로 선정하며 각 펀드별 결성총액은 최소 3400억원, 최대 5000억원이다.

코어 플랫폼 펀드는 코어(Core) 투자전략 실행이 가능한 국내 IDC(인터데이터센터), 도심형 물류, Self-Storage(셀프 스토리지), Life Science(라이프 사이언스) 등 신경제(New economy) 자산에 30% 이상 투자한다. 그리고 오피스, 리테일 등 기타 자산에 70% 이하 투자한다.

차입한도는 건별 LTV 65% 이내, 전체 LTV 60% 이내다. 코어 플랫폼 펀드의 최소 목표수익률은 보수를 차감한 Net IRR 8.3%다.

둘 다 주거용 부동산은 투자 대상으로 취급하지 않는다. 펀드 만기는 10년 이내로 2년 내 연장이 가능하다.

국민연금은 오는 11월 대출 펀드 운용사를, 내년 2025년 1월 코어 플랫폼 펀드 운용사를 선정해 발표할 계획이다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com