[전상현의 재테크 톡톡] ‘부동산 부실’ 지금은 외양간이라도 고쳐야 할 때

경제를 대하다보면 언제나 바닥을 다지는 과정과 성장을 지향하는 목표사이에서 줄타기를 해야 하는 경우가 많음을 알 수 있는데, 최근 부동산 시장의 각종 이슈를 보면 부동산 시장을 위해서 재건축 등 각종 규제가 완화가 우선인가 제대로 된 시공이 더 중요한가라는 의문점을 가지지 않을 수가 없음을 느낀다.

국토교통부는 '1·10 주택공급 확대' 대책의 후속 조치로 하위 시행령과 행정규칙 총 11개안의 개정을 통해 재개발·소규모정비 사업의 노후도 요건 등 규제를 완화하고, 도시형 생활주택 규제를 폐지하는 등 주택공급 활성화 방안을 1월 31일부터 입법예고했다고 밝혔다.

내용에는 재개발 노후도 요건, 도시형 생활주택 중 소형 주택에 대한 방설치 제한 규제, 오피스텔 건축기준 등이 완화되고, 준공 후 30년 이상 아파트의 재건축 패스트트랙 등 많은 완화정책과 지방 준공 후 미분양 주택을 기존 1주택자가 최초 구입할 때 1가구 1주택 특례를 적용하는 방안등 다양한 세무정책까지 포함되어 있다.
다만 이런 내용들은 단순히 진행하기만 하면 되는것은 아니고 도시정비법과 시행령, 조세특례제한법, 주택법, 민간임대주택법 등의 개정이 선행되어야 하며 이를 위해서는 소관부처의 개정안 발의와 국회차원의 여야동의가 이루어져야 가능한 부분이라 실효성의 제고는 필요하다 할 수 있다.

필자가 가지는 의문은 단순히 정책을 결정하는 순서와 여야의 정치적인 논의부분 등의 문제가 아닌, 부동산 시장의 하락을 가져온 계기가 된 신뢰성 회복에 대한 논의 없이 단순히 경기 부양성 공급 정책만을 논하고 있는 부분에서 시작한다.

현재 부동산 시장을 강타한 원인은 금리인상과 경기침체, 아파트 건설과정에서의 부실성, 빌라전세 사기 등 분양과정에서의 신뢰성 상실 등 투자, 제조, 공급 세 가지 분야에서 동시다발적으로 발생한 문제라고 할 수 있을 것이다.

2022년 초부터 시작된 미국금리 인상은 시장에 막대한 영향을 끼쳤는데 부동산 역시 예외는 아니라 인상된 금리와 원자재 가격으로 인해서 PF 시장에서 즉각적인 문제가 발생하여 현재까지 이어지고 있다.

당시 2022년 10월 레고랜드 PF 사태로 인한 강원도의 지급 보증의무 미이행에 이은 2,050억원의 ABCP 지방채의 최종 부도 처리가 지방채권 마저 위험할 수 있음을 시장에서 인식하게 되었고, 이어 롯데건설을 비롯한 건설사 부실을 함께 각인시킨바 있다.
이러한 결과가 단순히 미국 금리 인상에 따른 금융권의 원인 이였다면 부동산 자체의 신뢰성 문제는 발생하지 않을 수 있었겠지만, 그 시작은 이전부터 있어왔던 부실시공의 여파가 더 크다고 볼 수 있다.

같은 해인 2022년 1월 11일 광주 화정지구 아이파크 외벽 붕괴 사건으로부터 시작된 부실시공 현실화에 대한 대응은 결국 5월에 8개동 전체를 재시공하며 70개월 연장이라고 하는 초장기적인 손실을 초래하게 된다.

GS건설은 영업정지 기간을 결정하는 국토교통부 행정처분심의위원회가 영업정지 8개월이라는 강도높은 행정처분 결과를 내린 상황이다.

이런 과정에서 정부는 부동산 경기부양을 위해 규제 대부분을 풀어주는 공급대책을 추진하고 있는데, 그동안 발생했던 사건 사고에 대한 보완이나 대책없이 단순히 규제를 푸는 것만으로 부동산 시장의 침제를 해결하자 한다면 오히려 장기적으로는 더 많은 문제들이 시공과 분양과정에서 발생하게 될 수도 있다 할 것이다.

실제 시공부실과 건설회사의 비합리적 관행 그리고 PF 등등 부실의 금리 인상까지 겹쳐 가면서 현재 상황이 발생했는데,

분양시장에서는 최근 온라인에서 화제가 되고 있는 전세사기에 이은 강서, 화곡, 부천 등의 공경매사태와 인천 서구에서 발생한 사업성이 좋지 않다는 이유로 민간 사전청약 아파트 단지 중에서는 처음으로 건설사가 사전 청약을 받고도 사업을 철회하는 일 등은 분양시장의 신뢰성에도 큰 하락을 보이고 있다.

현재 정부는 안전에 대한 중요성을 강조하며 그동안 상시근로자 50인 이상 사업장에만 적용되던 중대재해처벌법을 1월 27일부터 50인 미만 사업장에도 확대 적용하고 있다.

이는 당초에 1월 25일 본회의에서 유예 법안을 처리할 수도 있었으나, 하지 못하고 2월 1일 본회의때 다시 진행해야 하는 상황으로 법안처리 과정을 앞두고 초미의 관심사가 되고 있는 상황과도 역행한다 할 수 있을 것이다.

뿌리깊은 나무는 바람에 흔들리지 않고, 샘이 깊은 물은 가뭄에 마르지 않는다고 한다.

소잃고 외양간을 고친다는 말은 어리석음의 대명사격인 속담이지만, 소를 잃었다면 다음 소를 위해서 외양간이라도 고쳐야 하는 법이다.

현재 우리는 2019년 독일 국채 금리 연계 파생결합펀드(DLF) 불완전 판매사태와 2021년 라임펀드 사태 때도 금융감독원은 불완전판매로 인한 당시 손실액의 40~80%를 배상하라고 권고했었으나 이후 개선된 내용이 없어 홍콩 H지수에 연계된 주가연계증권(ELS)의 손해액이 상반기 6조원에 육박할 수 있다는 전망까지 나오고 있는 상황을 목전에 두고 있다.

반복되는 역사를 만들지 않기 위해서는 조사와 관련 대책 이전에 예방과 사전점검이 필요한 시점이라 할 수 있겠다.

전상현 HBC자산관리센터 대표