"태영건설 사태 재연 우려" 건설업계, 미분양 공포에 위기감↑

[한국금융신문 주현태 기자] 분양가격이 인상, 고금리 현상이 지속 중이고, 청약 시장에서도 냉기가 흐르고 있다. 이 가운데, 건설업계에선 태영건설의 워크아웃으로 PF 사태에 대한 공포감과 우려의 목소리도 있다. 시공능력평가 순위 16위에 달했던 태영건설이 워크아웃을 신청한 주요 이유가 미분양에 따른 자금 회수로 거론됐기 때문이다.

10일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 5만7925가구다. 지난해 2월 정점을 찍은 미분양 주택은 9개월 연속 줄어들었으나 악성으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 1만465가구로 증가세를 유지했다.

준공 후 미분양은 입주 시작 이후에도 집주인을 찾지 못한 집을 의미한다. 통상 착공·분양 시점부터 완공되는데 2~3년의 시간이 소요된다는 점을 감안하면 사실상 주인을 찾기 어려운 곳이다. 특히 올해 청약 수요가 잦아들 것으로 예상되면서 분양성 악화로 인한 건설사의 유동성 위기감도 고조되고 있는 상황이다. 원자재값과 인건비 등 분양가 상승 요인은 산재해 있지만, 집값은 떨어지고 있는 상황이다.
준공 후 미분양이 장기화 될 경우 건설사들이 자금 유동성 위기를 겪을 수 있다. 주택 분양사업을 하는 대부분의 건설사는 시공 전에 은행으로부터 대규모 PF 대출을 받고 이후 수분양자들에게 받은 돈으로 원금과 이자를 갚는 방식으로 진행된다. 즉 PF를 실행한 단지에서 미분양이 날 경우 자금 회수가 어려워지고, 고금 속에 PF 대출 이자 부담이 눈덩이처럼 커지게 될 수도 있다는 의미다.

국토연구원이 발간한 ‘미분양주택 위기단계별 정책 대응 방향’에 따르면 지난해 10월 기준 1000가구 이상 미분양주택이 분포한 시·군·구는 전국에 16곳이다. 2000가구 이상 미분양주택이 있는 지역도 4곳으로 나타냈다. 미분양주택은 비수도권 지역에 집중됐다. 세부적으로 ▲경북 포항 3896가구 ▲대구 남구 2329가구 ▲달서구 2238가구 ▲울산 울주군 2056가구 등은 미분양주택이 2000가구를 넘었다. 대구는 미분양주택이 1000가구 넘게 있는 구가 6개에 달했다.

국토연구원은 미분양 문제가 지속되고 있으나 아직 위험 수준에는 이르지 않았다고 평가했다. 전국 미분양 주택이 6만4000가구 이상 발생하면 관심 단계, 9만9000가구 이상이면 위험진입 단계로 정의했다. 이에 수도권은 정상, 비수도권은 관심단계로 분류했다. 다만 대구·울산·충북·전북·전남·경북 등 지방에서는 관심단계 이상을 유지하고 있다. 특히 미분양 주택 위험은 PF대출 부실과 신규 주택착공 감소 등 건설업계 전체에 악영향을 미칠 우려가 크다.

국토연구원은 위기 단계별 대응전략을 제시했다. 관심 단계는 전국 기준 미분양주택이 6만4000호 이상인 경우로, 기존 수요자 지원정책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접지원을 중심으로 정책 추진이 필요하다고 설명했다. 위험 진입 단계는 전국 기준 9만9000호 이상으로, 미분양주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 강화해야 한다고 덧붙였다. 위험 발생 단계는 전국 기준 13만4000호 이상으로, 미분양주택이 있는 시·군·구 지역을 대상으로 공공매입정책(매입임대·환매조건부 등)을 부분적으로 적용해야 한다고 분석했다.

이처럼 정부는 PF 시장 불안이 증가함에 따라 신속대응반 TF를 구성하는 등 대응에 나섰다. 국토교통부는 제1차관을 반장으로 건설팀, 주택팀, 토지팀, 유관기관(건설협회·공제조합 등)으로 구성한 '건설산업 신속 대응반' 운영을 이달부터 시작했다. 신속 대응반은 태영건설의 건설현장과 건설·PF 시장에 대한 전반적인 모니터링을 강화하고 공사 차질이나 수분양자, 협력업체 등 피해가 없도록 유사시 신속히 대응한다.
아울러 기획재정부, 금융위원회, 금융감독원 등 유관기관과 긴밀히 협력해 건설업계와 PF 사업장에 대한 모니터링·대응을 강화하고 건설업계의 애로사항을 상시 수렵해 신속한 제도개선도 추진해 나갈 계획이다.

진현환 국토부 제1차관은 “조만간 건설업 지원방안을 발표할 계획으로, 신속 대응반을 중심으로 건설업계와 긴밀히 소통해 PF 시장 불안에 적극 대응하겠다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com